基于供給側改革分析房地產市場的發展

吳玲霞

摘 要：在我國經濟面臨“三期疊加”的大背景下，國家提出供給側結構改革的理論，同時針對目前較疲軟的房地產市場提出房地產去庫存的措施。通過比較分析需求側管理與供給側管理理論，著重分析供給側管理理論，從供給側角度分析我國房地產市場在發展過程中存在的主要問題，最后有針對性地提出相應對策。

關鍵詞：供給側；房地產；供需結構

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.007

0 引言

供給與需求一直以來是市場經濟活動的兩大主要因素。當前我國經濟運行中暴露出結構的有效供給不足、供需不匹配、傳統產業產能過剩、地方政府債務風險累積以及房地產市場庫存嚴重等問題，國家主席習近平就我國供給體系出現的問題于2015年11月10日在中央財經領導小組會議上首次提出“供給側結構改革”，并強調“在適當擴大總需求的時候，要加強對供給側結構性的改革，提高工作效率和供求關系，增長經濟持續增長的動力”。其中，對于房地產市場的改革，化解房地產市場的庫存是該理論提出的主要原因之一。因此，如何化解我國房地產市場的庫存問題，促進房地產市場的良性、平穩、健康的發展將成為當前的主要議題之一。

1 供給側改革理論分析

供給側與需求側是相對的，相互聯系又相互影響。需求側是大家耳熟能詳的，是西方經濟學的主流學派，其代表人物為凱恩斯，通過消費、投資和出口三駕馬車刺激經濟增長，主要強調政府的宏觀調控，政府根據經濟運行情況相機抉擇采取反周期操作，即“逆經濟風向”而行，經濟高度繁榮時采取緊縮的政策，如預算盈余，或提高利率與法定金率等措施以抑制經濟過熱現象。反之，經濟蕭條時，則采取相反的政策。需求側管理理論過分強調有效需求（有支付能力的需求）在經濟發展中的作用。

所謂“供給側改革”的理論源于19世紀初法國經濟學家薩伊提出的“薩伊定律”，他認為“供給會自行創造需求”。該思想強調了市場的主體地位，所倡導的經濟政策為放任自由與不干預，20世紀初在主要資本主義國家占據主導地位。

在1929-1933年資本主義國家發生了空前的經濟大蕭條，“薩伊定律”受到了挑戰，逐漸由凱恩斯為代表的“有效需求不足”論所取代。典型的實踐為“羅斯福新政”通過采取凱恩斯的需求管理政策，使美國走出當時的經濟蕭條。二戰后，該政策成為資本主義國家普遍采用的宏觀經濟調控政策。

然而，在20世紀70年代，美國出現了“滯漲”現象，即高失業率與高通貨膨脹并存的局面，而凱恩斯的需求管理政策受到嚴峻的挑戰。由此，以羅伯特·蒙代爾（Robert A. Mundell）、亞瑟·拉弗（Arthur B.Laffer）等為代表的供給學派的思想又得以肯定，在實踐中，并成為“里根經濟學”的理論依據。

目前，我國的“供給側改革”就是基于上述供給學派的理論而提出的，但是又區別于里根政府的經濟政策。抑制通貨膨脹是“里根經濟學”的首要目標。而我國通貨膨脹壓力較小，首要問題是結構性產能過剩較嚴重，因此，優化經濟結構、轉變經濟發展方式、提升產品供給質量與效率便成為我國目前改革的重點。我國的供給側改革主要是要抓好“三去一補一降”即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。其中去庫存成為供給側改革的重要任務之一，而房地產作為我國經濟發展的主要支柱產業，且產能過高，因此房地產市場的供給側改革也迫在眉睫。

2 我國房地產市場的發展現狀

自我國住房制度改革至今，房地產市場的發展歷史雖然不足20年，但卻得到突飛猛進的發展，并逐漸成為我國經濟發展中的支柱產業，然而伴隨著房地產市場高速發展的同時也衍生了一系列的問題，例如房價上漲過快（尤其是一二線城市）、市場供求失衡、房地產的投資主體與需求主體具有盲目性、房屋結構不合理等問題應運而生。這些都要求我國政府應制定相應的宏觀經濟政策以及完善相關法律制度，以促進我國房地產市場健康有序地運行。

在2011年政府出臺限購、限貸等一系列措施后，雖然當時房價上漲勢頭在短期內有效控制，但是效果甚微。自2015年以來，中央及各級政府針對我國房地產高庫存的現狀從土地、財稅、金融等方面先后采取了簡政放權、減稅降費、金融扶持等系列政策，但總體來看，這些政策的收效甚微。

2016年開始，我國多地政府針對“去庫存”問題拉開戰線，推出購房降稅、公積金貸款、降低首付比例、購房補貼、租售等方面入手制定一攬子政策。但是房地產市場整體依然不見回暖的跡象。政府出臺的上述政策，其實質依然是需求管理的政策，通過上述政策來刺激需求側，對于改善供給側的政策幾乎為零，而解決我國房地產市場的供需矛盾不僅僅需要需求側的政策，更重要的是供給側方面的政策。

3 房地產市場發展中存在的問題

3.1 供大于求

在過去的十多年里，伴隨著以城鎮化為驅動力的房地產開發迅猛發展，開發商與中介商從中賺取高額利潤，加之政府熱衷于土地財政，從而助推了我國房地產的過度投機化，過度支柱化。

改革開放后的30多年中城市人口增長1倍，建成區面積增加了近4倍。665個城市幾乎無一例外地擴大城區建設，2008年世界金融風暴之后尤為嚴重，政府4萬億的投資，使得房地產業也陷入了“三期疊加”。刺激樓市的一系列政策直接導致房地產存量增加，甚至一些城市出現了“空城”、“鬼城”。據國家統計局數據顯示，自2011年以來我國商品房待售面積逐年增長（如表1）。如果以人均住房面積33平方米計算，這些待售住房可供2167萬人居住，而且還未計入在建住宅面積。

根據表1可繪制我國2011年—2016年6月我國房地產市場商品房待售面積的雷達圖，由圖2可看出，近6年房地產的供需偏離現象較嚴重，距離平衡點的中心位置越來越遠。因此，要解決這種現象，必須通過相應的措施化解我國房地產高庫存。

3.2 缺乏有效供給，供需錯位

有效供給是一個宏觀經濟范疇，是指由各個微觀主體生產和提供的能最大限度地適應各類購買者需求的總供給和供給結構。它不僅要求產品在品質上適應市場需求，而且要求產品在價格上與購買者的支付能力和現實欲望相適應，價格過高超過了消費者購買欲望的產品便會造成無效供給，無效供給過度帶來的“供需錯位”現象在房地產業中普遍存在，尤其一二線城市更為嚴重，隨著城鎮化速度的加快，房地產市場金融化，導致我國房價多年居高不下，高房價遠遠超過消費者的購買能力，因此無法形成有效需求。

與其他城市相比，一線城市與部分二線城市就業環境較好，配套設施完善，公共服務資源豐富，而其他二線城市及三四線城市在城鎮化過程中又缺乏產城融合，導致就業機會少，缺乏相應的配套設施以及公共服務。從而，一線城市與部分二線城市人口聚集，對住房需求增加，而來自農村以及三四線城市的就業者，又被限購政策的約束無法購房，加之城市的原著居民大肆炒房，導致這些城市的房價迅猛增長，抬高房價收入比，城市原有的中低收入者以及外來人口被房地產市場邊緣化，限制了合理的剛性需求以及改善型需求。

此外，隨著生活水平的提高，人們對住房的需求也逐步升級，而我國大多數房地產商依然停留在提供可安身之處的低端供給思維，導致房地產市場供需結構失衡，有供給能力的產品，但是無需求；而有強烈需求，卻沒有供給能力，無法滿足國內一部分消費者的高端需求。一方面是房價過高，百姓無買不起，另一方面卻又是房地產開發商庫存嚴重，無力償還銀行貸款，甚至出現資金鏈斷裂。大量低質量的房屋無法及時消化，房地產市場的僵尸企業、跑路企業逐年增多，資源錯配現象日益突出。

3.3 同質化嚴重，創新不夠

目前，國內有九萬多家房地產公司，而多數公司還停留在低端供給思維——修房子建小區階段，僅僅開發商品住房相關的產品，產品品種少，同質產品競爭異常激烈，創新不足。而現階段需求量大的出租公寓、小規模辦公、養老院等產品供應不足。

房地產市場不僅產品種類同質化，而且房地產公司在服務、營銷、開發模式、風格及理念等方面都十分相似，缺乏自身獨特的品質。每套房屋的“獨特性”僅僅是體現在樓層、朝向的不同，而產品設計、營銷主題、項目規劃、售后服務、物業管理等方面都具有趨同性。

4 房地產市場供給側改革

4.1 房屋去庫存，消化和優化現存供給

供給側結構改革就是對已有的供給要優化并去庫存，主要從以下幾方面著手：一是加快戶籍制度改革，政府應有序推進農業專業人口市民化、城鎮基本公共服務均等化。目前大多數一二線城市的落戶門檻仍然較高，建議應降低落戶門檻，加快實施工作落戶政策，使他們與城市戶籍的人員享受均等化的就醫、入學、就業等社會公共服務，從而使這部分的潛在需求轉化為實際需求。二是與棚戶區改造相結合，地方政府要解決住房保障性需求，可以通過購買商品住房的方式，避免重復建設拆遷房與安置房，對改造戶實施貨幣化安置，不僅可以去庫存，而且對于改造戶擁有更多的選擇權，同時也縮短了安置時間。三是不斷完善現有庫存周邊的綜合配套設施。大多數城市的房屋庫存高發區域主要集中在新城區和遠郊區縣，這些區域相應配套設施不完善，交通不便，產業不發達，很難吸引購房者的眼球。因此，對于這些區域，政府應完善配套設施建設，在附近增加醫院、學校、銀行、商場超市等基礎設施，同時改善交通條件，將產業向這些區域轉移。

4.2 減少無效供給，提供新供給

隨著城鎮化建設進程的加快，對房地產市場的供給要求會提高。因為城鎮化率的提高意味著更多的農民成為市民，市民則需要在城市居有其所，對供給側產生正向沖擊。為配合我國城鎮化建設進程，供給側一方面要想辦法，如與政府合作，或提供價格優惠，為市民化的農民提供可以“買得起，劃得來，住得下”的住房。同時，供給側在提供供給時一定要與政府的城鎮化戰略相配合，在政府規劃的區域和功能區開發房地產，方便實現產城融合。

政府應增加保障性住房的供給，使住房資源的配置向利于中低收入群體傾斜。雖然目前我國家庭的居民收入在提高，但是遠不及房價的增長速度。對于大多數的中低收入家庭，應提供中低價位和中小套型普通商品住房，尤其是要保障經濟適用房與廉租房的供應，通過調整商品房市場的供給結構，一方面滿足中低收入群體的住房意愿，另一方面有效解決城鎮化過程中居民的住房問題。

4.3 打造新業態，調整房地產市場供給側結構

開發商應進行產品升級，為用戶創造浪潮之尖的生活體驗，同時對服務進行升級，為用戶打造全新的人居服務產業鏈，開發商同行間可以組織學習參觀活動，提高市場定位能力、產品創新能力、質量監管能力、成本控制能力、市場營銷能力等。

同時，開發商可根據消費者新的消費理念，有針對性地發展旅游、養老、文化、餐飲、娛樂等地產，形成房地產市場的新業態。例如旅游地產可結合旅游景點，打造高品質的旅游景區，通過旅游地產的開發，帶動旅游業的發展，達到“一箭雙雕”的效果。為滿足老年人的高要求，可開發養老地產。亦可依托城市深厚的文化底蘊，開拓文化地產。在中西部地區還可做好承接產業轉移，通過產業發展帶動各類產業的地產需求，進而對房產市場供給側結構產生積極影響。同時可借助人民幣加入SDR（特別提款權）事件，打造國際地產，使國外居民亦可在中國置業。

參考文獻

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