我國貨幣供應量對房地產價格的影響研究

周勇+鐘家惠+胡嘉文+胡敏玲

[摘 要]自1998年實行住房貨幣制度改革以來，我國貨幣供應量與房價同時攀升。首先梳理貨幣發行量對房價影響的傳導機制，然后通過建立誤差修正模型對房價與貨幣供應量的關系進行實證分析，最后提出優化策略。

[關鍵詞]貨幣供應量；房地產；誤差修正模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.148

我國房價自2003年后進入快速上升期。央行雖然采取多種措施抑制房價過快上漲，但每次都收效甚微。在貨幣增速居高不下的現實背景下，市場難免將房價上漲歸咎于貨幣投放。真實情況如何有待進一步檢驗。

1 文獻綜述

韓鑫韜和王擎（2011）研究了我國房價增長率與貨幣供應量、匯率以及利率的線性波動關系，發現貨幣供給和利率對房價增長率變動的影響不大，而匯率對其有顯著線性影響?，q珂（2012）從熱錢涌入和貨幣政策兩個角度入手，通過構建向量誤差修正模型實證發現，貨幣供應量與房價之間存在顯著的因果關系，即貨幣供應量增加推動了房價上漲。鄭忠華和郭娜（2012）從信貸渠道角度出發，發現信貸規模越大，資產價格越高，貨幣發行量增加是房價增高的根本原因。

王碩（2013）通過推導房價的存量-流量模型，發現貨幣供應量與房價之間的關系為正，而利率與房價之間的關系為負；從長遠看，利率對房價調控的效果微弱，而貨幣供給的調控效果顯著。胡銘煌（2014）指出，貨幣供應主要通過兩個途徑引起房價上漲，除了貨幣發行導致資產價格上升外，房地產市場投資占貨幣發行總量比例上升也是重要原因。

既有研究在理論基礎、研究方法、研究數據等方面存在差異，結論也各異。本文據此進一步揭示貨幣供應量與房價之間的關系，以期獲得更多有益結論。

2 貨幣供應量影響房價的機理分析

2.1 信貸傳導機制

作為資金密集型行業，房地產開發的資金需求量極大，銀行貸款是其主要資金來源，銀行貸款規模對房價影響至深。當中央銀行實行寬松貨幣政策時，銀行可貸資金增大，對房地產企業的資金供給增多，導致房地產供給增加。同時，居民個人住房貸款需求更易得到滿足，自然刺激房價上漲。

2.2 利率傳導機制

從個人消費角度看，當貨幣供給增加時，利率水平下降，儲蓄收益減少，股票或債券的收益上升。股票或債券收益上升又刺激消費，于是房屋需求上升。再加上按揭貸款的成本相對減少，居民還款能力提高，也進一步刺激其購房需求，推動房價上漲。從企業投資角度看，貨幣供給增加，利率下降，企業融資成本降低，投資的邊際收益率提高，從而刺激投資增長。房地產企業將獲得更大的資金回旋余地，利于其通過提價營銷策略。

3 實證分析

3.1 指標選擇與數據采集

選擇M2作為貨幣供應量的代理指標，房地產價格以商品房銷售總量除以商品房銷售面積得到，表示為hp。加入人均可支配收入、房地產開發投資作為控制變量，分別用INCOME和HPI表示。樣本期選取2007—2015年共36個季度，數據來源于國研網和國家統計局。

3.2 平穩性檢驗

為降低季節性因素的影響，首先用census X12方法對樣本數據投資進行季節性調整。同時為了降低異方差影響，對四個變量進行對數變換。

對四個變量實施ADF檢驗，發現INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零階上非平穩，但都是一階單整。

3.3 格蘭杰因果檢驗

利用格蘭杰檢驗判定幾個變量之間的因果關系，輸出結果見下表。

上述結果表明：貨幣供應量、房地產開發投資都是房地產價格的格蘭杰原因，而人均可支配收入不是房地產價格的格蘭杰原因。幾個變量總體來講是房地產價格變化的格蘭杰原因。

4 結論與建議

本文通過實證分析發現，貨幣供應量對房價有直接影響，兩者為正相關關系。并且，貨幣供應量的滯后期也與房價正相關，呈遞增效應；房地產投資與房價也成正相關關系，但滯后效應遞減。

據此我們認為，央行應該嚴格控制貨幣供應量的過快增長，避免引起房價的不合理快速上漲。同時應保持貨幣政策的連續性，避免貨幣政策時滯的影響。同時積極利用房地產開發投資滯后期對房價的遞減效應，增加房地產市場供給，在風險可控范圍內加速房產開發。

參考文獻：

[1]韓鑫韜，王擎.我國房地產價格波動與中央銀行貨幣政策調控[J].南方金融，2011（11）.

[2]王碩.我國貨幣政策調控房地產價格有效性分析[D].太原：山西財經大學，2013.