關于房地產是支柱產業的辨析

士恒+黎思遠

[摘 要]文章對房地產作為經濟支柱產業的流行觀點提出了質疑和反駁。文章指出，帶動上、下游幾十個關聯行業發展的是建筑業，而不是房地產業。房地產業的獲利基于對土地空間價值的過度利用，而提高容積率對城市生活造成了一系列不利的影響。

[關鍵詞]房地產；支柱產業；容積率；能耗

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.33.081

1 房地產并非經濟支柱產業

房地產是經濟支柱產業，帶動了上、下游幾十個關聯行業的發展，不僅關系到數千萬人的就業，而且是利稅大戶。其實，這種說法記錯了賬。真正帶動經濟產業的是建筑業，也就是房屋設計、建造，而非投機套利的房地產業。建筑業和房地產業的關系如同車與車位、公路與收費站的關系：在一些發達地區，車位貴于車早已是常態，這造成了車位創造財富的幻覺；明明是公路帶動經濟，但收費站卻是利潤載體，因此容易形成“收費公路拉動經濟”的假象，以至于發展到高速路超期收費，甚至只顧亂收費而不愿修路。

2 房地產業的套利來源及其不利影響

土地空間價值是房地產開發的套利對象，“容積率”是開發的核心指標。開發中伴隨大量重復建設，房屋建了拆、拆了建，20世紀80年代拆20世紀70年代以前的房子，現在開始拆20世紀90年代的房子，拆建之間是普遍“容積率”的提高。

以節約土地為名，行占空間之實，“節約集約用地”的概念等同于提高容積率，甚至想當然地出現了“提高容積率節能省地”等怪論。房地產開發中建設高樓節約自己的占地面積，卻賺取公共的空間資源，逼迫公共財政被動埋單進行重復建設，還美其名曰“集約省地”。從發展的角度看，建設高樓實際是用能源消耗獲得對垂直空間的利用，鼓勵高樓和高容積率意味著更多的高能耗、高污染，與節約根本無關。

作為發展中國家，我們有條件借鑒發達國家城市發展中的成功經驗和問題，選擇適宜的、可持續發展的城市發展方式。我國的制造業事實上重復了發達國家“先污染，后治理”的老路，如果城市建設也過于追求“集約省地”，走先擁堵后疏通、基礎設施被迫重復建設的老路，就太沒有意義了。當前雖然很多城市以“宜居”為口號，但在實際操作中卻不顧自身承載力大肆進行高強度開發建設，透支著城市資源。

城市的高密度、高容積率意味著承載密集的人口，也意味著更多的能耗。城市空間狹窄、空氣流通不暢造成空氣污染；人口密集過大、機動車過多，造成大量噪聲污染；熱島效應是“水泥森林”帶給城市的異常小氣候；地面沉降是深挖局部地基、超采地下水的惡果；“9·11”和SARS后，高層建筑的消防和衛生安全受到了普遍質疑。2009年元宵之夜央視配樓的大火，再次暴露了高樓大廈的脆弱和救助難度；加上由于樓盤密集開發，人為制造出交通擁擠而導致的汽車尾氣超量排放，房地產業竟是如此高能耗、高污染的“支柱”。

廣義地說，每座建筑都是微型工廠，只要使用，就會日夜排放污染物。據統計，建筑能耗占人類生活總能耗的40%，碳排放占總量的50%。體量大的建筑，能源需要長途輸送；空間進深過大，即使白天也需要人工照明，單位能耗要比中小型建筑高3～5倍不等。高樓和電梯是工業文明的象征，也是人類掠奪自然、榨取空間資源的極致。人流和物流垂直移動相比水平移動會耗費更多能量，高層和超高層建筑要比占用同等空間容積的中低層建筑更耗能，實際上正是以更多的能耗換取空間的使用。正是高樓大廈帶來的這種無謂的垂直移動耗費了大量能源。高樓大廈結構上既不“節能”，也無所謂“省地”，而不過是為了“套利”。只要制度性的“容積率陷阱”還存在，開發商就會毫不猶豫地在利益與真正的“節能”之間選擇前者。

一些地方政府把房地產開發當搖錢樹、聚寶盆，卻從不去考慮房地產的利潤來源。從本質上講，毫無技術含量的房地產開發環節跟伐木、采礦類似，其特征都是專注于存量資源價值的獲取。區別僅在于伐木采礦得到的是有形的森林礦產資源價值，而房地產開發獲得的是無形的空間資源價值。離開自然資源和政府持續投資形成的人工資源這兩大優勢，房地產開發并不存在暴利。

如果房地產屬于“支柱產業”，那么煙草、采礦這些行業毫不遜色，它們同樣拉動了若干行業，同樣是利稅大戶，甚至受某些地方保護的制假、盜版等黑色產業也算。但是，全世界沒有一個國家靠采礦、煙草、制假成為大國，同樣，沒有一個大國家靠開發房地產“崛起”。說到底，這些行業都是被動的價值轉移型行業，只能憑借制度漏洞掠奪財富、滋生腐敗，并加重環境壓力和過度消耗資源，根本不具備可持續性。

不僅如此，房地產“掠奪財富”的示范效應還在侵蝕我國真正的競爭力和創造力。它通過隱蔽的方式將社會財富轉移到少數人手中，并以高稅收面目示人，實質上成了經濟的興奮劑?，F階段房地產的非正常暴利沖擊著正常的經濟生態，其實是在鼓勵不勞而獲和投機取巧，以至于很多企業家進入房地產行業后便再也不想從事別的行業，越來越多的個人也以炒房作為生活追求。國內上市公司超過一半都涉足房地產行業，甚至連象征著民族科技和制造業旗幟的聯想、海爾都組建了專門的房地產公司。

從消費角度看，高額的房地產消費給工薪階層造成了沉重的負擔，使他們被迫成為“房奴”，而在現行體制下房產“只漲不跌”的長期預期又吸引人們被動投機、欲罷不能。住房支出極大地擠占了人們的其他正常消費支出、透支著未來收入，一些城市過高的住房成本已經開始對優秀人才形成擠出效應。長此以往，靠房地產投機為“支柱”的經濟體系必定無法實現可持續性，而這也必將削弱我國在國際舞臺上的競爭力。

3 結 論

綜上所述，帶動經濟產業發展的是實際從事房屋設計與建造的建筑業，而非通過過度利用土地空間價值、提高容積率的房地產業。房地產業并非經濟支柱產業?，F階段房地產的非正常暴利沖擊著正常的經濟生態，對城市生活造成了一系列不利的影響，進而不利于我國競爭力和創造力的提高。

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