新時代背景下商業地產轉型發展模式研究

李勁

內容摘要：在新時代背景下，我國的市場環境和結構發生了很大變化，相比以前變得更為靈活、多樣化，尤其是行業之間的合作使得各行業都產生了新的變化。商業地產在發展過程中，不僅受到了互聯網的影響，行業內更是掀起了輕資產轉型的風潮，同時商業地產業也在嘗試跨界合作。萬達集團作為我國商業地產領域的佼佼者，其轉型對于業內來說有極高的參考價值。因此本文將重點分析萬達集團當前的發展情況以及在轉型中存在的問題，并結合當前商業地產業轉型趨勢提出相應的建議。

關鍵詞：商業地產 輕資產 轉型 萬達集團

新時代商業地產轉型發展趨勢

（一）商業地產大數據時代

大數據最早由麥肯錫提出，隨著近年來互聯網產業和信息行業的發展，真正迎來了大數據時代。大數據時代為我國各個行業提供了機遇，使得我國各行業能夠通過海量的數據不斷開發潛力市場。而在2014年，商業地產邁入大數據時代的標志是全球最大地產開發商—萬科地產牽手全球最大中文搜索引擎—百度搜索。萬科利用百度提供的大數據獲取消費者偏好，以調整商業地產戰略，同時利用大數據分析消費人群特點、人流活動軌跡等以更好地為客戶提供精準營銷。萬科百度聯姻后，金隅萬科廣場成為第一個集成智能數據的廣場，讓消費者能夠在手機上體驗智能技術和大數據管理，例如用手機查詢廣場附近的信息，利用廣場周邊的道路情況、停車場空位等，利用百度導航進行線路選擇。

萬科與百度的合作為商業地產大數據開啟了一扇大門，未來商業地產必須要借助互聯網的數據挖掘能力，為商業地產作方向指引，傳統運作模式的商業地產企業將會被市場淘汰。

（二）輕資產轉型

商業地產行業向來采用的是重資產模式，所謂重資產模式就是尋求儲備土地，土地儲備越多意味著地產企業的價值越高，可獲得豐厚回報。在房價上升迅速且資產升值速度快于資金成本時，重資產模式是地產企業的理性選擇。但是當前房價上升被抑制，使得土地升值的速度減慢，導致所儲備的土地價值遠達不到理想的程度，因此過度儲備土地反而會加重地產企業的負擔，而當土地或房屋的升值速度低于資金成本時，甚至會出現負加值，讓企業出現虧損。于是在當前土地資產升值速度緩慢的情況下，萬達、萬科等商業地產龍頭企業都開始嘗試輕資產轉型，調整企業戰略，從儲備土地獲得價值轉變成賺取增值服務收益。

在輕資產模式下，地產企業的優勢就會發生轉移，例如原先一些地產企業的優勢是拿地儲地，但是輕資產轉型中拿地、儲地的優勢不再像原來那樣重要，反之企業效率的重要性會更加突出。但是并非所有地產企業都能夠成功地進行輕資產轉型，若是在資源和效率上都無優勢的企業，則很容易會在輕資產轉型的浪潮中被淘汰。

（三）T2C模式

T2C模式是Hi-tech experience to Commercial real estate的簡稱，即在商業地產行業運用高科技體驗來重構商業地產價值鏈，在T2C模式下，可以將高科技娛樂化應用嫁接到購物中心、百貨大樓等商業地產主體上，增加商業地產的附加值，而所謂的高科技并非信息技術中的高科技，而是能夠讓主體更具有科技沖擊力的高科技。T2C模式包含了體驗式業態生態圈、商業地產生態圈和跨界生態圈，其中體驗式業態生態圈對于商業地產生態圈來說是T2C模式發展的關鍵，是否能夠成功實現T2C模式，需要看商業地產是否能夠完美對接高科技體驗娛樂項目。商業地產擁有土地資源，而高科技體驗娛樂項目擁有極強的消費粘性，兩者的合作能夠使得商業地產能夠持有與電子商務抗衡的手段，讓商業地產能夠擁有更大的競爭優勢。

（四）互聯網金融

隨著互聯網金融的滲透，商業地產行業已經開始接觸互聯網金融，謀求升級轉型通道。在2015年，商業地產大亨恒大集團獲得金融全牌照，隨后恒大旗下的互聯網金融平臺—恒大金福正式亮相。隨后恒大還不斷加緊與大型金融機構的合作，為占據未來互聯網金融版圖奠定基礎。除了恒大集團在互聯網金融領域的一系列動作，各大商業地產企業也紛紛布局互聯網金融，例如萬達集團開始開展網絡信貸、移動支付等業務。據統計，目前國內綜合實力排名前50的商業地產企業都有不同程度地涉及互聯網金融領域。商業地產業積極開展互聯網金融是因為互聯網金融對于商業地產企業有不少優勢，首先有利于地產界和金融界進行跨界整合，利用大地產格局讓兩個行業均能收益，一方面是地產界可拓寬融資渠道，有利于項目推進；另一方面是在從重資產模式向輕資產模式轉型中減輕負擔和潛在風險。此外互聯網金融還能為房企提供融資平臺，減輕房企資金壓力，而對于一些商品房而言，也可以降低購房門檻。

萬達商業地產轉型發展模式研究

（一）萬達商業地產簡介

萬達商業地產是全球規模最大的不動產企業，隸屬于大連萬達集團，主要從事商業地產投資和運營。截至2015年，全國的萬達廣場數量已經達到136座，萬達酒店84家，持有物業面積2632萬平方米。2016年預計將新增55個萬達廣場，14個萬達酒店。萬達集團擁有許多國內頂尖的資源，例如商業規劃研究院、全國性商業地產建設和管理團隊等國內唯一的優秀團隊資源，使其能夠擁有核心競爭優勢，有助于萬達形成完整產業鏈。

萬達商業地產主要是以開發和建設萬達廣場為主要業務，當前萬達商業地產的業務主要分為三大模塊：開發、租賃和管理持有作為長期投資的商業物業；開發及銷售物業，包括商鋪、寫字樓、SOHO、住宅樓等；開發及經營豪華酒店。

作為全國領先的商業地產公司，萬達商業地產不僅能夠為眾多第三產業提供發展平臺，更能加快城市產業結構升級和轉型，從而讓城市經濟更好更快地發展。此外由萬達商業地產承接的項目不斷吸引世界范圍內的知名企業集聚，促進城市商業持續繁榮。而萬達商業地產之所以能夠擁有如此大的影響力，是因為其擁有著絕對的核心競爭優勢，萬達的產業鏈、資源利用率和盈利模式都是難以復制的，而萬達內部嚴格的管理制度大大地提升了執行能力和效率。

（二）萬達商業地產發展歷程

萬達商業地產之所以能夠獲得當前的成功，經歷了三個階段的變化。第一個階段是2006年起，萬達廣場“第三代城市綜合體”誕生，從此萬達廣場不再是單一的以購物消費為主的中心區域，而是打造成熟新中心、新商圈。為此，萬達建造了寧波鄞州萬達廣場、上海五角場萬達廣場、北京CBD萬達廣場，這三座萬達廣場顛覆了以往對于城市中心的定義，找到了屬于自己的商業模式，并在隨后的7年時間內迅速擴張至全國16個城市。第二階段是2013年起，萬達集團開始籌備電子商務，在經歷了對B2C電商轉型方案的不斷論證和對比之后，最終轉投了以“大會員、大數據”為支持的O2O轉型方案，標志著萬達集團正式進入了電子商務時代。第三階段是在2014年開始，萬達商業開始向輕資產模式轉型，標志著萬達商業的發展進入靠品牌獲取利潤的嶄新階段。萬達廣場在輕資產模式下，將以更快的速度進行擴張，目標是到2025年打造1000個萬達廣場。

（三）萬達商業地產發展存在的問題

一是消化力有待驗證。如表1所示，2015年年末，全國萬達廣場數量已達到136個，雖然在2015年新開萬達數量已經有所減少，但是根據萬達集團計劃，將要在2016年新開55個萬達廣場，數量幾乎是2015年新開數量2倍之多。

根據萬達集團官網數據統計（見表2），目前全國29個省份在建萬達數量高達101個，約為2015年全國已有萬達數量的74%，根據萬達已開業和在建萬達廣場數量分布數據中不難發現，許多省份的萬達廣場數量已經趨于飽和，例如江蘇省現有萬達廣場數量16個，在建6個，而上海市萬達廣場數量高達6個。目前我國的一、二線城市的商業用地已經趨向于飽和，所在城市能否承載新開的萬達廣場的價值令人擔憂。雖然當前萬達已經向輕資產模式轉型，以原先的房地產業為利潤增長點轉變為以服務業作為利潤增長點，新建萬達也將更綜合化，但是仍然需要考慮在建地區的經濟發展水平和產業發展情況，以及老百姓的消費能力等，在經歷了2015年連鎖零售企業倒閉浪潮之后，城市對于商業體的消化能力仍是未知數。

二是物業銷售占比過高。根據2015年萬達年報的數據顯示（見圖1），2014年萬達商業土地儲備中以銷售物業居首，占比高達79.35%，其次是投資物業，占比12%，再次是酒店。所謂銷售物業簡單來說就是拿地后建造物業，然后將其賣掉或出租，從而回收資金?？梢钥闯?，用于銷售物業用途的商業土地屬于重資產模式，可見雖然當前萬達已經開始走輕資產轉型的道路，可是其重資產模式的土地經營模式仍然占比較高。一方面是由于萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設周期為3年左右，2015年計劃開業的項目都無法再改為輕資產，因此未來萬達需要將這一大規模的銷售物業消化掉，需要投入較多的精力。另一方面是這部分重資產物業占用了資金，在一定程度上影響萬達轉型的靈活性。

萬達輕資產轉型必要性

（一）輕資產模式盈利可觀

如圖2所示，2014年萬達商業地產的核心凈利潤為148億元，較2013年增長14.04%，核心溢利率為13.74%。核心溢利的增長主要來源于投資物業租賃及物業管理業務板塊和物業銷售板塊的盈利的增長。而其中投資物業租賃和管理毛利率高達73.89%，占萬達主營業務份額的85.05%，也正是投資物業租賃和管理的穩定增長讓萬達商業地產總收入與2013年同比增長24.31%。一方面在于2014年房地產行業價格受到抑制，因此銷售不景氣，導致了物業銷售毛利率不高，另一方面也得益于與2014年新開的109個萬達廣場高達100%的滿鋪率。從數據中不難看出，租比賣更賺錢，因此以投資物業租賃和管理為賣點的輕資產模式是必然的選擇。

（二）萬達戰略規劃的必然選擇

萬達計劃在2016年計劃新開55個萬達廣場，可見萬達的擴張戰略目標遠大。而想要迅速擴大規模，重資產模式下高投入的做法已經不可行，只會讓企業負重更多，因此只有依靠輕資產模式才能達到目的。當前在建萬達多分布在三、四線城市，而在這些城市中采用輕資產模式可以不用關心房價，只需要關心人口和租金回報，加之萬達的商業號召力，能夠更快地達到選商投資的目的，同時能夠降低財務負擔。

新時代背景下萬達商業地產轉型發展模式

（一）采用T2C模式增強客戶體驗

由于當前T2C模式是商業地產轉型趨勢之一，未來非住宅型商業地產應當遵循市場規律，充分認識到消費者對于吃喝玩樂項目的需求，從滿足消費者精神層面入手，增強客戶的體驗。體驗包括很多方面，可以是品牌體驗、服務體驗、業態體驗。而萬達當前已經在兒童游樂場項目上采用T2C模式，而當前絕大多數的萬達廣場依然是傳統的購物中心形式，雖然一些一、二線城市的萬達廣場已經升級為城市綜合體，但是依然需要采用T2C模式來強化客戶體驗，而另一方面萬達為了擴張市場，在三、四線城市內也開始大量興建萬達廣場，為了能夠保證消化力，必須要利用自身的優勢實施差別化經營。

對于萬達廣場來說，采用T2C模式主要是針對娛樂式體驗業態、餐飲、零售三者的比例進行重構，將原先1∶2∶7的比例調整為7∶2∶1的比例。簡單來說就是利用高科技體驗娛樂進行導流，將其它的商業形式作為客流依托，保證客戶模式的實施。例如開發APP讓消費者能夠提前對停車位進行預約，20分鐘內若是無法達到可取消預約或付費保留，并由APP進行停車線路指引，讓消費者在到達萬達廣場后能夠免去找不到停車位的煩惱，提升客戶的購物體驗。

（二）建立輕資產標準模式

由于萬達已經開始輕資產轉型，資產考核目標主要集中在成本和租金上，而由于地產分布范圍廣，因此可以根據地區劃分建立不同版本的輕資產成本標準。由于當前萬達在各地區的投入和計劃不一樣，而地區之間也存在經濟發展差異和消費能力差異。但是地區與地區之間還是存在著一些相似關聯之處，例如西北地區地廣人稀、消費水平低等，西南地區市場潛力大，正處于市場加速擴張階段等。因此建立輕資產標準模式一方面能夠讓萬達輕資產轉型更加規范化，另一方面還能夠增加管理效率和降低成本。能夠讓萬達地區更快地成功實現輕資產轉型。但是輕資產標準模式不能盲目執行，需要用合理的方法進行檢驗。例如可以利用萬達商業地產獨有的團隊分別進行租金模式獨立測算，最終將兩個部門的測算進行對比，若是誤差小，則在一定程度上可以確定該模式具有可行性，并將其應用到所劃分的地區。

（三）加快輕資產融資渠道開發

當前互聯網金融成為了商業地產業的必爭之領域，而萬達當前也在互聯網金融領域加快布局腳步。一方面做好互聯網金融能夠為萬達建立起強有力的內部融資渠道支持萬達的輕資產轉型，另一方面也能夠增加萬達集團的收益。當前萬達進入互聯網金融領域也存在不少難題，例如內部整合難度大，在當前互聯網金融產品、寶寶類理財產品份額居高的情況之下，萬達必須要在金融理財產品創新上下功夫，需要內部資源重新整合和協調合作，對于半路出家的萬達集團來說必須要保證內部認可才能齊心協力，同時也需要得到社會的認可，其跨行業的協同價值才能真正得到體現。為此，要充分意識到萬達的優勢是萬達的商業地產，因此應當將金融理財產品與自身優勢聯系起來，例如將產品投向實體等，讓產品相比起傳統的互聯網金融更具有吸引力。

（四）升級商業管理信息系統

根據萬達集團的發展計劃不難看出萬達的發展速度在業內依然是頂尖的，在向輕資產模式轉型的過程中會出現工程管理任務變少、商業管理任務加重的問題，為了保證輕資產模式能夠進一步推行，必須要加強商業管理。在萬達轉型的過程中，約5萬名萬達員工面臨新的抉擇，管控組織體系的人員精簡涉及約2萬人。在人員縮減情況下，萬達想要保證管理正常進行，必須要依靠信息化管理。目前萬達的商業管理主要依靠慧云商業管理系統，把萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。該系統保證了萬達商業管理的科學性和安全性。但是值得注意的是在未來，商業管理信息系統要及時地根據萬達的發展進行升級，例如對輕資產模式下萬達商戶的管理，輕資產標準模式的大數據管理等，要不斷地進行升級、完善，才能有助于高效化管理。

結論

當前商業地產業最突出的發展趨勢是各大商業地產企業都紛紛嘗試輕資產轉型，而受到互聯網的影響，大數據、互聯網金融等也逐漸融入商業地產業。萬達作為我國商業地產業的“領頭羊”，已于2014年開始嘗試輕資產轉型，在輕資產轉型模式下的萬達擁有更遠大的發展目標。但是大規模的市場擴張計劃與萬達重資產模式占比依然形成了鮮明對比。經歷了短時間的輕資產轉型，萬達的輕資產模式盈利模式客觀，同時能夠較好地配合萬達的市場擴張計劃。因此為了成功地進行輕資產轉型，萬達必須要采用T2C模式增強客戶體驗以保證城市的消化力，同時建立輕資產標準模式，加快輕資產融資渠道開發為輕資產模式轉型保駕護航。最后在轉型之中要保證管理的水平和效率，及時升級商業管理信息系統，才能保證在轉型過程之中內部的協調性?？偠灾?，商業地產輕資產轉型是一條合理的轉型之路，但是在轉型之中依然要做好保障，才能轉型成功。

參考文獻：

1.黃蕾，黃煥山.品牌文化釋疑[J].商業時代，2007（7）

2.莫清華.轉型背景下商業地產的投資前景與融資模式—基于REITs的投資價值分析[J].商業經濟，2011（8）

3.劉小龍.商業地產轉型誤區及相關路徑探討[J].現代商貿工業，2013（5）

4.韓琳.后危機時代企業商業模式創新途徑與策略探討[J].商業時代，2012（34）

5.邵洪波，王詩.探求國企商業模式創新之道—國企上市公司“商業模式創新50強”案例評價[J].現代國企研究，2014（15）

6.徐印州.當前城市商業的變革與轉型發展[J].商業時代，2014（13）