淺談房地產企業財務管理現狀與對策

彭妍

【摘 要】近年來，隨著政府密集調控政策的出臺，房地產行業已經從高歌猛進的黃金時代邁進了競爭殘酷的白銀時代。房地產企業要想實現持續、穩定、有質量的增長，有效地預測和規避經營風險，高質量的財務管理是關鍵。本文從房地產企業財務管理重點工作的角度淺談其財務管理現狀并提出管理對策。

【關鍵詞】房地產企業；財務管理；戰略；經營管控；精細化

中國的房地產行業發展歷史僅為30年，在近10年中由于持續的巨量增長導致房地產企業的財務管理一直處于粗放管理階段。正所謂30年為一世而道更，隨著政府密集調控政策的出臺，房地產行業已經從高歌猛進的黃金時代邁進了競爭殘酷的白銀時代。房地產企業因開發周期長、預售制度、按揭貸款和開發貸款的行業特點，資金周轉量巨大。如何在逐步嚴苛的政府調控和競爭激烈的市場上生存下來，如何實現持續、穩定、有質量的增長，如何有效地預測和規避經營風險，高質量的財務管理至關重要。而房地產企業財務管理的關鍵點在于房地產項目投資測算階段及開發全周期的資金管控及利潤管理。本文將從資金管控和利潤管理的角度淺談房地產企業財務管理現狀并提出管理對策。

一、房地產企業財務管理的重要性

1.財務管理幫助房地產企業有效管控資金風險和利潤風險

房地產行業的特點是投資金額大，開發周期長，資金回收慢，利潤空間有限。在項目開發的過程中，土地款及前期配套費用的投入，項目預售資金流入，監管資金的提取，建造成本支出，以及前期墊付資金的支出和收回，資金使用量巨大，這些都對企業的資金統籌管理提出了較高的要求。因此，需要企業根據項目開發進度匹配資金，防止資金缺口導致的還貸風險，及資金閑置導致的資金成本浪費，從而實現資金有效且收益最大化地回收和使用。與此同時，在競爭激烈的市場中企業價值最大化重點體現于利潤最大化。為配合利潤最大化，企業需要系統性地進行產品價值管理、產品銷售管理和稅收籌劃管理等財務管理工作，從而使財務管理通過利潤風險管控貫穿于企業項目管理的全過程，發揮著結果導向的作用。

2.財務管理在項目開發全周期起到財務驅動運營的作用

目前，房地產行業的關鍵詞之一是量變到質變，不再是有地就能賺錢。因此，需要從初始投資階段進行合理充分的財務管理投資測算，根據不同開發方案預測關鍵財務指標和經濟指標的情況，幫助企業決定項目的取舍。而在項目開發全周期，財務管理的資金預測和利潤預測工作可以及時預警資金缺口和利潤偏離，指導企業有效地安排各類貸款、重新評估和調整銷售定價和銷售去化方案、調控成本支出水平，對項目實際運營偏離進行糾正，拉回至原定的戰略和目標，起到財務驅動運營和作用，幫助企業實現價值最大化。

二、房地產企業財務管理現狀和存在的問題

1.房地產企業不重視財務管理工作，財務管理工作與項目運營相割裂

在房地產行業突飛猛進的時代，房地產企業將主要精力投入到營銷管理中，而對于財務部門的定位僅局限于財務核算等財務基礎工作，財務管理工作還停留在之前粗放型的管理狀態。財務部門被動的從各業務部門接收銷售和成本數據，未主動關注項目進展和利潤創造情況，對于成本支出和銷售定價缺少監督復核，未參與項目已發生及動態全盤的財務分析，未對項目的利潤實現和創造水平進行監控管理，無法對于計劃執行偏差提前預測，無法預警和提出有價值的管理建議。這些都會導致企業的資金管理和利潤管理缺失，財務管理的風險增大，無法適應當前競爭激烈的市場環境。

2.財務部門不參與項目投資測算，未能在項目初期預知財務風險

房地產企業的財務部門不參與房地產項目前期投資測算，測算中的關鍵要素包括項目開發周期、銷售周期、銷售定價、投資回收期，項目內含報酬率、自有資金投資收益率、資金成本、預計凈利潤率和預計凈利潤金額等，財務部門應從資金使用效率和利潤目標實現的角度提出合理化建議，否則易導致項目投資的盲目性，最終導致項目失敗，造成巨大的損失。

3.房地產企業資金來源單一，財務部未能就融資途徑進行有效的創新

目前，中小房地產企業主要的資金來源是自有資金、預售資金和銀行貸款。其中，預售資金受到市場限售限貸的影響，資金回收時間拉長；銀行貸款受國家調控政策影響，銀根收緊，導致企業無法及時獲取足額的銀行貸款。這些都使得企業資金管控風險提高，無法抓住市場機會獲取優質土地資源，威脅到了企業的持續發展甚至生存。

三、完善房地產企業財務管理建議

1.企業應將財務管理置于戰略實現和經營管控的核心地位

企業管理層應高度重視財務管理工作在企業生存和發展過程中的作用，在部門職能定位、組織架構設置、績效考核機制及管控工具支持等方面推動財務管理人員發揮作用。

（1）企業應提升對于財務管理部門的職能定位，賦予財務管理人員輔助經營管理的職責，督促財務人員積極關注及主動參與企業管理，避免事不關己高高掛起。

（2）財務管理部門應有專人對接項目前期投資測算、項目成本和項目運營，確保企業投資的價值最大化，監督管控好資金的收入和支出，統籌運作資金，使得資金使用效益最大化。

（3）通過對標學習標桿房地產企業，設置有運營指導意義的財務指標并加入績效考核機制，用以協助戰略實現。對于現金流型企業，要求加快自有資金的回收和快速銷售回款，財務應利用自有資金投資收回周期、內含報酬率、凈現值、預算執行偏差等指標用于項目績效考核。對于利潤型企業，要求有高于對標企業的利潤金額和利潤率，財務應利用成本優化金額、稅收籌劃、投資收益率、凈利潤和凈潤率等指標用作項目績效考核。對于均衡型企業，要求企業利潤和現金流均衡，平衡項目的經營質量。財務應結合上述兩類企業的關鍵指標，形成均衡型考核指標，如經濟增加值，用于驅動項目減少資金占用，提升超額利潤?？傊?，利用財務成果指標倒逼項目品質和溢價的提升，加強成本控制，減少資金占用，有效使用資金，拓展融資渠道，提升利潤水平。

2.財務管理工作人員應與企業共創、共擔和共享，加強自身的學習和提高，規范化及精細化財務管理工作

（1）財務管理人員應把握企業發展戰略和關注重點，將其融合在自身的工作計劃中，在此基礎上發揮財務管理的監督管控作用。

（2）財務人員應深入理解業務前端，加強與各部門的交流和學習，定期前往項目現場了解工程進度和工程完成質量，將業務信息與財務信息進行無縫對接，分析影響資金使用和利潤成果的關鍵因素，用以參與管理決策。

（3）財務人員應規范及精細化財務管理工作。例如，財務部應維護好各類成本費用的合同臺賬，參與招標、定標和合同編制過程，熟悉各合同的付款條款，每月根據各合同產值割算報告審核成本部、營銷部和行政部提報的月度資金計劃，確?？铐椫Ц斗瞎こ掏旯みM度，避免出現提前支付情況。同時，財務部應積極參與銷售合同中銷售回款方式和合作銀行的確定，對于回款周期過長的回款方式，如較低的首付款比例及住房公積金貸款，可要求營銷部對外銷售時停止此類回款方式；對于銷售回款合作不符合回款周期要求的銀行，可考慮終止合作關系。此外，對于銀行按揭貸款的連帶擔保責任，財務部應與銀行談判確定盡早解除責任的時點，以最大程度降低擔保賠償風險。

3.設計全面預算模型作為指導各項目運營的管控工具，發揮財務驅動運營的效果

與工業生產類型企業標準生產周期和生產工序不同，房地產項目受產品定位及市場情況的影響，其建造及銷售節奏會不斷發生變動，而這些變動會導致項目全周期資金流量排布隨之發生變化，最終導致項目利潤發生變動，影響企業價值最大化目標的實現。因此，房地產企業的全面預算管理至關重要。所謂全面預算，是指基于業務數據，匹配運營計劃，打通各專業，包含計劃管理，成本管理，銷售管理，費用管理，稅金管理，真正實現企業經營預算動態的預測，業務過程的管控，從而管理好利潤和資金流。

隨著信息技術的發展，Excel表和財務分析信息系統都可以為搭建全面預算模型提供便利的工具。全面預算模型根據項目開發計劃和項目經濟技術指標與資金收支及利潤水平的關系搭建環環相扣的聯動性模型，目的是為了通過動態的全盤資金流情況、動態經營、業績和財務指標水平，幫助管理層及時知曉及預知現有經營方案對于項目經營成果造成的影響，動態監控和預警資金使用效益和目標利潤的實現風險，提前應對可能產生的戰略和目標的偏離，起到財務驅動運營，輔助戰略實現的價值。

參考文獻：

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