農商銀行開發農民商品房信貸業務的思考

【摘要】農商銀行開發商品房信貸業務既是對農民住房消費的有力支持，也是自身經濟利益的重要增長點。農商銀行要加強貸前、貸中、貸后全過程管理，完善商品房信貸制度。

【關鍵詞】農商銀行 商品房信貸 開發

農商銀行應積極開發農民商品房信貸業務，開發農民商品房信貸業務具有多重意義。信貸業務中應注重管理，防范風險。

一、農商銀行開發商品房信貸義務的意義

住房問題在任何國家都是非常重要的民生問題。隨著城鎮化建設和農民生活條件的提高，農民商品房信貸的需求量正呈現出爆發的增長勢頭。在農民消費水平逐步提高的背景下，農民購房消費將成為農村消費市場的主力軍。按揭貸款是當前農民買房的首選支付方式。農商銀行應抓住良機，增加對農民商品房信貸的服務支持力度。

在今后相當長的一個時期內，農民商品房信貸業務將是農商銀行經營利潤的重要增長點。由于房價的持續走高，多數農民沒有能力一次性全額付款，于是預售商品房抵押貸款成為解決農民購房資金的主要方式。由于農村商品房交易市場存在巨大的發展潛力，農商銀行應積極開拓這一市場。這一市場的開拓將會成為農商銀行新的利潤來源，給農商銀行帶來巨大的經濟利益。

多元化金融服務是農商銀行控制金融風險的重要手段?？h域經濟具有同質化的特點，縣域金融在國際和國內形勢大好的時期里發展勢頭往往很好，而在國際和國內形勢劇烈波動的時期內會爆發出嚴峻的風險。農商銀行在服務農業、中小企業的同時，應開發農民的商業住房信貸、自建房信貸、旅游信貸、求學信貸、創業信貸、信用信貸等信貸服務。多元經營，既可以適當分散金融風險，又可以擴展業務覆蓋面。

二、農商銀行開發商品房業務的建議

嚴格貸前審查。一些農商銀行為了占據更大的市場份額，而往往放松對購房人的資格審查標準，忽視了對購房人資信情況的審查，使得部分收入來源和信用等級較低的購房人獲得了超出其經濟能力的購房貸款，從而導致后續還款違約的可能性增加。貸前審查可以有針對性地作出客觀判斷，了解真實情況，減少信貸風險。對購房人的資信審查，不僅要仔細辨別信貸申請資料的真實性，而且要通過調查、實地走訪等方式做實質性審查。重點審查購房人的家庭、工作、收入、還款能力、負債、購房目的、信用等信息。購房人的還款能力審查不僅要看商品房本身的變現能力，而且重點看購房人的工作和收入。商品房價值的審查要看是否存在標價虛高現象，是否物有所值。當購房人違約時，變現房產是否能夠彌補抵押權損失。

加強貸后管理。一些農商銀行對購房人的貸后監控幾乎處于空白狀態，當購房人違約行為發生時，不能采取有效措施來應對這些問題的發生。在房子建成前，要加強對開發商的資金監管，防止因開發商挪用資金而造成爛尾樓現象。在房子交付使用后，要加強對購房人的財務狀況和還款能力的監控，當一些突發情況發生時，可以采取一定的防范措施。

建立抵押物逾期處理機制。農民向農商銀行申請購房貸款的基礎是以預購的商品房作為抵押物。抵押物是農民住房貸款業務得以順利開展的基礎，購房人必須將住房價值的全額用于貸款抵押。由于購房人失業或生意失敗、家庭開支劇增加、生病或死亡等原因，導致購房人還款能力下降。當購房人不能償還貸款本息時，銀行取得房屋的所有權，可收房自用或者拍賣房屋以實現債權。銀行可以在兩年的期間行使抵押權，方式主要有折價、拍賣和變賣等方式。然而，法律規定，當購房人遭遇重大疾病或死亡時，若其所購的房屋是購房者及其所扶養的家屬所必需的居住房屋，銀行不能對該房屋行使抵押權。如果購房人的收入能夠支撐其家庭基本生活需求，購房人可以通過租房解決居住問題，那么唯一的商品房也應該被銀行行使抵押權變現。

完善銀行的內部控制機制。農商銀行工作人員承擔著農民商品房信貸業務的辦理工作。農商銀行工作人員應有職業道德，不發人情信貸，不違規房貸。農商銀行應加強信貸人員的管理和監督，提高其業務技能，規范其業務行為，減少人為因素造成的的信貸風險。

研究房地產市場走勢，制定風險管理預案。房地產市場價格走勢有其自身的規律，在房價下行顯著時期，房地產市場的金融風險將會凸現。當房價下降幅度過大時，購房人投資失敗、可能選擇主動違約而不還款。銀行利率隨市場波動是正常的經濟現象，而利率大幅度增加時將會加大購房人的還款壓力，導致購房人還款能力下降。國家房地產政策走勢也是不可忽視的研究課題，國家根據經濟需要往往采取鼓勵、打壓房地產市場的政策。因此，根據這些可能出現的情況，農商銀行應未雨綢繆，及時制定防范風險戰略，出臺金融風險化解預案。

完善社會信用體系，建立開發商和個人信用機制。企業和公民的社會信用系統建設，是一項浩瀚工程。在房地產市場上升時期，我們忽視了社會信用系統建設的緊迫性。為了限制商品房信貸違約事件的發生，農商銀行有必要建立起企業和公民信用系統，以此約束企業和購房人的信貸行為。建立開發商的信用系統，記錄開發商在商品買賣中的各種行為，對開發商的信用進行監控，目的在于約束開發商“假按揭”、挪用建設資金等行為。農商銀行要調查開發商的資信情況，并動態調整其資信等級，篩查信用良好的開發商。農商銀行要在商品房抵押貸款的過程中逐步建立起客戶的信用系統，并在各個商業銀行之間形成信息共享機制。購房者在預售商品房抵押貸款申請表上所填寫的婚姻、家庭、工作、資產、收入、負債等個人基本信息要具有真實性。農商銀行要及時掌握購房人的職業、收入等經濟信用變動情況。當購房人可能出現信貸違約時，要及時聯系購房人，采取相應的風險防范機制。當購房人因重大疾病或失業情況發生時可以主動采取降低還款額度、延期還款等方式幫助購房人減輕信貸壓力。

創新擔保方式，激發農民動力。抵押擔保是一種防范信貸風險的方式之一，但不能有效化解商品房抵押風險。由于農民的收入存在較大的變化可能，農民工職業存在較大的變動可能，由于導致的收入變動幅度較大。農民首次購房時可能因職業不穩定、收入不高等原因不太符合商品房購房條件。因此，農商銀行可以適當變通抵押條件，讓部分農民的購房愿望成為現實。在商品房信貸業務中，互助擔保是有效的擔保方式。多名購房人相互之間自愿作為擔保人，在一名借款人出現違約時，其他擔保人愿意按照合同約定承擔相應的連帶責任。

參考文獻

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作者簡介：李阿慧（1994-），女，漢族，河南太康人，河南大學商學院研究生，研究方向：會計和金融原理。