對于我國房地產發展的幾點思考

章彥釗

摘 要：隨著我國城市規模不斷擴張，房地產行業快速發展，逐漸成為了國民經濟的支柱性產業，我國房地產經歷了黃金的發展階段后逐漸走向平穩，但是其發展過程中面臨著較多的問題，這就需要從房地產內部進行分析，發現問題并解決問題，實現房地產可持續發展。

關鍵詞：房地產行業；可持續發展；發展瓶頸

一、我國房地產市場出現的問題分析

我國房地產行業經歷了輝煌的發展階段，當前房地產發展逐漸走向平穩，如何在市場飽和的狀況下調整經營戰略是行業內需要深思的問題，我國房地產周期波動頻率縮小，其波動幅度減小，但房地產發展面臨著宏觀經濟惡化、國內結構性調整的難題，下面對現階段房地產市場出現的問題進行詳細分析：

（一）銷售面積增速低于零。自從我國房地產商業化以來，房地產經歷了快速發展階段，隨著房地產行業疲態顯示，但是其住宅銷售面積增速一直維持在20%-30%之間，在2008年以后，房地產行業發展出現了新的形勢，其住宅銷售面積增速維持在零附近，在一些沿海地區的城市中，這一數據甚至降到了負值，這表明房地產行業發展勢頭逐漸冷卻，其價格開始平穩。但是在全球性金融危機的影響下，整體宏觀經濟環境不景氣，房地產受到恐慌心理、股市、利率及匯率等異常變化的影響較大，其可能會出現較大的不穩定性變動。

（二）全國范圍內的交易量萎縮。隨著房地產業蓬勃發展，房價也與日俱增，在價格持續上揚的背景下，人們帶有很強的從眾買房心理，其全國范圍內的交易量顯著提升，但是從2008年以來，全國的房地產市場普遍出現了交易量大幅度減少的現象，其降幅甚至達到了40%以上，這給房地產商帶來了巨大的風險，但是對房地產整體而言，交易量趨于平穩則是一個利好，這正好給我國房地產行業發展模式調整的機遇。

（三）房地產發展成本較高。房地產屬于高投資的行業，其主要的融資渠道是股市和銀行，一旦宏觀經濟環境發生變化，房地產行業就會受到較大的波動，以房地產的融資而言，一旦房價趨于穩定或者是價格下跌，金融系統就會面臨著很大的風險，雖然當前很多人選擇個人借貸，這在房地產還貸中屬于優良資產還貸，當前四個國有銀行出現的不良貸款率僅為1.5%，但是房地產開發商的貸款不良率較高，房地產業發展嚴重依賴于開放商的資本投入，一旦房地產商出現資金危機，很容易帶動銀行陷入困境。

二、我國房地產發展的幾點思考建議

（一）促進房地產市場穩定，保持供求關系穩定。房地產業經歷了輝煌的發展后逐漸走向了供求關系平衡的狀態，因此下一步的工作是促進房地產業市場供求平衡，在控制房地產投資速度上，保證房地產發展符合市場需求規律，從供應和需求兩個方面統籌工作，要對城市建筑進行合理改造，提高房地產內需，同時政府要強化經濟形勢優化，帶動居民收入增長，為房地產發展注入動力；再者國家要發揮其市場調節作用，鼓勵房地產開發商放低銷售價格，減輕人們的購房壓力，保證人們的居住權利。從房地產供給方面來說，要提高工程竣工率，充分利用空置房，規范房地產市場的發展，合理優化房地產資源配置。

（二）健全市場預警機制。房地產業發展要建立完善的預警機制，這有助于政府及時了解房地產行業動態，并出臺相應的宏觀調整政策，當前我國各級政府已經針對房地產發展建立了相應的預警機制，將房地產納入到監督系統中，對于采集的資料進行詳細劃分。預警機制建立要采用科學的計算方法，規范空置率的計算方法并合理設置警戒線，結合增量空置率和存量空置率兩大指標，建立空置率雙指標體系，以便全面反映空置房狀態。通常而言，增量空置率直接反應商品房的控制狀態，為房地產投資和開發調整提供相應的市場依據，同時這一數據也體現了社會房屋總量的態勢和余缺狀況，因此管理部門要制定完善的預警機制。

（三）深化金融體制改革。首先是要開發行業融資的多樣化，保證房地產資金鏈不會斷裂，為房地產業發展提供堅實的金融保障，同時要推進住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施和使用，分擔房貸風險；再者要推動銀行改革，基于房地產業發展改革銀行，提高銀行系統的管理能力，控制金融風險能力，同時政府部門要加強對金融機構的準入標準，保證優良資金進入到房地產市場中，避免不良資本進入造成房地產市場出現混亂。

結語：隨著我國經濟發展模式轉變進程推進，作為國民經濟主體產業的房地產業要適應市場的發展需求，樹立正確的發展理念，促進房地產業市場穩定，健全市場預警機制，同時深化金融體制改革，為我國房地產業的發展提供健康的環境。

參考文獻：

[1] 周春宇.對我國房地產市場健康發展的幾點思考[J].價格理論與實踐，2009（02）