淺析“營改增”背景下房地產企業的稅負變化及應對措施

任童童

摘 要：自2012年1月1日啟動營改增試點工作，到2016年5月1日全面實施，試點范圍擴大，并將所有企業新增的不動產所含增值稅納入抵扣范圍。營改增的不斷推進推動了我國稅制結構的優化，避免了重復征稅，為實現稅負均衡和增強企業競爭力起到促進作用。對房地產企業而言，營改增的實施使得房地產企業的稅收負擔及經營成本發生變化，本文從營改增的實施政策和房地產企業業務角度出發，分析營改增政策對房地產企業的影響并提出房地產企業應該采取的應對措施。

關鍵詞：營改增政策；房地產企業；稅收負擔；應對措施

一、引言

“營改增”即指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。中國自2012年起對上海部分現代服務業和交通運輸業的營業稅進行改征增值稅的試點，其實踐效應及意義逐漸顯現，至2016年5月1日，營改增全面實施，擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，在很大程度上避免了重復征稅，營改增后征收增值稅的進項稅額的抵扣為很多企業減小了稅收負擔，同時國家以營改增改革為突破口，為推進國家的財稅體制改革起到很大作用。

然而，“營改增”政策的實施解決的只是一部分問題，對房地產企業而言，這項政策的實施如同一把雙刃劍，有利有弊。

二、房地產企業的營改增政策

營改增背景下，根據《實施辦法》第十四條規定，不動產租賃服務、銷售不動產、銷售土地使用權，適用稅率為11%；對于小規模納稅人，適用3%征收率。稅率的直接變化由3%、5%的營業稅率變為11%、17%的增值稅率這對房地產企業的稅收負擔將產生一定的影響。

房地產包括土地和土地上永久建筑物及其衍生的權利，從房地產企業的現狀來看，近年來，房地產企業一直處于飛速增長的態勢，營改增政策的實施必然對房地產企業的高速穩定發展產生一定的影響。營改增之前，房地產開發企業只需在“應交稅費—應交營業稅”科目核算繳納和結轉的營業稅，而營改增之后，在“應交稅費—應交增值稅”下需細分進項稅額、銷項稅額、進項轉出等科目。除此以外，之前房地產企業買房送家電的促銷方式中贈送的家電是不需要繳納營業稅的，當下需繳納增值稅，同時賬務處理上也需要房地產企業加大重視。

經營成本也是房地產企業的一個關注點，在房地產企業的經營成本中占較大比重的是開發的土地成本，新政策中規定按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減額，同時建筑業作為房地產企業的直接上游企業，相關的營改增政策帶來的影響也會波及房地產企業。

三、營改增的全面實施背景下房地產企業的稅負變化

營改增的重要意義在于促進了企業乃至國家的競爭力，完善了財稅體制，增值稅的進項抵扣減少了大部分產業的重復征稅，但是否一定會減少房地產企業稅負呢？下面對營改增對房地產企業的具體稅負影響進行分析。

（一）納稅人角度。對小規模納稅人而言，營改增之后，增值稅納稅稅率為3%，比起營業稅的5%，在理論上房地產業的小規模納稅人的綜合稅負會有所下降；對一般納稅人而言，營改增后一般納稅人按11%的征收率繳納增值稅，但部分進項稅額可抵扣。楊家麗（2015）在分析“營改增”對房地產企業的稅負影響中，通過計算，設A=M/R，即A為抵扣成本占主營業務收入的比例。當A=55.32%時，“營改增”不會對企業的流轉稅金及附加產生影響。當A>55.32%時，“營改增”后企業的流轉稅金及附加將會下降；反之會增加，因此對一般納稅人，其納稅額的增減具體還需看企業的管理。

（二）房地產企業業務環節角度。營改增對很多企業來說，從根本上解決了對企業營業稅重復征稅、稅率過高的問題，減輕了企業的稅收負擔，但對房地產企業，其產業鏈很長，如果處理不好甚至會導致稅收負擔的加重，房地產行業包括開發建設、銷售、出租、保有、轉讓等環節，納稅的種類繁多，在各個環節中，企業需要仔細核算可抵扣的進項稅額，對增值稅專用發票的開具也有了更高的要求，在充分將相關進項稅額抵扣后，才會有效地減少需繳納的增值稅，否則稅負反而會提高。

（三）上游企業“建筑業”。建筑業作為房地產企業的上游企業，其營改增政策對房地產企業會產生較大的影響。建筑業的增值稅稅率為11%，而此前營業稅稅率為5%，雖然對于建筑老項目納稅人可簡易征稅，稅率為3%，小規模納稅人稅率也為3%，但最終的稅負并不能保證減少。袁書瓊（2016）表示建筑業稅負的多少其實在很大程度上與專用發票的取得有關，與進項稅扣除的金額有關，但是就目前來說，由于很多的建筑企業需要多種原材料，而且材料來源又多種多樣，很大一部分是無法取得增值稅專用發票的，所以不能簡單地按照目前的11%營改增稅率就肯定能實現降低建筑業的稅負水平，這對房地產企業的稅收負擔的變化也產生了較大的影響。

四、營改增背景下房地產企業的應對措施

顯然營改增的實施在房地產企業的發展中產生了不小的影響，想要使房地產企業穩定長期發展下去，就需要及時對政策的改變做出相應的對策調整和應對措施，下面主要從進項稅額的抵扣、房地產企業相關的稅種設計、開發成本等方面給出一些建議。

（一）對“營改增”政策的充分把握。針對營改增對房地產企業的稅負影響，企業首先應當明確營改增對于房地產方面的具體政策，有關增值稅的進項抵扣項目繁多，條例也較多，因此企業要了解增值稅的進項抵扣的具體規定，掌握增值稅中不可抵扣的項目，例如在企業進行新建、改建、擴建等項目時不可以進行抵扣，這就需要企業充分的把握并盡可能多的抵扣進項稅額，做好對物資材料、物資銷售的稅收籌劃，為企業合理地減輕稅收負擔。

（二）采購、開發、經營成本的控制。房地產市場是一個業務繁多的大型市場，在整個房地產企業的發展過程中，包括采購、開發、再到經營銷售環節，企業應當加強對采購及開發產品的管理，盡量降低采購開發過程中耗費的勞動力及財力，控制各環節的費用支出。在營改增之前，企業很多項目的實施不需要繳納營業稅，而現在很多的環節需要改征收增值稅，企業在這些環節要及時了解，對物資的采購等方面要更加注重生廠商的規范性，盡可能取得增值稅專用發票，方便在之后納稅時進行進項抵扣。在成本得以控制的基礎下企業才能更協調穩定的發展并提高利潤。

（三）稅收制度的改革。房地產稅屬于地方稅種，一直以來國家都在做著關于房地產的稅制改革，而目前為止房地產的相關稅制仍然不夠完善，部分稅種依然存在重復征稅嫌疑。對企業自身來說，要做好的是協調內部環節的聯系，合理納稅，保證不在納稅環節出現問題，從而保證企業的平穩發展；對國家來說，房地產本身就是一個龐大的市場，它不僅僅關系著一個企業的發展，更對國家的整體發展起到了很大的作用，中國對房地產市場要加大重視，地方稅稅制體系要繼續改革，房地產稅也要逐步立法推進。相信在一個完善的稅制體系下，加上“營改增”政策的助力，房地產企業將會逐步邁向更廣闊的未來。

五、結語

營改增試點開始以來，幾年的實踐證明“營改增”政策的實施對中國的稅制結構優化起到了很大的積極作用，雖然目前的多檔稅率容易造成“高征低扣”或“低征高扣”的現象，部分房地產企業會因為進項抵扣不足導致稅負不減反增，對不同行業來說稅負的明顯差異會影響社會的資源合理配置，但一項新政策的實施最初不可能只產生有利的影響，有挑戰就有機遇，當下，房地產企業更應該抓住機會，以最快的速度做好對企業的調整工作，適應新的稅收政策，逐步使自身的發展更具穩定性。目前國家也正對房地產相關稅制進行改革調整，企業要嚴格把控內部的工作合理規避風險，為企業的持續發展，為國家的穩定發展做出努力。（作者單位：安徽財經大學財政與公共管理學院）

參考文獻：

[1] 袁書瓊.淺析建筑業“營改增”后的稅負變化及應對分析.[J].財經界.2016（04）

[2] 楊家麗.“營改增”對房地產企業的稅負影響.[J].智富時代.2015（10）