統籌謀劃 協調推進高效抓好專業市場改造

寧波市國土資源局江東分局 陳浩平 羅 芳

統籌謀劃 協調推進高效抓好專業市場改造

寧波市國土資源局江東分局 陳浩平 羅 芳

江東區位于寧波市核心城區，是寧波市政治和文化中心，區域面積37.66平方公里，戶籍人口36.66萬。隨著城市建設步伐的加快，城市建設對土地需求的迫切性與低效利用土地的現狀形成鮮明對比，供需矛盾十分突出。2011年以來，江東區委區政府堅持以土地供給側結構性改革為導向，把專業市場改造作為低效用地再開發工作的突破口，切實解決經濟發展與土地資源緊缺的供需矛盾。截至目前，對全區已有的36個專業市場進行了分類改造規劃，已合計完成14個專業市場的改造提升，另有7個專業市場已簽約著手進行改造。在已改造提升的專業市場中，其中已進行關?；虬徇w10個，就地改造提升3個，市場規范完善1個；已完成專業市場改造供地3宗，1宗已成功改造完成營業。通過改造，已盤活專業市場低效用地500余畝。

一、充分調研市場現狀，確定改造“四原則”

據2011年調查統計，全區現有的36家專業市場中，原土地性質多為工業用地，涉及土地面積達1302.29畝，建筑面積約為112.06萬平方米，平均容積率僅為1.29，且集中在城市的中心和主干道周邊。大部分專業市場是在江東由城郊結合部過渡到中心城區期間形成的，土地房屋以租賃為主，市場以“出租攤位”形式舉辦，經營戶多為個體經營，經營方式簡單落后，專業市場普遍存在“土地資源占用多、產出貢獻小”現象。部分專業市場是大棚式市場，有的還存有違章搭建，食品消防安全隱患較多，經營環境臟亂差。隨著城市化進程的快速發展，這些專業市場越來越暴露出布局不合理、利用強度普遍不高、經濟效益不明顯、安全隱患大等種種問題。

針對上述問題，江東區委區政府決定把低效用地再開發工作重點放在專業市場改造上來，且將專業市場改造規劃與舊城改造規劃充分融合起來。在充分調研論證的基礎上，對全區所有36個專業市場進行了分類改造規劃，并按以下“四原則”分步實施。一是政府主導，規劃把總。建立健全政府領導、部門協調、公眾參與的工作機制，充分發揮區政府的組織、引導、監管職能和統籌調控作用。堅持規劃先行，依據土地利用總體規劃、城鄉建設規劃、主體功能區規劃和產業發展規劃等，科學制定專業市場改造專項規劃，確保再開發工作穩步有序開展。二是整體謀劃、有序推進。嚴格限定專業市場改造范圍，嚴格遵循審批程序，嚴格規范運作，嚴防出現擴大政策適用范圍和違規操作。充分考慮江東發展歷史和土地管理政策的延續性，區分情況、分類處理，妥善解決歷史遺留問題。三是市場取向，因勢利導。堅持土地資源以市場化配置為主的基礎上，運用市場機制和手段，鼓勵土地權利人等市場主體參與專業市場再開發，形成形式多樣的改造開發模式，充分調動土地權利人和社會各方的積極性。四是公眾參與，利益共享。充分尊重土地權利人的意愿，保障其知情權和參與權，建立健全平等協調機制，妥善解決群眾利益訴求，做到公開、公平、公正，實現和諧開發。兼顧各方利益，完善利益激勵機制，讓社會共享專業市場改造開發成果，最終實現多方共贏。

二、構建要素保障體系，規范運作“四先行”

一是論證先行。對36個專業市場進行詳細調查和科學分類，合理確定“新建集聚一批、關停搬遷一批、就地改造一批、規范完善一批”的市場名單。首先進行可行性論證，確定新建集聚、關停搬遷、就地改造和規范完善的范圍；其次再進行交通、環境等影響分析，確保交通安全暢通和符合環保、消防要求。二是計劃先行。根據計劃對已分類的市場，開展統一計劃、指導和協調工作，實施“一場一策”，同時各部門明確職責分工，全力確保改造工作有序、穩步進行。三是政策先行?？茖W評估市場拆遷、搬遷和關停的補償和就地改造的補助，實行“一場一策”。同時參照市區城中村改造相關政策，由市財政把改造升級涉及的土地出讓收入直接用于地塊配套建設，實行封閉運作，資金實行“?？顚Ｓ?、整體平衡”。四是規范先行。將土地出讓列入專業市場改造升級資金專戶，強化管理，嚴格按照“一場一策”方案實施。有關部門要嚴格執行有關法律法規和政策，在專業市場改造升級工作領導小組的領導下，各司其職、密切配合，認真履行職責、加強監管力度，把好市場的準入關和退出關。

三、強化統籌謀劃協調，整體堅持“四并重”

一是堅持企業自改與政府指導并重。充分調動企業積極性，鼓勵專業市場搬遷關停、就地改造和規范完善，促使向新規劃的市場園區集聚，引導和指導市場向集約化、商場化、信息化發展，實行先易后難、分類指導，有步驟地穩步推進。二是堅持搬遷發展與就地改造并重。對不符合城市總體規劃、嚴重影響城市環境、交通環境的專業市場，該搬遷的一律予以搬遷；對受用地、規劃、交通、環保等因素制約，但有較好經濟效益和發展前景的專業市場，實行整體搬遷，向專業市場園區集聚；對符合城市規劃要求和就地改造提升條件的，且有良好經濟效益和發展前景的市場，實行就地改造提升；對具有可持續發展能力的，通過規范完善將傳統市場變為“商場化”市場。三是堅持市場規模和市場特色并重。充分發揮市場優勢，一手抓新市場建設和專業市場硬件改造，一手抓科學管理的軟件建設。發展一批規模大、檔次高、競爭力強和輻射范圍廣的大型專業市場，培育一批特色鮮明的中小型專業市場。鼓勵做大做強，盤活存量資源，減少市場數量，優化市場結構，提高市場效益，實現業態集約化、交易國際化、物流現代化、結算商務電子化的整體發展。四是堅持解決遺留與節約集約并重。對已列入市場改造升級的土地，且符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，雖沒有合法用地和建設手續卻已使用的情因，經依法依規嚴肅查處違法用地和違章建筑后，及時補辦或完善用地審批手續。同時，注重節約集約利用土地，提高改造項目的土地利用效率，允許對原有土地用途作出合理調整，充分發揮經濟杠桿調配土地資源的作用。

四、突出空間維度拓展，積極嘗試“四路經”

一是引導市場自由退出。對嚴重影響市容市貌、道路交通、城市環境或區塊功能定位的專業市場，政府積極引導其向大型市場（園區）或物流配送中心集聚、搬遷或關閉停業，促進城市有機更新。二是鼓勵市場自行改造。對符合法律法規規定的，經批準對擁有的工業用地實行自行改造升級、開發建設商業服務業的，允許不超過建筑面積的30%對外銷售，涉及兩個以上用地主體的改造區塊，建成后允許按改造前土地面積的比例分割辦理權證。三是推進市場連片改造。專業市場改造范圍的劃定要充分考慮市場周邊的土地資源，因實施城市規劃的需要，使用相鄰零星國有建設用地、面積在5000平方米以內的，經過一定程序，公示無異議后按市場評估價以協議方式辦理出讓手續。四是積極規范完善成型市場。對部分建立時間不長、符合國家產業政策和城市發展規劃的成型市場，在原則上不予改造的前提下，進一步加強管理，嚴格規范市場運作秩序。通過幾年的努力探索和積極實踐，被改造的市場真正實現了由“低檔、低效”向“高端、高產”的跨越、從“臟亂差”向“潔序安”的轉變，促進了城市形象和功能升級。三江片首個專業市場改造試點項目——天倫廣場項目已于2014年破繭成蝶，實現華麗轉身，舊廠房蛻變為集商業、辦公、酒店于一體的城市綜合體。該項目總占地面積21230平方米，容積率提高到4.5，總建筑面積11.2萬平方米，項目總投資額10億。又如二號橋市場地塊。原寧波市二號橋市場建于上世紀90年代初，占地30畝，建筑面積3.3萬平方米，平均容積率僅1.65左右，按寧穿路分南北兩區，主要經營副食品、小百貨、文化用品、茶葉等批發零售。由于建設年代較長，市場建筑老舊、設施落后，“臟、亂、差”問題十分突出，又處于市中心核心地段及主干道周邊，給環境和交通造成嚴重壓力。通過市場搬遷后，對該地塊實行改造提升。按照規劃，二號橋市場北側地塊為商住混合用地，土地面積約3.1370公頃，容積率達4.8。