基于休閑旅游需求的三亞產權式酒店發展研究

邵特

摘要：在中國，旅游產業呈現出一片欣欣向榮的景象，旅游消費從傳統的觀光型開始轉向以休息放松、增進身心健康為主導的休閑度假旅游，休閑成為很多中國人重要的生活方式。因此，很多房地產的投資商想要開始加入到旅游產業的項目投資中來，這在某種程度上也加快了休閑旅游類房地產項目的開發節奏。本文運用SWOT分析法，對以休閑旅游需求為背景的三亞產權酒店發展現狀及模式進行調查研究。通過實地考察分析三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店的現狀，找出發展中存在的問題，并提出具有針對性的解決對策。

關鍵詞：產權式酒店；休閑旅游；SWOT；對策

一、引言

在歐洲及地中海沿岸，休閑度假類的旅游地產于20世紀60年代開始變得流行，它的產生讓地中海在短時間內就變成了全球的休閑度假中心。20世紀70年代，有一位名叫亞歷山大·耐的瑞士人提出了“時權式酒店”。時權式酒店是產權式酒店的前身，與產權式酒店的相比在于產權是否買斷。

1993年，產權式酒店的概念及其經營的模式開始進入中國市場，到現在已經發展了20多年。隨著我國經濟和旅游市場的高速發展，國民的投資需求也在不停地增加，在這種環境下，產權式酒店的發展獲得了長遠的發展，并呈現不斷增長的趨勢。產權式酒店是近些年興起的一種比較新型的投資模式，已經在全國內引發了新型的投資熱潮，現在各地都開始開發大量的不同類型的產權式酒店。尤其是在三亞，該模式的迅速發展，層出不窮，給三亞旅游經濟的發展帶來了新的氣象。

二、案例分析——三亞灣紅樹林度假世界

（一）三亞灣紅樹林度假世界的基本概況

當今三亞灣紅樹林度假村往往就是一個內容豐富的度假目的地，也是省內相對大的產權式相關酒店群，匯聚了相關吃、喝、玩、樂，度假旅游理念方式，他的面積大概是70萬平方米左右，全部的投資大概是82億元左右，擁有大概4600間客房，是一般10座普通五星級酒店的總和，它目前是三亞第一個有名的水上樂園以及國際奢侈品中心、電影播放工坊、藝術欣賞匯、風情有趣商街、海鮮批發廣場、71家餐廳、可以接受大概5000-7000人左右的國際會展中心、婚禮主辦廣場、不同書店等等，三亞灣紅樹林度假存一期工程大概18萬平方米左右擁有1300余間客房開始在2012年9月進行開業，二期工程大概52萬平方米左右擁有3300間客房開始在2014年9月25日進行部分開業。

（二）基于休閑旅游需求的三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亞灣紅樹林度假世界——“度假目的地綜合體”，是指基于一線自然資源基礎之上，以營造休閑度假目的地為導向，進行綜合業態開發而形成的休閑度假生活方式聚集區。完成高端度假旅游的集居住、休息娛樂、空暇休閑、各項展示、不同體驗等產生一體的度假思維，它的定位往往是國際比較著名的旅游度假地，可以實現人們吃喝玩樂各種度假旅游方式的全方位供應，豐富的東南亞相關風情街，體現出著25家獨具魅力餐廳、個性化酒吧或者各種商店，讓您身居在家，就可以品嘗美食薈萃，體驗瘋狂之夜，讓度假變得豐富多彩，欣賞盛名的今日藝術匯，讓您在獲得度假快感的同時，傾心體現藝術以及生活的天然融合，這種消費模式往往在國外開始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名勝世界、美國拉斯維加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太陽城等世界知名項目。

2、顧客群體分析

（1）顧客年齡。從圖1可以看出，顧客年齡分布在36-40歲所占比例較大，30歲以下所占比例較少，這個年齡段具備投資實力的家庭或個人，最后都是全家參與最后的決策，年輕人負責執行購買。50歲以上的所占比例相對較少，他們投資主要為了休閑養老或定居。

（2）顧客地域。從圖2可以看出，顧客地域分布主要集中在江浙、北京、東北、山西等地。其中在江浙（含上海）地區所占比例最大，達到34%，他們有傳統的理財觀念，作為理財的一種投資方式。北京、東北、山西等地由于空氣質量差，霧霾嚴重，因此會選擇三亞作為旅居需要。

（3）顧客職業。從圖3可以看出，公司以及政府職員在顧客職業中所占比例較大，分別占34%、22%。這部分人群有較高的收入，接受過高等教育，與外界接觸較多，敢于嘗試各種新的投資模式。并且政府職員每年都有帶薪年假休息，有時間去享受休閑度假。

3、動機分析

從圖4可以看出，產權式酒店多為一種投資項目，顧客認為投資回報率是最重要的因素，但是，優越的地理位置、成熟的酒店管理公司、實力雄厚的開發商才是高回報率的基石。因此，投資者會根據經驗權衡投資項目再做判斷。

（三）三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店的優勢

1、地理位置優勢。三亞灣紅樹林度假位于三亞灣未來的行政中心區這個地方，被稱為“椰夢長”的美譽，與三亞火車站相聚大概5分鐘左右的車程，于鳳凰國際機場相距大概15分鐘左右的車程，交通非常便捷。較高樓層可以遠眺三亞灣海景，周邊配套的生活設施也很齊全，在地里位置上占盡優勢。

2、“全生活”高品質配套。紅樹林度假村擁有拉斯維加斯度假酒店經驗的理念以及精髓，是我們首個“全生活”度假旅游酒店。突破傳統度假酒店單一經營模式，休閑度假與會展經濟結合，帶動酒店街區的購物、餐飲、休閑、娛樂等配套設施的繁榮發展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服務，改善了休閑度假品質。

3、投資收益穩定，風險較小。紅樹林酒店業主不僅擁有酒店客房獨立產權證，同時擁有免費居住權、現金折返權、業主房價權、酒店利潤分紅權、團體訂房傭金權。從投資角度講，紅樹林的業主相當于投資酒店“原始股”，收益長期、穩定。三亞灣紅樹林度假酒店采取第三方獨立財務制度，年終按業主所購房屋的分紅指數，自動分享紅樹林包括所有商業配套在內的經營利潤。在2013年和2014年這兩年試營業期間，業主分紅分別是3.6萬和11萬。2015年分紅15萬，從2012年一期開業至2015年，經營收益呈年均300%速度增長。酒店經營越來越好。

（四）三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店存在的問題

1、房價偏高。三亞灣紅樹林度假世界地理位置優越，配套設施齊全，因而房產的銷售價格偏高，每平米均價約32000元，購置一間產權式酒店動輒幾百萬。很顯然，這對于我國居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多數市工薪階層不具備購買能力，在市場準入和市場退出上都存在一定風險。年回報率是根據酒店營業收入利潤進行分紅的，所以收益不穩定。

2、使用年限短。產權式酒店往往具有商住相關性質，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大約是70年左右，業主們往往用很高的價格入職客房卻緊緊大概有40年左右的使用權，40年用完以后，投資收益一般情況下都的不到賺回，里面的利益計算常常是非常明顯的，40年滿以后，投資收益都沒有賺回，其中的利益計算是十分明顯的。

3、度假時間受限很多。通常紅樹林度假酒店管理業主往往每年擁有30分的免費度假權，常常都是分數來累計免費度假有效天數，不同的房型，旺季所形成的點數比淡季所能夠消費的點數高很多，由于旅游旺季以及旅游黃金周往往就是酒店盈利的主要過程，詳情如表1，統計算，假如在6-9月份開始進行入住，兩天折合成1個點，大概30個點左右能夠進行入住60天左右，投資者如果一般情況下春節七天開始進行使用酒店相關的免費天數，全部免費天（分）數有可能用完；所以在其他旅游黃金過程也能夠消耗很多免費入住的有效天數。

4、服務質量較差。三亞灣紅樹林度假世界由于規模龐大，建設需要大量資金，所以開發商選擇工程分期銷售以便回籠資金，項目迅速上馬，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套設施嚴重缺乏，造成在運行期間一些顧客往往對酒店的相關服務水平產生不滿意，對投資者的相關投資方面進行縮減了。

三、三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店的解決方案

（一）發揮政府職能

政府往往在經濟環境因素方面開始下工夫，提高對旅游引導、旅游規范、旅游管理三亞的積極有效措施，完善法律法規對規范經營產權式相關酒店以及分時度假消費相關市場進行加強，讓一些的客戶容納產權式相關酒店的投資。這對產權式相關酒店的正常發展將是利于的，政府相關的策略起到不可忽視的作用。

（二）價格實施本土化，符合實際消費水準

開發商根據三亞旅游者承受能力和當地經濟發展水平，確實落實三亞市房產局房價指示，使房價公開化、合理化、規范化。同時針對三亞旅游淡旺季區分，有計劃的推出特價房、打折房等優惠購房措施，不要讓投資冷熱潮擾亂房產市場的秩序，只有如此才能真正意義上使酒店的發展與潛在業主的利益得到保障，實現雙贏。

（三）合理配置業主度假時間

紅樹林業主提前與酒店協商，可以將度假時間分時段安排，三亞旅游旺季時限定業主入住時間要求，這樣能利用旺季為酒店創造更多的收益。同時在三亞淡季時，業主在酒店入住期間，酒店將贈送一定數量的消費優惠券，留住業主繼續消費的意愿，以及與異地紅樹林一些的產權式相關酒店辦理消費者交換入住相關協議，使管理者即不能限制于在三亞的主要消費，最終不僅能夠對酒店的知名度以及入住率進行提高，還可以實現業主在各種地區開始進行度假的需求。

（四）不斷提高服務質量和基礎建設

酒店的服務水平是酒店的核心競爭力。產權式酒店的發展不僅需要擁有各項過硬的硬件指標，還要有較高的的服務質量才能夠在擁有穩定收益的同時立足長遠發展，良好的服務能夠在核心競爭中存在很大優勢，招來一些回頭客，往往可以給酒店產生收益相關的附加值，又能夠給業主產生很多的投資回報；并且也可以給有名的酒店集團帶來施展知識的機會以及發展平臺，從而對集團的知名度進行增強。因此，服務是未來產權酒店競爭的焦點。（作者單位：浙江越秀外國語學院）

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