按份共有人優先購買權“同等條件”的判斷標準探析

程凌　劉文靜

摘要：受文化傳統及經濟社會的發展，優先購買權制度具有悠久的歷史淵源，其設立也是利益平衡價值衡量的結果。在我國現行的民商事立法中多處規定了同等條件的優先購買權，散見于承租人、股東、合伙人、外商投資企業清算中。理論界也存在絕對同等說、相對同等說、列舉說，但是對優先購買權的“同等條件”卻沒有給予明確判斷標準，使“同等條件”的價值付之闕如。此次物權法解釋一以列舉的方式規定了按份共有中優先購買權的“同等條件”的判定標準，為司法實務界提供了判決指引，但“等”字又留有自由裁量的空間。本文將對優先購買權“同等條件”的判斷標準進行擴展探析。

關鍵詞：按份共有；優先購買權；同等條件；判定標準

2016年3月1日施行的最高人民法院《關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第10條規定，針對《物權法》第101條規定的按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或動產份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買權。本解釋明確列舉了等同條件的判斷標準為共有份額的轉讓價款、價款履行方式、價款履行期限，“等”字為其他情況留有司法裁量空間。

一、《物權法解釋（一）》第十條“同等條件”明確列舉的判斷標準

（一）共有份額的轉讓價款

共有份額的轉讓價款因其客觀標準，易于操作，所以是首要考量的因素。當按份共有人將共有份額有償轉讓給第三人時，首要目的是獲取等價的經濟利益，在此轉讓合同中，最核心最客觀量化的內容為價格條款，在沒有特殊約定，其他共有人在“價款相同”的前提下才可以行使優先購買權。以此來限制其他共有人優先購買權的濫用，保障轉讓人不受實質利益的損失，同時維護了第三人的利益，體現公平原則。

（二）價款的履行方式

價款的支付方式因為將會涉及價款受償的風險以及當事人的期限利益，構成衡量“同等條件”的重要因素。其他共有人應以第三人承諾的價款履行方式行使優先購買權。如果第三人的付款條件是立即就地支付，而其他共有人卻是分期異地支付，此時，不能認為同等條件，不能因此行使優先購買權。若按份共有人信賴第三人的信用而允許第三人分期付款，其他共有人應一次付款或對分期付款提供充分的擔保才能行使優先購買權，同時按份共有轉讓人也應對第三人基于某種特殊原因的信賴關系或自身實際狀況承擔舉證責任。若分期付款屬于行業交易習慣，與第三人信用無關，則其他共有人采取相同的分期付款方式即可。[1]

（三）價款的履行期限

價款的履行期限，基于公平原則，不是要求優先購買權人與第三人的付款日期相同，而應以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為標準，因為按份共有轉讓人與第三人的轉讓行為成立在前，而優先購買權人與轉讓人的轉讓合同成立在后，如果要求按照付款日期付款，則會給予優先購買權人準備的時間較短，不符合同等條件的要求。若按份共有轉讓人基于對第三人信用的信賴，而給予第三人以延期付款的優待，在此情況下要實現同等條件，可參考《德國民法典》第468條的規定，即優先購買權人要么按期付款，要么對延期支付的金額提供充足的擔保。[2]

二、“同等條件”的其他判斷標準

關于按份共有轉讓人與第三人間份額買賣合同中所涉的條款可以依據《合同法》第12條對合同條款的規定予以確定，但不限于此，還包括當事人約定的其他條款，或者基于特殊原因而成立的合同。

（一）合同中約定條件的判斷標準

1、履行地點

履行地點也是合同條款之一，若按份共有轉讓人與第三人特別約定合同履行地，其他共有人在其他條款相同的情況下要想主張優先購買權，則要保障其履行地點不能給按份共有轉讓人帶來極其的不便，否則不滿足“同等條件”的要求。為了保障優先購買權的行使，按份共有轉讓人要對履行地點的困難承擔舉證責任。

2、從給付義務

按份共有轉讓人與第三人間的共有份額買賣合同，在主給付義務確定的情況下，其他共有人要行使優先購買權還要綜合考量合同中約定的其它從給付義務?？蓞⒖肌兜聡穹ǖ洹返?66條的規定，[3]如果第三人負有履行從給付的義務，優先購買權人也應履行相應的從給付。該從給付義務需要求特定的第三人來履行，若該從給付義務可以變相折合，則其他共有人可以增加相應的負擔（價格的提高、一次足額支付價款、提供適當擔保）行使優先購買權。若該從給付義務不妨礙合同的訂立，優先購買權人可以不負擔該義務，也不妨礙同等條件的成就。[4]

（二）特殊情況下“同等條件”的判斷標準

1、互易

互易為特定物與特定物之交換，買賣是金錢與特定物之交換?；ヒ淄鲑u一樣均會因第三人的加入而導致共有關系內部的復雜化，因此從規范意旨上看，并不妨礙按份共有人優先購買權適用互易。對此可參見《俄羅斯聯邦民法典》第250條規定，按份共有人優先購買權適用于向第三人出賣共有份額的情形，但可準用于互易。[5]筆者認為，根據《合同法》第175條關于互易參照買賣合同的規定，在互易情形下如果其他按份共有人能滿足同等條件的要求（如提供了相同的種類物或者能提供與互易物相同的價款），就應承認其優先購買權。如果互易物為特定物，此時應考量此特定物對轉讓人的需求程度，并對此需求承擔舉證責任，若其他共有人不能提供則不應享有優先購買權。

2、拍賣

對于拍賣程序中，同等條件的確定，目前存有兩種觀點，一種為“跟價法”即優先購買權人視為普通的競買人，與其他競買人一起競價購買，此時似乎不存在優先購買權。另一種為“詢價法”即在競價最高時詢問優先購買權人是否愿意購買，愿意則購買，不愿則繼續詢價，循環往復，直至價高者得。不過此種做法存在其他競買人知道存在優先購買權而導致競買人銳減，賣價偏低，偏惠于優先購買權人，造成轉讓人的實際損失。[6]這兩種觀點均在我國《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》予以體現，第14條規定，人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。第16條規定，拍賣過程中，有最高應價者，優先購買權人表示以該最高價買受，如無更高價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍規該應價最高的競買人。

3、招標

招標情形下，優先購買權人與其他投標人共同參加投標，招標人根據公開、公平、公正原則確定中標人；若優先購買權人沒有參加投標，則在確定中標人后，可詢問優先購買權人是否愿意購買，此與拍賣有一定的類似。但最終定標的權利掌握在招標人手中，其往往考量的不只是價格因素，還具有一定社會利益的考量，對此怎樣予以量化為同等條件，招標人做出選擇時應承擔一定的舉證責任。

4、共有人因破產、合并、實現擔保物權而向第三人轉讓

針對共有人因破產、合并、實現其他擔保物權而向第三人轉讓其共有份額的情況，我國現行法律對其他共有人的優先購買權未作相應規定。但是由于即使在上述情況下轉讓共有份額給第三人，仍會破壞共有人間“人和”關系，內部關系復雜化會降低共有人間的人身信賴基礎，不利于共有物的管理。所以，根據權利的規范意旨，賦予按份共有人在此等情形下享有優先購買權。但是，《德國民法典》第471條規定在強制執行中進行的出賣或者從支付不能的財產中進行的出賣，不適用先買權，其理由是為了各債權人的利益考慮，此等出賣不應當受到妨礙。[7]

（三）涉及轉讓人人身利益時“同等條件”的判斷標準

按份共有轉讓人與第三人間存在特定的人身關系或之前之后存在其他特定交易關系，因而給予其轉讓優惠條件，如果這些因素能變相折算成其他可以量化客觀的因素，則優先購買權人可負擔相應的義務以達到同等條件來行使優先購買權，優先購買權人負擔的義務應當合理，例如可依據評估機構的“時價”來確定同等條件，或參考《合同法司法解釋（二）》第19條規定[8]，提高“時價”的30%以提高競爭力來達到同等條件；其他履行方式和期限可根據當時的交易習慣予以確定。

通常認為，經濟往來因素是可以折算成價款，如第三人曾借錢給按份共有轉讓人未收取利息，則該利息可折算入價額；人情世故難以客觀量化，如基于親情關系的混合贈與；未來的交易機會，按份共有轉讓人將共有份額轉讓給第三人，所獲不僅是價額，而是后續交易機會，這種期待性利益也難以確定。

對于難以量化替代的親情關系，《物權法司法解釋（一）》第9條規定，共有中的份額是可以繼承的，當按份共有人死亡后，除另有約定外，繼承人加入共有關系中，基于此原因使共有份額的權利主體發生變化的情況，其他按份共有人是不得主張優先購買權的，因為此時繼承遺贈基于特殊的人身利益沒有任何對價。但是，如果按份共有人因將來繼承等原因而提前將其份額轉讓給其繼承人，約定比時價較低的價格，此時其他按份共有人能否以此主張優先購買權？根據《德國民法典》第470條規定[9]，即此時優先購買權是不能行使的。而本次物權法司法解釋對此沒有做具體的規定，司法實踐中該如何考量兩者間利益因素進行取舍，也需不斷進行探討。本條規定在2014年7月的征求意見稿中，列為兩種表述，一種為本條規定；另一種規定了例外情況，即在該條件明顯是基于轉讓共有份額的共有人與共有人以外的買受人之間存在合法特殊關系時，對其他按份共有人的優先購買權不予支持，參考最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第（2）款的規定，即出租人基于親情，將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，承租人主張優先購買權的，人民法院不予支持。但是基于中國人情社會的傳統觀念及實踐情況，筆者更贊成后一種表述。

三、同等條件的確定應當遵循誠實信用、公平公正原則

按份共有的優先購買權的同等條件應在誠實信用、公平公正的原則下形成。根據《合同法》規定，下列情況形成的轉讓條件被認定無效：第一，優先購買權人以欺詐、脅迫、趁人之危、惡意串通等手段，使得轉讓人降低轉讓條件，從而達到同等條件；第三人以欺詐、脅迫、趁人之危、惡意串通等手段與轉讓人訂立過高的條件，不影響優先購買權人以“時價”或正常的支付條件以達到同等條件。第二，轉讓人基于某種特殊關系，與第三人同謀虛偽，故意提高轉讓條件的標準，在優先購買權人放棄之后，實際再以較低標準予以轉讓或變相補償，此時可依合同法有關規定，認定轉讓人與第三人間的真實交易條件為同等條件，其他共有人可依此行使優先購買權。第三、按份共有轉讓人就共有份額分別與數人達成買賣意向，為保護優先購買權人，應以數個意向中最低之條件作為行使優先購買權的同等條件。[10]第四，當轉讓共有份額時，其他按份共有人有購買意向，但因與轉讓人就共有條件不能達成一致而放棄購買，按份共有人不得以等于或低于該價格而將共有份額的轉讓第三人，即使與第三人達成的新條件也需重新通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等條件下仍享有優先購買權。

四、評議該條規定的不足之處

本條并沒有明確列舉的三種因素間的優先順序，仍會存留許多交叉混亂情況。司法實踐中如何綜合各種因素，將各因素具體量化進而判斷？例如在按份共有轉讓人急需資金的情況下，其將共有份額轉讓給第三人，第三人約定一次足額繳納價款，此時其他共有人愿意高于第三人的價格購買其轉讓份額，但是不能一次性繳足，只能分期支付，對交叉的因素應如何衡量？還是將此選擇權交由按份共有轉讓人決定？如果按份共有轉讓人可以自由選擇交易對象，其他共有人的優先購買權就會架空，此時按份共有轉讓人是否應負擔一定的舉證責任？“等”因素中包含大量涉及按份共有轉讓人的人身利益及非經濟因素，如何將這些因素予以量化，充分保障其他共有人的優先購買權，仍沒有具體規定。

綜上所述，此次《物權法解釋（一）》第10條的規定采取的是相對等同說，這符合現代交易復雜化的特性。在司法實踐中，很難做到優先購買權人與第三人提出的條件在價格、交付方式、履行期限等各方面完全一致，會出現各種因素交叉混合的條件，并且在特殊情況下的同等條件的判斷需要法官根據專業知識和實踐經驗進行合理地裁量、做出適當的判斷，而裁量的標準卻沒有統一規定，因此筆者本文結合司法實踐中的不同情況對《物權法司法解釋（一）》第10條“同等條件”判斷標準的進行擴展探析，以期司法實踐既實現優先購買權的行使，又不保障第三人的實質利益。（作者單位：北京航空航天大學法學院）

參考文獻：

[1]參見徐力：《房屋承租人的優先購買權》，載黃松有主編：《民事審判指導與參考》 （總第 15 集），法律出版社2003年版，第112-113頁。

[2]《德國民法典》第468條的規定，可規定在下列情形下權利人可請求延期支付：其一，權利人為延期支付的金額提供了擔保；其二，優先購買權之標的為不動產或以登記產生物權變動的對抗效力的動產（如船舶） 時，以該標的為延期支付設定了抵押。參見《德國民法典》（第2 ）〔Z〕.陳衛佐譯注.北京：法律出版社2006年版，第161頁。

[3]《德國民法典》第 466 條的規定，如果第三人負有履行從給付的義務，權利人也應履行相應的從給付； 如果權利人不能履行從給付，則應當以支付價款的方式代替履行從給付； 如果即使沒有從給付協議，出賣人與第三人的合同仍為成立，則可以不考慮從給付； 但從給付不能以金錢評估的，即視為權利人無 法 提 供“同 等 條 件”而不享有優先購買權。參見《德國民法典》（第 2 版）〔Z〕.陳衛佐，譯注.北京：法律出版社2006年版，第160頁。

[4]參見常鵬翱：“論優先購買權的行使要件”，《當代法學》2013年第6期。

[5]《俄羅斯聯邦民法典》〔Z〕.黃道秀譯.北京：北京大學出版社2007年版，第126-127頁。

[6]王澤鑒：《民法學說與判例研究》第l冊，中國政法大學出版社1998年版，第511頁。

[7]〔德〕迪特爾·梅迪庫斯.德國債法分論〔M〕.杜景林，盧諶譯.北京：法律出版社2007年版，第129頁。

[8]合同法司法解釋（二）》第十九條第2款：“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價”。

[9]《德國民法典》第470條 對法定繼承人有利的出賣“有疑義時，先買權不及于考慮到將來的繼承權的、為法定繼承人利益而進行的出賣?！?/p>

[10]參見戴孟勇：“芻議行使優先購買權”，載《人民法院報》2000年。