關于土地市場的思考

方翠蘭 劉霞

（重慶工程職業技術學院，重慶 400050）

關于土地市場的思考

方翠蘭 劉霞

（重慶工程職業技術學院，重慶 400050）

房地產價格為什么存在地區差異性，這和土地市場有何必然的聯系，本文就土地市場進行分析，研究土價與房價的聯系。

房價；土價；土地市場

這幾年來，房地產價格千變萬化，有的地方價格急劇下降，有的地方仍高居不下，是什么導致價格差異如此之大，我們該如何看待和認識。

何謂房地產呢？一般是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附著于其上的各種權益的總和，或者說包括地價、建安造價及各種費用（譬如管理費、稅費等等），而建安造價和各種費用相對來說是比較固定的，由此可推論，房地產價格絕大程度上取決于地價，即土地市場，因此，本文針對土地市場進行了一些研究，以期能幫助大家。

一、土地市場基本概念

我國的土地市場經過幾十年的改革與發展，逐步形成了一個完整的層次分明的城市土地市場，也即城市建設用地市場，根據房地產市場的特殊性，將該市場大致分為兩個層次的市場土地一級市場和土地二級市場。

土地一級市場也是土地使用權出讓的市場，土地使用權從土地所有權中分離，使土地使用權在政府或主管部門與用地單位之間縱向流動，是國家指定的政府部門將具備出讓條件的國有建設用地（含新增建設用地和已收回可入市的存量建設用地），按照 國家各項規劃和指標，通過出讓（招標、拍賣、掛牌）及劃撥的方式，將土地使用權有償讓渡給土地使用者。這些具備出讓條件的國有建設用地，可以是生地，也可以是通過開發已達到“七通一平”的熟地。一方面，出讓的土地是國家按照土地供應計劃決定其出讓總量和用途的，因而在土地一級市場，土地供給具有一定壟斷性，另一方面，由于將招標、拍賣、掛牌這些競爭機制引入土地市場，因此土地一級市場的需求是具有競爭性的。按照市場化由高向低程度可分為出讓、租賃、作價入股和行政劃撥四種形式，土地出讓是指作為土地所有者的國家，通過招標、拍賣、掛牌和協議等方式將土地使用權移交給土地使用者，并按照雙方的協商，土地使用者一次性交付一定年限內的土地使用權費用；土地出租是指國家通過競爭將土地使用權出租給土地使用者，是土地出讓的另一種形式；土地作價入股是國家將一定年限內的土地使用權作價入股，土地使用企業定期支付給國家股利；行政劃撥是國家無償的對使用土地進行行政劃撥，主要針對公共事業、行政用地等。作價入股和行政劃撥一般不涉及到房地產市場，因此土地一級市場往往是指出讓和租賃兩種形式。

土地二級市場，是土地轉讓市場，土地使用者在一級市場取得的土地，在規定年限內在土地使用者之間流動的市場，轉讓的形式有轉讓、出租、抵押、交換，也可以出售、交換和贈與，土地轉讓時，其轉讓價格由雙方商量決定，也可以競爭取得，在該過程中，政府僅起監督作用，并對土地使用權的轉移進行登記。在這個市場里，土地嚴格按照市場的規律在流轉，市場機制作用明顯，已完全脫離了壟斷，土地成為完全競爭市場。土地轉租指土地使用權所有者將生地或已進行初級開發的熟地租賃給土地使用者。

二、土地一級市場和二級市場關系

土地一級市場是土地二級市場的基礎。國家通過出讓方式將國有土地使用權有償讓渡給土地使用者，土地使用者再通過土地轉讓市場在規定年限內在土地使用者之間流動，因此，沒有土地一級市場，就不可能產生土地二級市場。同時，土地一級市場的用地總量、結構、土地利用程度、地價都直接影響了土地二級市場。另一方面，土地二級市場也是土地一級市場的延續。土地一級市場大多是未開發的生地，或者初步開發的熟地，因土地資源的稀缺性而受限，只有成為了土地二級市場，因土地使用者的不斷更替，或使用方式不斷更新，才能更充分地對其進行利用和配置，才能夠盤活土地市場，使其發揮最大限度的利用。

三、地價與房地產價格的關系

房地產是建在土地上的不動產，其土地屬于土地的二級市場。房地產價格除了肉眼可見的建筑物及其上附著的不可分離的部分的建安造價以外，還有各種費用，譬如說各種管理費（設計費、勘察費等）、銷售費用、利息、稅費及合理利潤，但是建安造價和費用相對固定，所以房價主要是由地價所組成的。那么房價和地價之間的關系是如何互動的呢？或者說，究竟是房價影響了地價，還是地價影響了房價。

應該說，這二者是相輔相成，地與房是不可分割的。一方面，可供利用的土地資源影響了房地產的數量和價格，譬如在城市的房價比區縣的房價貴，大城市的房價比中小型城市貴，因為越城市化，城市越大，可供利用的土地資源就少，直接導致相應的房地產數量減少，價格增高；另一方面，房地產價格也刺激著土地需求，房地產價格高，刺激著土地使用者將其用途設定為房地產的可能性也越高，所以，各地房地產價格差異也導致不同地區的地價具有差異性，而房地產價格是因為人的需求來的，人需求的多，房地產的數量就要求得多，在數量不能及時跟進時，房地產價格就會增高，因此，不同的城市因為其房地產的需求而導致不同城市的地價不同。

由此得到：一是地價影響房價，房價的主要構成是地價，由于土地供給量不同，而直接導致房價變化。尤其是在大城市里，土地日益稀缺，房價也就水漲船高。二是房價影響地價，隨著人民生活水平提高，人們對住房的要求也越來越高，一家三口住幾百平米的別墅也不是新鮮事，越來越多的人要求買房或買高品質房，導致房價增高，也就直接導致了土地的需求，隨之造成地價的上漲。

所以房地產的價格與土地二級市場有著密切的聯系，而土地二級市場與土地一級市場也是不可分割的，房地產是民生基本問題，如何協調好這幾者之間的關系，還需要政府合理規劃好土地資源，規范好房地產市場。

［1］陳維鋼.房地產一二級市場 互動關系［J］.房地產經濟學2012，（3）

［2］劉霞.城市建設用地一二級市場關系研究 -［J］.重慶大學2011

本文是院級科研《城市建設用地一、二級市場耦合機制研究》項目編號KJB201508的成果論文。

F301

A

1671-864X（2016）08-0297-01

方翠蘭（1976.07），女，四川自貢人，工程碩士，副教授，重慶工程職業技術學院，工程造價。