關于開發項目造價控制與成本管理的分析

林潔

【摘要】建設單位在開發項目建設過程中自始至終都需要進行全過程的工程造價控制。在項目開發過程中，不同階段的建造成本都會受國家政策、市場供求等因素的影響，為了提高項目利潤，需要我們做好開發項目的造價控制與成本管理。因此，本文主要對開發項目的工程造價控制與成本管理等方面進行科學分析，提出合理舉措，以此提升開發項目在建設過程中的造價控制能力。

【關鍵詞】地產；工程造價；成本管理；項目開發；建設

前言

由于建設項目在開發過程中存在多變性、一次性與不確定性，故此在項目建設過程中，進行強而有力的全過程造價控制與成本管理，是項目能夠順利建設的積極保證。全過程造價控制是指建設項目在整個開發周期內，在合理的目標成本下完成項目建設；而對于成本管理來說，是從全過程角度出發，科學管理項目在開發過程中遇到的各類風險，對項目的工程成本進行有效管理。成本控制對項目建設具有重要的作用，也是其發展的靈魂，只有做好成本控制，才能為企業創造利潤，支撐企業的正常運營，促進行業的可持續發展。

一、地產開發項目造價控制與成本管理的現狀

（一）前期決策階段

1.市場調查，鎖定目標客戶，項目精準定位

在項目開發前期，應該做好市場調查工作，了解市場對項目所在區域的實際需求，鎖定目標客戶人群。因地制宜，合理規劃用地地塊的各類功能及配套設施，為目標客戶定制符合市場的產品，為項目建成后有一個好的銷售業績提供強而有力的保證。

2.成本控制體系的建設——制定合理的目標成本、拆分目標成本

開發項目有了明確的項目定位，建設單位通過目標人群的喜好規劃項目的產品類型，做好項目的可研報告，并制定合理的目標成本，針對當時地產市場的實際情況，預期項目的回報周期及最終收益。再此，建設單位以合理的合約界面為依據，把目標成本拆分至項目建設各類的工程建造費用中；再根據此，從實際需求出發，對各個項目的資金來源情況進行合理地推算，推算建設項目在開發過程中有可能發生的各類不可預見費用；同時，建設單位會為上述的各類概算費用擬定相應的等級標準，因為只有設定了相關的等級標準，才能使后人清楚了解成本目標的設定依據，亦只有這樣，才能保證項目在建設過程中“不跑題”，為全過程造價管理提供了扎實的成控基礎。

3.案例分析

在這里我們舉個例子，建設單位計劃在廣州市番禺區開發建設某高級商場BC，該建筑物地上5層，總建筑面積為6600m2。建設單位根據過往同類型的商業工程，計算得出該棟建筑物的工程建造初步核算（未含地價、貸款等），結論如下：

通過上述投資測算表，建設單位可清晰了解本項目的開發概算，制定目標成本及回收周期。為做好開發項目全過程的造價控制，當項目有了明確的目標成本后，我們做成本管控的下一步工作就是把目標成本按照“配套設施建設費”、“工程建造費用”、“不可預見費”三部分進行拆分。由上表可知，“工程建造費用”占了概算的絕大部分，故此建設單位往往還會根據合約界面等對其進一步細分。從這一投資測算表的分析可知，地產項目的初步費用核算是嚴格遵循地產開發程序進行的，因此開發項目全過程造價控制及成本管理就是對項目由投資決策到竣工結算各個環節實際發生費用與概算的全面對比及跟進，通過科學的成本管控手段，合理控制項目開發的成本，保證項目的利潤。

（二）項目實施階段

1.專業的成控人員

現在很多地產開發企業，為了降本增效，往往在架構設置時按照工程專業對人員分工，根據項目進程設立專業人員完成對應專業的成本管控工作，同一項目同一專業的工作內容，由同一個成控人員進行全過程管理，提供專業化服務的同時，可以精簡人手，并提升管理精度，提高工作效率。這樣的人員設置，還可以把項目全過程成本管控的責任落實到個人，減少了因部門交接不清，而引起的相互推諉。成控人員從項目投資決策階段即已接管相應開發項目的相關成本管控資料及信息，那么該成控人員將非常清楚該開發項目的建設標準及目的，這能更好地把成本管控從一而終。

2.對施工過程中資金流動的控制

在施工過程中，實時核查工程造價的變化，建立項目管理臺賬制度，定期組織建設單位、監理單位、施工單位復核臺賬的有關數據，保證臺賬的及時性、準確性。如果項目出現設計變更，應該針對項目施工的實際情況，合理估算變更工程所產生的費用，從而判斷設計變更的合理性，是否符合現場的實際需要；最后還要跟蹤落實設計變更的實施情況，防止假方案的出現。成控人員記錄好每筆進度款的支付情況，對每一筆應付進度款進行審核，確保進度款的支付符合合同要求，且與現場實際情況相匹配，避免項目出現超支超付的情況。

另外，成控人員對建筑材料進行嚴格監管，施工單位買到的材料設備是否與招投標文件或合同約定相一致，還要對材料設備的品牌、數量、型號以及規格等進行一一核實，并且記錄在案，避免施工單位以次充好，乃至摻假。

3.新型材料的推廣與應用

材料費一直都占據總體工程造價的50%以上比例。所以，在施工圖設計時，如何合理地選擇施工材料，將對施工方案、工程造價、施工工期、工程質量等均造成較大影響。新型材料若能在開發項目中被適當選用，既能提高施工質量，同時也能節省施工時間，從而節約建造成本，優化項目的成本管理，減少障礙。

（三）工程竣工后

竣工結算作為工程造價控制的最后環節，是整個成本管理的核心，能最直接反映成本控制的成與敗，因此，現在很多地產企業對此都非常重視。當然，全過程造價管理若做得好，可以大大降低竣工結算的工作難度，這兩者是相輔相成的。

工程在竣工以后，施工單位應該按甲方要求，整理結算資料，結算資料應包括：結算書、施工過程中的會議紀要、竣工圖以及相關合同等?？⒐そY算要求成本管理人員對項目現場的實際情況非常熟悉，才能更好地對結算資料進行審核，確保其準確性、合理性，避免重復計費、夸大計算或工程內容虛構等而造成的額外支出。

二、地產開發項目造價控制與成本管理的策略

（一）制定招投標制度，增加競爭

在施工前期，做好項目開發計劃，根據項目開發計劃合理安排招標工作。招標工作開始時，要對施工單位嚴格審查，確保施工單位的履約能力，并從源頭上消除轉標現象。另外，應該做好招標文件的編制工作，根據項目現場的實際情況，考慮各類風險并在招標文件中清楚約定各方責任，并載于合同中，這有利于履約過程中的問題處理。最后，在招標文件中設置好評標細則，避免投標單位采用不平衡報價、惡意低于成本價中標等行為。對于招標單位而言，選擇合理低價的施工單位中標，將是較理想的選擇。招投標制度應該以公平、公正、公開為最基本原則，只有這樣，才能找到真誠合作的施工單位，形成良性競爭，實現在項目施工前合理控制造價的目的。

（二）合同中的變更價款以及支付方式的約定

在合同編制的過程中，除項目施工過程中有可能遇到的各類風險需要在合同中有所體現外，還應把價款變更以及工程款的支付方式在合同中清楚列明。在合同中約定好合同價款變更的對應條款，有利于各方清晰明了由設計變更所可能引起的各類工程造價的增減，避免施工單位獅子開大口的情況出現，也減少甲乙雙方互相扯皮。合理的工程款支付方式可以有效避免超支超付的情況出現，又可以避免施工單位由于工程款不到位而導致的消極態度。

（三）BIM技術在工程造價管理上的應用

建筑信息模型（Building Information Modeling）是以建筑工程項目的各項相關信息數據作為模型的基礎，進行建筑模型的建立，通過數字信息仿真模擬建筑物所具有的真實信息。它具有可視化，協調性，模擬性，優化性和可出圖性五大特點?，F在BIM技術在建筑行業上的應用已經越來越廣泛，在中國，BIM技術現在已經廣泛應用于工程造價行業，如魯班、廣聯達等算量軟件。BIM的出現，大大地減輕了造價人的工作量，而且提高了造價人的工作效率以及算量精度。隨著它進一步地被廣泛應用于項目管理的協同工作，它將為建設單位、設計、監理、施工等各方提供統一的管理平臺，屆時，將帶來建筑行業又一次管理水平的騰飛。

結論

綜上，在地產項目的開發過程中應該積極注重成本的控制與管理，在不同階段需要采取不同的舉措。作為一項系統、全面的管理工作，成本控制不僅關乎于開發項目的在建階段，它貫穿于開發項目的從無到有。成控人員對開發過程中各個階段進行合理控制與科學管理，能夠使建設單位的投資更加科學合理，工程的施工更加順利安全，以此能夠促進我國的地產行業走向可持續發展的道路。

參考文獻

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