論“小產權房”的法律保護

喻燕

摘 要：小產權房是我國當前房地產建筑業中出現的一種特殊現象，而近些年，我國關于小產權房的合法化問題展開了激烈的討論，關于小產權房的交易是否合法，如何有效管理小產權房，無疑成為了當前必須要考慮的重要問題。目前，我國并沒有設置十分完善的關于小產權房的法律法規制度，這讓我國小產權房管理趨于混亂。在當前形勢下，進一步探討小產權房的法律保護問題勢在必行。

關鍵詞：小產權房；利益；合法化

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場經濟的快速發展，房地產業發展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產權房問題成為了爭議的焦點。而我國當前關于小產權房的相關法律建設并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權法》，還是其他一些法規，都沒有有效設置相應的小產權房的立法保護。因此，本文以此為切入點，對“小產權房”的法律保護問題進行深入研究。

1 我國小產權房行業現狀分析

從目前來看，我國加快了對小產權房的治理和管控力度。2014年，國土部聯合住建部，在全國范圍內對小產權房進行了專項整治，拆除了很多嚴重違法違規的小產權房，然而，2015年后，小產權房再一次掀起高潮，不斷出現小產權房問題，全國各地的小產權房不斷出現，給我國的房地產業帶來了很大的麻煩。在小產權房再度升溫的背景下，小產權房的數量和種類不斷增多。雖然一些地區對小產權房進行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關學者開始呼吁對小產權房的改革，但是從實際情況來看，我國相關部門更多時候是采取一種冷處理的態度。從各界的態度來看，我國學者更傾向于將小產權房轉正，通過設置一些稅費措施來加強管控，這樣也能夠有效緩解房價問題，也能夠有效帶動農民工市民化。還有學者認為，相關部門應該設置一個時間節點，在這個時間節點之后，如果新建小產權房則進行嚴格處理。對于遺留的小產權房則應該完善相關手續問題?？傊?，在新的發展形勢下，我國應該進一步規范小產權房市場，這樣才能夠更好地保護相關利益人的合法利益，也能夠有效維護我國房地產業的有序健康發展。

2 小產權房應當合法化的緣由

2.1 法律規定的要求

從我國的民法角度來講，小產權房之所以會出現，是因為我國集體土地所有權的特性決定的?！睹穹ㄍ▌t》第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利?！段餀喾ā返?9條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！段餀喾ā返?條第3款和第4條均涉及相關內容。從這些法律的規定可知，對農民處理集體土地小產權房的行為進行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規定相違背的，可見，這種制約是同我國當前實際不相符合的，需要進行相應的改革。

同時，我國《物權法》第42條規定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對商品房進行開發，是否是將其變為公共利益需要的土地利用形式？個人認為，這并不是一種為了公共利益需要的開發，在此情況下，需要將小產權房合法化。因為，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉賣。不僅如此，我國規定集體土地的建設用地使用權并不能夠進入市場進行自由流轉。此時，用于建設的土地無疑會大大減少，在這種情況下，如果國家轉變集體土地的所有性質，將其變為國有土地的話，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當前的法律法規就產生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產權房合法化，對其加以管理和保護。

2.2 相關部門法律的要求

《城市房地產管理法》第8條規定：城市規劃區內的集體土地，經依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權方可有償出讓）認定小產權房不合法。因此，很多人認定小產權房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產管理法》規范的對象是國有土地使用權的出讓，也就是說，集體使用權并不在此范圍內，正因為如此，該條法律規定并不能夠對農民集體土地開發建設進行有效制約，而該條法律也不能確定小產權房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設用地的自由流轉問題，但是卻沒有明確規定小產權房的買賣是否違法。在這種背景下，進一步完善相關法律，讓小產權房合法化勢在必行。

2.3 維護相關權利人合法權益的要求

小產權房關系到農民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產權房極大地表現出了農民的要求。而土地是農民的重要財產權利，將其合法化是有效維護農民合法權利的重要基礎，其可以將農民從土地制約中解放出來，同時也可以更好地發揮土地的作用，讓土地應用更加現代化。另外，小產權房也能夠在一定程度上制約房地產泡沫，可以有效調節我國房地產業的市場配置，而通過相關法律法規來提升對小產權房的保護，可以保護農民的合法權益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財政收入。從改善各方利害關系的角度來講，讓小產權房合法化是十分有必要的。

3 小產權房的立法完善

3.1 完善《物權法》中土地權利制度的相關規定

在新的發展時期，要進一步完善《物權法》的相關法律規定，對土地權利制度作進一步的規定，要進一步有效體現出集體土地所有權的特點，對集體土地所有權出現的登記和權力的行使進行有效保護。同時在完善《物權法》的過程中，可以積極設置相關的規定，讓集體土地使用權能夠進入到一級市場進行合法轉讓。雖然該規定有一定的爭議，但是我國《物權法》第153條規定中用了“國家有關規定”，并沒有明確提及具體規定的內容，由此可見，此處對農村集體土地自由流轉的問題留下了一定的空間，從另外一個角度來看，之所以這樣設置法律規定，是在一定程度上默許相關地區根據自身的情況進行試點操作。在這種情況下，完善《物權法》中土地權利制度的相關規定，能夠有效維護房地產市場秩序，更好地規范小產權房的交易活動。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規

《憲法》規定農村集體土地使用權能夠進行轉讓，這為土地管理法規的進一步完善提供了必要的基礎，在新的發展背景下，應該進一步對《土地管理法》加以完善，一方面，要結合客觀實際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對農民土地財產權的規定并不完善，甚至是一種殘缺的產權，雖然規定了農民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時卻往往受到一定的制約。為了讓小產權房更加合法化，得到有效的保護，應該對此進行進一步完善，可以轉變相關的法律和法規，規定農民能夠對自己的土地進行使用，只要不占用耕地，處于規劃的要求內，農民可以有權決定土地的使用方法，允許其進行轉讓。

3.3 健全“小產權房”管理的法律法規體系

有效保障小產權房的合法利益，同時進行相關法律規定的完善能夠更好地保護相關權益人的合法權益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規拆遷等問題的出現。為此，第一要進一步有效確定小產權房的身份。第二要進一步加強對保障性住房的建設力度，也就是說，小產權房應該有效界定為經濟適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關稅收的規定，在對其進行交易時應該規定向國家補繳稅費。如果已經建設好的小產權房，當其補辦了相關手續后，應該讓其擁有正式的產權。

4 結語

小產權房是我國土地制度的產物，想要有效規范小產權房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對小產權房的買賣、手續等環節進行有效規定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產權房，保護相關權利人的合法權益。

參考文獻

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