不同住房保障方式下住戶居住滿意度研究

虞曉芬+方雪敏

摘要：基于杭州市476戶保障性住房住戶的問卷調查數據，采用多元logit回歸模型實證分析住戶居住滿意度的影響因素。研究結果顯示：住房朝向、小區內部環境、住房保障方式、住房面積、原先住房滿意狀況和教育醫療配套是影響住房保障滿意度的關鍵因素。在其他條件相同的情況下，居民對居住狀況的滿意程度既取決于當前住房狀況，也受到前后住房改善幅度的很大影響。各類人群中，廉租房住戶居住滿意度最高，貨幣化補貼住戶滿意度最低，經濟適用房和公共租賃房居中。

關鍵詞：住房保障，保障方式，保障效用，多元回歸，杭州市

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）12-0042-50 收稿日期：2016-11-16

住房制度改革以來，我國城鎮居民住房條件大幅改善，住房市場化水平不斷提高，但與此同時，急劇攀升的地價和房價造成部分中低收入家庭的購房支付能力不足，住房困難問題日益突出。為解決這部分群體的住房困難問題，國務院多次出臺要求加大住房保障力度，建立和完善廉租住房保障制度，大力推進公共租賃房建設等文件，提出在“十二五”期間要建設保障性安居工程3600萬套，“十二五”末住房保障覆蓋面達到20%的目標。住房保障是一項涉及面廣、資金投入大、后續管理持續性長的工作，研究如何全面提升居民對住房保障的滿意度，將好事辦好，充分提高財政投入資金的績效迫在眉睫。

本文基于杭州市476戶保障性住房住戶有效的問卷調查數據，實證分析了影響保障住戶居住滿意度的因素，著重分析了不同住房保障方式對滿意度的影響，為制定科學合理的住房保障政策提供依據。

1 相關文獻綜述

政府幫助中低收入家庭解決住房困難的方式可歸納為兩大類：需求方補貼和供給方補貼，而供給方補貼按補貼對象不同又可分為政府直接建設和補貼私人開發商建設公共住房。其中供給方補貼所形成的保障性住房類型又可以分廉租住房、公共租賃住房和經濟適用房。

關于不同補貼模式的成本效用研究，國外大多數研究認為供給方補貼成本效用低于需求方補貼（Howard & Michael，1978，Edgar O.Olsen，2008）。Olsen（2011）基于1979年美國樣本數據采用Logistic模型（因變量是政策參與度，參與為1，否則為0）估計結構參數，采用2000年的樣本數據預測不同人群的政策影響和參與度，模擬了租房券計劃替代公共住房計劃方案，結果顯示：在減少10%的公共開支情況下，租房券計劃能比公共住房項目多幫助75%的人解決住房問題，且極大地擴展了租戶的選擇。Harvey（1983）根據住房需求和供給彈性，估計不同政策對消費者行為的影響，他認為針對中高等收入家庭的購房稅收補貼和對低收入家庭的實物補貼都是無效率的，而針對低收入家庭的貨幣化補貼使消費者獲得的福利更大，并能避免貧民窟等社會問題的出現。主流研究結果是：為實現同等保障水平，需求方補貼消耗的資源較少，經濟效益遠高于供給方補貼。然而，Amy Ellen Schwartz（2006）用倍差法和特征價格回歸模型對紐約市住房投資數據和住宅銷售情況進行分析，結果顯示：基于位置的住房建設補貼具有顯著的正外部效應，除了可以增加低收入住房以外，還能提升項目所在地周邊的物業價值、增加城市稅收，如果配合租金管制，則更有利于提高低收入者福利，避免租金上漲帶來的福利損失。而對于供給方補貼的政府直接建設和鼓勵私人開發商建設這兩種方式，Moszoro & Gasiorowski（2008），Mackintosh（1992）等認為相比政府直接建設公共住房，PPP模式（public-private-partnership）由于它能提升“協同”作用——專業知識、資源和技能的結合，因而能以較低的成本提供高質量的服務和有效的風險管理，提高效率，如美國的低收入住房稅收抵免計劃（LIHTC）。法國公共住房供應主要有兩種形式：一是由政府和地方公共組織直接建設與運營；二是補貼非營利的公共住房機構或者部分股份公司作為住宅建設與供應的主體，以此來促進住宅的供應（Gibb，2010）。因此，基于需求方的住房補貼計劃替換供給方補貼計劃多年來更受住房政策分析者支持，認為可持續的住房政策應該建立在更少的支持社會保障性住房建設，而是通過援助人們進入私人市場，以保證房屋供需的均衡，通過市場機制來支持負債的家庭（Cutts，Amy Crews & Edgar O.Olsen.2002）；而當不得已采取供給方補貼時，則通過鼓勵私人開發商共同參與建設優于政府直接建設。

盡管眾多的研究表明：需求方補貼有許多優點，如可以減輕政府的債務負擔和額外支出；不涉及住房的建設、分配、管理環節，不需要政府付出大量的監督成本，從而減輕了政府的工作壓力與管理成本（Jacob，Brian & Jens，2008）；給予了低收入者最大的自由度去選擇合適的社區和工作，提高住戶的流動性（Brian A.2004， Gregory Mills，2006，Sandra.N.C.Scott & Joseph.2009）；有利于改善低收入群體集中居住帶來的居住隔離、犯罪率上升等問題，促進社區融合（Vitoria & Mai Thi，2010）。但是，研究發現需求方補貼也存在一些缺點：一是可能刺激租金或房價上漲，Susin（2002）利用美國住房研究（AHS）1993年的數據，以未接受租房券補貼的低收入者為研究對象，采用特征回歸模型和一階差分法，來估計租房券計劃對低收入者支付的市場租金的影響。研究發現，在90個大城市中，租房券使得市場租金平均上漲16%，且發行較多租房券的城市比發行較少租房券的城市承受更快的租金增長，未領租房券的低收入家庭因租金上漲引起的租金增加額高于政府發放的租金抵用券面額，導致了低收入者凈損失。二是Philippe Thalmann（2003）認為住房市場可能會歧視低收入家庭，低收入家庭由于沒有合適的住房，就不得不支付更高價格從而使他們的住房需求和平均標準沒有得到滿足，將會進一步導致在房屋租賃市場上少數民族低收入者被邊緣化，因此，與低收入家庭相適應的住房供給會較大程度上由政府直接調控。三是需求方補貼僅僅涉及到對住房分配的干預，難以對住房的數量和質量產生影響，政府投資新建的公共住房依然是重要的保障渠道（Anne R.Williamson，2011）。因此，盡管自上世紀70年代以來，政策制定有偏向需求方補貼的趨勢，但大多數國家還是采取了混合的保障方式。

國內學者對于補貼方式的研究主要還是停留在理論分析的階段，實證研究較少。宋博通（2002），賴華東、蔡靖方（2007），唐燕云、陳方正（2010）均借助住房“過濾”理論，研究政府直接興建住房、補貼建房機構和補貼低收入者三種政策的補貼效益，認為補人頭優于補磚頭，補磚頭優于直接興建。劉穎（2004）指出理論上租金補貼優于實物配租，但是實際中，由于租賃市場發展不充分，適合低收入者住房短缺，租金補貼導致供不應求，抬高市場租金，抵消補貼的經濟福利，此外低收入者往往會將租金補貼用于其他生活消費，難以達到解決住房困難的政策目的。孫冰、劉洪玉等（2005）從生產者補貼和消費者補貼兩個角度，對各種補貼形式在消費者剩余、生產者剩余、社會福利損益和公平等方面進行比較，認為我國對低收入家庭可側重于生產者補貼，對中等收入家庭可側重于消費者補貼。

關于城市住宅效用的研究，薩伊認為：“效用是物品滿足人類需求的內在力量”。西尼爾認為：“效用不是指商品本身具有的使用價值，而是指人們對商品使用價值的主觀態度，指物品是以直接或間接產生愉快的能力，效用這個詞包括一切類型的滿足或痛苦的防止”。孫月平、劉俊等（2004）指出效用是指消費者從消費某種物品中所得到的心理滿足，是商品或勞務滿足人們欲望的能力，任何一種物品的效用不僅在于物品本身具有的滿足人們欲望的客觀的物質屬性，而且它有無效用和效用大小，還依賴于消費者的主觀感受。效用大小可用物品給人們提供的滿足的大小來衡量（婁伶俐，2009）。Richard A.Easterlin （2003）則認為，“康樂”“效用”“幸?！薄吧顫M意度”及“福利”這幾個術語之間是可以相互轉換的，滿意度除了取決于人們在某個領域中所能實現的程度，還取決于人們對每個領域的期望，并受過去經歷的影響。因此，可以認為效用是客觀事物滿足人類欲望的能力。

國內外關于住房效用的研究較多，Smith（1982）通過對洛杉磯住宅市場的實證研究，發現居民對住宅的預期價格與住房面積、住房質量和小區環境之間存在線性相關。Wenli（2007）根據家庭生命周期理論，指出不同年齡階段的人對住宅的需求不同。眾多研究（Piyush Tiwari，2001；溫海珍，2003；Fletcher et al.，2000等）揭示了房間數量、衛生間數量、建筑面積跟住宅價格有正的關系。這是因為空間越大，消費者效用就越高，愿意為更多的空間支付更高的費用。關于效用的衡量，Lancaster（1966）提出了消費者理論，從產品差異出發，認為商品，特別是住宅等異質性商品，擁有一系列本質特征，結合在一起形成影響效用的特征束。商品本身不能給予消費者效用，商品具有的特征才是效用的來源。家庭購買并使用商品為“投入”，而效用為“產出”，效用水平的高低取決于物品所包含的特征的數量。1974年Rosen從市場均衡的角度構建了產品特征需求模型，從產品特征角度分析產品價值和效用?；贚ancaster（1966）和Rosen（1974）理論，溫海珍（2003）利用特征價格模型，系統的選擇了住宅特征變量，通過實證研究定量測算了杭州市住宅特征的特征價格和邊際價格，分了影響住宅價格的因素，在這里，消費者效用以住宅價格衡量。

住房保障政策是政府通過為中低收入住房困難群體直接或間接提供保障性住房的方式來解決住房問題的政策，因此可以認為住房保障的消費者效用就是保障性住房的效用。然而，保障性住房不是普通的商品房，其效用的價值無法通過交易價格來衡量。因此，本文從效用的情感概念出發，以保障家庭對客觀的保障性住房的主觀評價作為因變量，以影響保障性住房效用的一系列特征要素為自變量，考慮到保障性住房的特殊性，增加了保障方式及住房成本兩個自變量，進行多元回歸，明確影響效用的主要因素，同時對不同保障方式下的影響效用的要素進行差異化比較。

2 住房保障戶居住滿意度影響因素模型的構建

2.1 變量的選擇

影響居住滿意度的因素較多，以效用價值論為基礎的特征價格模型，從產品的異質性出發，把產品價格（即消費者效用價值）分解為特征價格，認為影響住宅效用從而決定住宅價格的是住宅的本質特征。借鑒該思路，鑒于保障性住房的價格難以通過市場交易價格衡量，故采用保障對象對住房保障的效用評價值為被解釋變量，以保障性住房特征和保障方式等為解釋變量，構建多元回歸模型。

以往的研究通常把住宅特征分為建筑特征、區位特征以及鄰里特征三大類，由于保障性住房的特殊性，我們增加了住房保障方式和住房成本兩個因素。此外，考慮到保障性住房效用的高低部分受住戶前后居住情況差距的影響，因此與其他學者討論后，加入了“原居住狀態得分”這一變量，以衡量保障前后居住狀況的變化對保障效用高低的影響，并初步選擇了以下解釋變量，如表1所示。

本文以保障性住房對象居住滿意度為因變量，為使受訪者能夠更好地理解，問卷題目為保障對象對目前居住狀態的滿意程度，分5個等級：很不滿意為1分、不太滿意為2分、一般滿意為3分、比較滿意為4分、很滿意為5分，并將居住狀態的滿意值作為因變量的值。盡管不同居民的主觀情感有所不同，但總體看居民對住房保障帶來的居住狀態的滿意度總體上是以客觀事實為基礎的，同時這種對效用的感知不會突然發生改變，是長時間形成的感受，具有穩定性。

2.2 模型的構建

住房保障滿意度（U）與各影響因素之間的關系可以表達為：

U=f（S，N，L，P，C，O） （1）

其中，S為住宅建筑特征因素，N為住宅的鄰里特征因素，L為住宅的區位特征因素，P為政策因素，C為成本因素，O為其他因素。

本文采用線性函數形式，并用最小二乘法（OLS）進行估計，即有：

其中，U為滿意度，Zj為連續自變量，Dt為啞變量，ε為隨機誤差項，α為常數項，β為回歸參數。

2.3 數據獲取

本文實證研究所用數據主要源于針對保障對象的調查問卷、住宅小區的調查表以及杭州市電子地圖信息，2012年7月對所選的杭州市保障性住房小區和其他貨幣化補貼住戶租賃集中區域進行問卷調查，共回收問卷504份。經過篩選，去除關鍵數據不完整或不合理的問卷，得到有效問卷476份，問卷有效率為94.44%。有效問卷中，租賃廉租住房的有121份，租住公租房的有108份，購買經濟適用房的有159份，接受廉租房貨幣化補貼的有88份。

3 實證結果分析

通過Pearson相關系數矩陣的初步判斷，剔除了部分共線性較強的解釋變量，最終確定13個變量進入模型，分別是住房所在樓層、住房保障方式3個虛擬變量、人均住房面積、主要朝向、小區內部環境、小區外部環境、住房成本、文體設施、教育配套、醫療配套和原先居住狀態得分。模型擬合優度R2為0.645，矯正R2為0.635，模型具備良好的解釋能力。多元回歸結果，如表2所示。其中9個變量t檢驗顯著，分別是人均住房面積、主要朝向、小區內部環境、醫療配套、教育配套、原居住狀態得分、經濟適用房、公租房和貨幣化補貼。

3.1 住房朝向對住房保障滿意度影響顯著

由于杭州市屬于典型的江南水鄉，空氣濕度大，若戶型朝北，則常年曬不到太陽，被褥、服飾甚至家具都會出現發霉的情況，需要經常拿到室外曝曬，若是遇上梅雨季節，朝北住房的居住舒適度會大大降低。因此，住房朝向對住房保障滿意度的影響較大，朝南戶型的居住滿意度大于非朝南戶型。

3.2 小區內部環境對住房保障滿意度影響也較大

中低收入群體享受住房保障在解決“住有所居”的問題之后，開始關注居住生活環境的舒適度。小區的環境在很大程度上影響了住戶的居住心情和居住滿意度。

3.3 保障方式顯著影響住房保障滿意度

廉租房貨幣化補貼類比廉租房實物補貼類的住房滿意程度低0.308，經濟適用房類比廉租房實物補貼類低0.221，公租房類比廉租房實物補貼類低0.204?？梢钥闯?，廉租房實物補貼的保障對象滿意度最高，而貨幣化補貼最低，經濟適用房和公租房兩者居中。這是因為廉租房盡管名義上是租賃型保障性住房，但是在杭州市開展住房保障的實際中，對廉租房的退出還未制定出具備較強執行力的方案，對于不符合條件的廉租戶往往難以開展強制性騰退；此外，大多數廉租戶沒有固定工作，家庭經濟十分困難，靠領取政府低保等救濟金維持生活，因此收入基本上不會超過廉租房申請收入標準，也就能長期居住在廉租房中，無需擔心被強制騰退。因此，對于絕大多數廉租戶來說，實物配租的廉租房居住穩定性好。

同時，大多數廉租戶由于沒有工作或者靈活就業，因此對于區位條件沒有經濟適用房住戶要求高，即使在較偏遠的城郊，對于廉租戶來說，只要有滿足基本生活要求的配套就可以了，對于通勤距離或通勤時間沒有太多要求。因此，廉租房住戶的居住狀態滿意程度最高。而經濟適用房住戶盡管擁有產權，但并不是完全產權，不能任意上市交易，這對于由于工作變動或者子女就學意欲搬遷的住戶來說是不令人滿意的；此外，根據我們實地考察，經濟適用房的住房質量明顯低于商品房，盡管所有的新建保障性住房由于成本控制等原因都或多或少有這個問題，但公租房和廉租房畢竟不是住戶購買的自主產權房，租戶對其質量的要求沒有經濟適用房住戶高。況且，經濟適用房住戶為中等收入群體，絕大部分有固定的工作，而經濟適用房小區和其他保障房小區一樣，一般位于城郊結合部或者更偏遠的地方，使得經濟適用房住戶的通勤時間和成本增加。因此，經濟適用房住戶的滿意程度要低于廉租房住戶。

受準入條件限制，公租房住戶的收入高于廉租房住戶，一般具有固定工作，因此公租房用戶對于區位要求高于廉租房，且公租房住戶很可能由于收入增加而不符合租住標準，導致居住穩定性下降。因此，公租房的居住滿意度要低于廉租房。盡管貨幣化補貼對象能夠利用政府給予的租金補貼在市場上任意租賃商品房，在生活、就業、就學方面的便利度高于其他幾類保障人群。但由于廉租房貨幣化補貼對象本身經濟條件處于最底層，他們往往會選擇較低端的老舊住宅以盡量減少住房開支，同時，租賃市場商品房的居住穩定性要明顯低于其他兩類，有時還會遭遇房東的歧視或擅自漲價。因此，盡管貨幣化補貼租賃的商品房位于較好的區位，有較完善的設施，但用戶對于住房本身的狀況和居住的穩定性方面是不甚滿意的。

3.4 原先居住狀況得分與住房保障滿意度負相關

數據顯示，原先居住狀況得分增加1，住房保障效用降低0.159。這表明，盡管居民對居住狀況的滿意程度取決于當前客觀實際，但也受到前后落差影響。原先的住房情況越好，對現有住房的要求越高，因此，滿意值越低；相反，原先沒有住房或者住房情況很差，那么對現有住房的要求越低，因此越容易滿足，滿意值就越高。

3.5 教育配套、醫療配套和人均住房面積對住房保障滿意度的影響均顯著

從上文可以看到，教育配套由于和CBD距離、房齡、交通條件和生活配套高度相關，在比較對模型擬合優度的貢獻大小之后，選擇了教育配套這個變量。越靠近城市CBD，生活配套越齊全，交通越發達，教育配套也越完善，因此，住房保障效用越高，這是比較容易理解的。其次，隨著人們健康意識的增強，對醫療配套的重視度也越來越高，能夠方便就近的就醫也影響了住戶的居住滿意程度；尤其是保障性住房用戶，大多沒有小汽車，就近的醫療配套越完善，保障效用越高。

人均住房面積越大，居住滿意值越高，這也是比較容易理解的，但在本文中，回歸系數較小，只有0.022。這是因為本文調查對象非普通商品房住戶，而是收入處于中低水平的保障性住房用戶。目前保障性住房戶型面積一般都較小，但所謂“麻雀雖小，五臟俱全”，對于日常生活起居而言，還是綽綽有余。當然，人均住房面積越大，居住效用肯定越高，只是影響程度有限。

3.6 住房所在樓層、小區外部環境、住房成本和文體設施的影響不顯著，最終未選入模型

一般情況下，高層是所在樓層越高，房價越貴；而多層建筑沒有電梯，低層蚊蟲又較多，因此一般中間層（3-4層）最好。本文的樣本中多層和高層混雜，因此住房所在樓層變量統計不顯著。關于小區外部環境，一般情況下，小區外部環境越好，居住滿意程度越好，但在本文中，這種正向影響不顯著，可能是因為中低收入群體對小區外部環境的關注程度不高。關于住房成本，盡管購買經濟適用房需一次性支付首付，但若按70年的租房來計算，單位面積年租金并沒有高出公租房太多；貨幣化補貼住戶由于是租賃市場住房，住房成本參差不齊，但他們能夠享受政府給予的租房補貼，因此，住房成本也較低，租房補貼甚至還有盈余。四種類型中，廉租房住房成本最低，幾乎可以忽略不計，但是由于廉租戶收入水平低于公租房和經濟適用房，大多是拿低保的困難戶，家庭收入微薄，所以盡管住房支出很低，家庭生活條件依然十分困難，并沒有因此提高。

從上述分析可以看出，盡管各類住房保障方式的住房成本不一，但都相對較低，占家庭收入的比例很低，因此在家庭能夠承受的住房支出范圍（參考各國經驗，該范圍約是家庭收入的30%）以內，住房成本的高低對住房保障效用的影響不顯著。關于文體設施，由于集中建設的保障性住房小區內配套大多不夠完善，只有簡易的健身設施，部分小區配有老年活動室，而貨幣化補貼用戶租賃的住房也多是老舊住房，配套較簡易。此外，中低收入家庭由于受家庭經濟條件限制，較少關注文體設施。故文體設施變量統計不顯著。

4 結論

本文通過對杭州市476戶保障性住房住戶的問卷調查，利用多元回歸模型研究住房保障微觀效用的影響因素，重點關注不同保障方式對效用的影響，結果顯示：住房朝向、小區內部環境、住房保障方式、住房面積、原先住房滿意程度和教育醫療配套是影響住房保障效用的關鍵因素。住房保障類型的多分類虛擬變量對住房保障效用影響是顯著的，這一結論與假設一致。在其他變量相同的情況下，廉租房貨幣化補貼類比廉租房實物補貼類的住房滿意程度低0.308，經濟適用房類比廉租房實物補貼類低0.212，公租房類比廉租房實物補貼類低0.203?？梢钥闯?，廉租房實物補貼的消費者效用最高，而貨幣化補貼最低，經濟適用房和公租房兩者居中。

從實證結果可以看出，目前杭州市住房保障方式仍應以“經濟適用房和租賃型保障性住房”為主，并逐步向“以租為主”過渡。各地應因地制宜，采取合適的支持方式，提高財政資金用于住房保障的績效。各地房地產市場發展程度不一，中心城市房價高、租金高，房源短缺，因此，需要通過直接建設一定數量的公共租賃房、經濟適用房等，以實物形式提供給中低收入家庭；但是在廣大的縣級城市甚至包括部分地級城市，二手房源數量多、租金低，則要避免盲目大量新建，更多地要采取貨幣化補貼方式（租金補貼、購房補貼），提高財政資金使用效益。加快完善保障房小區周邊配套、提高住房建設品質，加強貨幣化補貼制度的宣傳力度、完善貨幣化補貼的實施和管理制度，切實保障保障對象的權益，提升住房保障的微觀效用。

本文的有效樣本量為476，數量較少，因此對模型估計的準確率有所影響，未來的研究可增加樣本數量，提高模型解釋能力。在多元回歸模型的變量設置上，因變量以居住狀態滿意值代表住房保障的消費者效用，在問卷設置中采用五分類法，分類較粗略，今后的研究中可以采用九分類法。此外，可以用多個因素的綜合值代表住房保障的消費者效用，以增加因變量的準確度。

參考文獻：

1.景娟 劉志林 滿燕云.低收入住房政策的國際經驗借鑒：需求方補貼.城市發展研究.2010.06

2.孫冰 劉洪玉 盧玉玲.中低收入家庭住房補貼的形式與效率.經濟體制改革.2005.04

3.吳瑩 陳俊華.保障性住房的住戶滿意度和影響因素分析：基于香港公屋的調查.經濟社會體制比較.2013

4.張娟鋒 虞曉芬 章大良.浙江省公共租賃房制度建設的若干問題.中國房地產.2011.12

作者簡介：

虞曉芬，浙江工業大學房地產研究所所長，教授，研究方向為住房保障。

方雪敏，浙江工業大學房地產研究所，研究方向為住房保障。