新形勢下的房地產企業成本控制研究

幸治菊

摘 要：中國房地產不僅是國家的經濟支柱產業之一，也是普通老百姓重要的投資，政府為維護社會和諧發展不斷進行宏觀調控，同時房地產企業之間的市場競爭也日趨激烈。房地產作為一種商業投資行為，開發商必須獲得適度的經濟利益。如何能在房價與企業利潤間尋求一個公平合理的平衡點，成本控制成為實現這一方針的首要目標。因此，成本控制管理是當代房產企業管理中十分重要的課題。本文主要通過對房地產成本的概述，探討成本控制的意義，分析當前存在的問題，提出加強成本控制的對策。

關鍵詞：房地產；房地產成本；問題；對策

中國經濟步入新常態，開啟了大眾創業、萬眾創新的新一輪企業改革序幕，房地產業內部面臨洗牌，一批管理落后、收益率不強的企業將逐步被淘汰。如何找準企業賴以生存和發展的空間，只有向管理要利潤，加強成本管理，開源節流。成本管理是企業發展的基礎，成本控制好的企業具有顯著競爭力和抗壓本領。因此，加強成本控制管理的研究、做好成本控制對策是當代房產企業管理中十分重要的工作。

一、房地產企業成本控制概述

（一）成本控制的定義。成本控制，是企業在一定時期內預先設定的成本管理目標，由成本控制責任主體在其職權范圍內，在各項費用發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的內外因素和條件采取的一系列預防、防范、調節措施，以保障成本管理目標實現的管理行為。

（二）成本控制的內容。成本控制按照成本形成過程包括項目前期階段、建設過程和銷售過程的控制，是一個動態持續的管理過程。按成本費用，主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、公共設施費、管理費用、財務費用、稅費以及行政性費用構成等。

（三）成本控制的方法。成本控制的方法是指完成本控制任務和達到成本控制目標的手段，其方法多種多樣，不同的階段、不同的問題所采用的方不一樣，即使同一個階段，對于不同的控制對象控制方法也不盡相同，常用方法：絕對成本控制、相對成本控制法、標準成本法、本量利分析法、全面成本控制、目標成本法等。

二、房地產企業成本控制中存在的問題

目前中國大量房地產企業都具有優秀的市場管理經驗、成熟的企業運作模式，但在市場競爭中仍有部份企業顯露出不足，主要有以下幾方面：

（一）企業成本控制管理理念有缺陷。房地產的開發是動態管理，必須將成本控制貫穿于各個階段以利于實現投資的良性循環，不是單方面控制某一費用，對市場情況的把握、宏觀形勢的分析稍有差池，就會導致投資策略失誤，使項目失去市場競爭力。個別房地產企業成本控制方法老化，缺少科學性、合理性和嚴肅性；或成本控制理論的學習多局限在直接成本環節，沒有對企業運行環節展開成本控制，沒有定期及時研究國家出臺相關政策。如L房地產企業到一個三線城市開發商品房，單方面地利用加大單體項目的開發量來縮減產品單位成本，造成單體樓盤開盤一年后房屋空置率仍高達30%。之所以出現這種情況是因為房地產企業成本費用控制缺乏市場理念，未調查準確的市場需求信息致使成本控制決策出現失誤，銷售不暢，投資回收期變長，財務成本增加，利潤減少。

（二）企業內部控制體系不完善。內部控制制度是建立現代企業制度的核心內容之一，對企業可持續發展起到控制作用，有《企業內部控制規范》指導性文件，而仍有部份企業內控體系不完善。

一方面是未全面健立內控，部分企業在建設內控時，只考慮了費用支出控制類的風險控制及管理，對監督、考核未納入內控體系。

二方面是內控制度設計有缺陷，各項內部管理制度間存在矛盾沖突，如某集團制定了《項目變更管理辦法》，辦法約定變更超100萬元時需集團總經理辦公會審議；但該集團的《“三重一大”集團決策管理辦法》約定，企業的大額支出超50萬元，需集團總經理辦公會審議或聯簽審批；兩個制度授權存在沖突，不利于統一管理。

三方面是內控運行有缺陷，不嚴格執行內控，造成投資成本增加。

（三）未建立嚴格的目標成本體系。目標成本是項目投資開發過程中成本控制的依據，是編制各環節責任考核指標的基礎參考，目標成本按開發進度處于動態調整中，每一階段目標成本原則不會超過上一階段的成本。但有的企業對項目成本管理體系不落實，沒有形成管理環節上各履其職、各擔其責、互相制約的工作機制。

三、加強房地產業成本控制的對策

房地產開發具有高風險性、高投資、投資期限長、成本內容多等特點，因此必須加強企業的成本控制理念，制定有效的法人治理結構，細化成本控制點等多項成本管理對策。

（一）樹立企業成本控制意識。房地產企業的成本控制意識，要全員化加強，即包括廣大職工。一是提高成本控制知識，舉辦各種類型的成本培訓或推薦企業員工到成熟房地產企業學習，借鑒先進經驗。二是引進優秀的房地產企業管理人才，增加企業更多的先進理念。三是建立監督機制和激勵機制，提高員工的工作積極性和加強成本控制的意識。

（二）加強相關政策及宏觀形勢的專題研究。明確責任部門及時地對房地產成本相關政策、宏觀經濟形勢研究分析，形成房地產市場分析報告。如限購令，公積金繳存比例變化，營改增推行，貸款利率的調整，各項調整均值得房地產企業認真研究，以確定發展方向，降低項目因政策等帶來的成本損失。還要加強養老地產、智慧性地產的專題研究，走新型理念類別的地產。

（三）企業內控制度的建立與完善。內部控制是企業董事會、監事會、經理層和全體員工共同實施的旨在實現控制目標的過程。建立和實施一套統一、高質量的企業內部控制規范體系，有助于提升企業內部管理水平和風險防范能力。每年對內部控制進行專項審計，并及時修訂、補充完善內控制度。

（四）建立規范的目標成本體系。目標成本標準是成本控制的基礎，可以通過各項費用指標分解法、全面預算法和相關的法律法規指定可行性的標準，科學地處理成本指標與質量、市場等技術經濟指標的關系。以達到企業總體目標出發推進房地產開發，為防止片面性、不科學性，在必要時進行多種方案建立，以便能擇優使用。

（五）推行施工階段投資跟蹤評審。為防范項目建設過程中的投資成本變化風險、建設質量風險，有效的全面控制項目，要最大限度利用好內部審計、內部監督管門職責，項目管理過程跟蹤評審是現代內控管理的一種新模式，將投資“事后算帳”，改為“事前預警、事中控制”。

（六）加強項目結決算管理及后評估。項目財務決算須對項目的建設程序、概算執行情況、結算管理、移產進行評審。包括項目法人制、招投標制、合同制、監理制的情況；決算需對缺陷責任期整改情況等進行清理。

項目建設后期評估，是項目關門后的總結，主要對項目竣工結算的造價資料及其結果進行匯總，建立成相應的數據庫，獲得未來項目管理、造價控制的改進的經驗建議，為發展決策提供信息支持。

四、結束語

房地產市場的激烈競爭和現代市場的完善，使我們的房地產企業必須采取科學有效的成本控制對策，及時完善內控管理，提高經濟效益，成本控制的管理在一定程度上也體現了企業的綜合經營水平。因此加強房地產成本控制不僅有利企業持續長效健康發展，同時也是企業對資源的合理利用，對國家的經濟、城市的發展作出的貢獻。（作者單位：重慶市城市建設投資（集團）有限公司）

參考文獻：

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