房產稅改革應考慮的主要問題

樊雪妍

【摘 要】如何控制房價，一直都是社會與政府所關注的問題，為了能控制房價，國家積極的推進了房產稅改革。但是房產稅是否可以對房價進行抑制卻是需要思考的。在文中就房產稅改革中所需要考慮的主要問題進行分析，以期可以為房產稅改革提供借鑒。

【關鍵詞】房產稅；改革；房價

今年房價又漲了，石家莊二手房均價年初還在9000元/平方米徘徊，7月即破萬元，11月居然達到13599元/平方米，石家莊人民也不淡定了，石家莊如此，全國各大城市也如此，房價猶如脫韁的野馬飛漲，一度沉寂的房產稅改革的話題再次進入人們的視野，房價居高不下的今天，房產稅改革稅能否起到穩定房價理性發展的調控作用呢？筆者結合我家買房的經歷也想談一下自己的看法。

對房屋征稅非自今日始，早在古代我國就征收過房產稅。即便是在當代，圍繞房屋也征收有房產稅，一種是從價計征，一種是按照房屋租金計征，稅率4%～12%，社會上沒有激烈反應的原因還在于從價計征一般是針對單位征收，對于居民家庭沒有影響，而對于居民出租住房，出租人不開發票，承租人不要發票，真正納稅的人不多，大家也普遍沒有感覺。在去年房地產稅被列入十二屆人大常委會立法規劃后，“狼來了”的擔憂又起，未來的房地產稅是什么樣子的呢？我們不能買房了嗎？開句玩笑話，未來的孩子們出自雙獨家庭，將來繼承了爸爸家里的房子，還有媽媽家里的房子，將來豈不是要繳納很多房產稅？

一、征收房地產稅的目的和范圍

如果進行房產稅改革，對家庭住房保有期間征稅，房子越多，稅收越多，固然可以使政府獲得大量穩定的稅源收入，貌似對于政府組織財政收入有利。筆者認為，政府的職能除了組織收入以外，更應該注重社會調節。有房的人交稅也買房，沒房的人想交稅沒房，走兩個極端都是不恰當的，房產稅如同個人所得稅一樣，應該有一個社會經濟調節的職能，個人所得稅是收入高多納稅，房產稅也應該一樣，房子少可以不納稅，房子多要多納稅，房子再多要納更多的稅，這樣當人滿足了基本住房需求而又不愿意去多交房產稅的話，房地產市場上人為炒作投機的行為是不是就會減少呢？

二、房產稅不要和房屋用途掛鉤

自己家的房子住不完，出租出去收點租金，要交稅嗎？房產稅優惠了還4%呢，學校周圍的學區房都租出去了，也沒有誰交稅的，雖然稅法有規定，但是人人都不遵守等于沒有規定，另外，自己家的房子自己住也不用交稅吧？所以開征房地產稅，今后無論是自己居住還是出租征稅標準應該統一才好，畢竟每個家庭有多少房子好統計，出租收了多少錢卻不知道，建議以后不以租金標準征收房產稅。

三、房地產稅不能重復征稅

我家當初所購買的二手房買房協議上寫得清楚稅費我家承擔，買房時承擔了那么多稅，今后居住的時候還要交稅是否不合理呢？聽爸爸說，商品房在開發商手里出售的時候就已經交了很多稅了，這些稅都轉嫁到房價里面去了，所以商品房賣給老百姓再讓老百姓交稅就不合理了，稅制設計上應減少重復納稅。我們所購買的房子都是有土地成本的，開發商所交納的土地成本和稅金都在房價里面包括了，我們買了房以后，再交稅就是在稅的基礎上再交稅當然不合理了，所以筆者認為，還是應當統籌考慮不同階段的稅收問題。開征房產稅，可以減輕開發商出售商品房的稅收負擔，同時迫使房價有效降下來，政府少收取的稅金可以在商品房出售后逐年從居民家庭收回來，所以對于以前已經承擔了很多稅的房子能不能網開一面呢？

四、今后房價能降嗎？

以前人們一見面相互問候就是“吃了嗎？”現在人們一見面就是“買房了嗎？”唉，現在的人都后悔前幾年沒有眼光多買幾套房，如果放到現在賣掉比考個大學上個班都強，比炒股都強，比其他什么投資都強，乃至于整個社會都有一種奇怪的心理，一方面后悔以前買房少；另一方面祈禱房價別漲了，越漲自己的心理落差越大，整個社會都浮躁了起來。開征房地產稅，若要寄希望于其能讓房價降下來，怕僅僅是沒房要買房的人一種夢想。房產稅確實能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房價的“利器”。從經驗看，很多國家，包括我國的香港地區都有房產持有稅，但無法靠此而阻攔房價波動，某些年份房價依然上漲，比如香港房價已連漲10年；上海自2011年開征房產稅以來，也未能明顯壓制房價。所以房產稅對房價的沖擊不會有想象的那么大，房價根本上還是供求關系變化所決定的，有人買，房價就高，沒人買，房價會降，這跟房產稅沒有根本關系。

五、房產稅要區別化征收

中國地大房多，房產稅改革要能起到竊富濟貧的作用，合理調節社會分配，就不能一概而論，所以稅制要素的設計上要考慮一些問題，比如說，農村居民住房要不要征收？企業房屋和居民家庭房屋計稅標準會不會一樣？按照套計稅還是按照面積計稅或者是按照購買價值或者評估價值計稅呢？投資商鋪和投資住宅會不會承擔一樣多的稅負？房產稅改革前買的房和改革后買的房要不要區別對待？一個家庭分離為兩個家庭房產稅如何認定？希望房產稅的改革不會出現引領全國房地產市場的上海等一線城市排隊離婚的壯觀景象。

最后，還想說一說“房產稅”和“房地產稅”的區別。房地產稅是針對房產征收的所有稅目的總稱，分為流轉環節和保有環節兩大類稅目。其中流轉環節稅目包括：增值稅、契稅、城市維護建設稅等九項，保有環節稅目包括：城鎮土地使用稅、房產稅。房地產稅被列入十二屆人大常委會立法規劃中，用詞是“房地產稅”，上海市、重慶市征收的是“房產稅”，雖有一字之差，概念不一，但是若只針對房屋保有環節的話，實質和目的應該是一致的。簡單一點說：“房地產稅”包含了“房產稅”，范圍更大。

參考文獻：

[1]劉劍文. 房產稅改革正當性的五維建構[J]. 法學研究，2014，（02）：131-151.

[2]谷成. 房產稅改革再思考[J]. 財經問題研究，2011，（04）：91-97.