賀 昕
(山西盛高置地發展有限公司,山西 太原 030012)
房地產在面臨新形勢,地價飛漲,市場競爭激烈、利潤大幅下降的今天,房地產企業面臨前所未有的壓力,如何更好的生存下去,成本作為管理的手段,已經成為房地產企業跑市場的重要因素;建設工程結算是工程成本控制的最后一道程序,工程結算確定后,造價的動態管理就結束了,若不能嚴格把關,將會造成不可挽回的損失。故甲乙雙方都對結算很重視;作為房地產企業,如何能在結算工程中把好結算關,去虛存實,確??⒐そY算能客觀公正的反映工程實際造價,很多房地產企業在結算過程中引入二審復審的辦法,以更好的管理結算。
房地產企業的建設工程結算工作,多委托專業性強的第三方造價咨詢機構進行審核;造價咨詢審核人員直接接觸甲方、乙方,會對一些工程情況做出主觀上情感上的判斷與理解,中國是個人情社會,在結算過程中不可避免有控制結算審核人員人為作梗的行為;為了避免以上情況,更好把控結算,從結算管理角度出發,房地產引入了二審管理制度。
并不是所有結算都用二審,在某房地產約定,對結算金額較大的工程(比如單項結算金額大于500萬元的工程),或對一審結算結果不滿意的(一審審核結算單方造價不合理,有疑問的工程),或結算比較復雜或容易出錯的工程,把控比較難的工程;比如景觀工程:對苗木胸徑、種類在結算中容易產出虛報,引入二審重點對竣工圖與施工現場進行苗木核對;比如精裝修工程:精裝的材料品牌,軟裝部品是否與投標一致;再比如土方工程:過程中土方短駁等工程量滅失,不容易重核之類的工程,引入二審對結算資料的完整性、竣工圖與施工現場一致性進行復核。
二審結算的介入時間,應該在一審結算金額出具,三方未進行結算審定單確認蓋章前,由二審進行介入,對一審的審核結果進行復審。
二審的復審,只是對結算資料及一審的審核結果做審核,審核工程資料的嚴謹性、邏輯性、合理性、完整性,發現一審結算的紕漏,對一審審核的疏漏、錯誤做修正;提高結算結果的正確率。
二審并不直接與施工單位核對,只與一審單位進行溝通,對審核的結果也只是反饋到一審單位,由一審進行解釋,一審二審溝通一致的結果,再由一審單位與施工單位進行核對與確認,最終確定結算金額。
從房地產工作角度出發,二審結算的介入無疑是對結算工作有利的,能對一審結算錯誤進行修正,降低結算造價,有利于成本控制;另外二審的介入,對一審的工作也是一個促進,有利于一審對自己工作內容正確性、嚴謹性的提高;對結算管理工作而言,無疑是有好處的。
對大多數的施工單位來說,對結算二審制度是有抗性的,因結算資料不全,二審的審核只有往下核減,故施工單位多采取不配合的姿態。另外,二審結算也會導致結算時間的加長,對施工單位支付結算款時間加長,對施工單位而言,是個弊端,故阻礙和不同意二審的介入是正?,F象。
另外,還有一種現象就是,二審收取的審價費用高于結算核減金額,就這一點,對甲方來講,也是不經濟的。
那么如何管理二審結算工作,以使各方利益達到統一,在工作中,總結出以下幾點意見及方法,提出來以供討論。
管理的辦法,首先需在思想上達成一致,在簽訂合同時需達成以下一致內容,包括:
1)房地產與施工單位思想一致:在與施工單位簽訂施工合同時,就告知結算辦法,明確結算需要二審的制度,并簽訂入合同內;甲乙雙方先在結算辦法上統一思想,就有利于結算辦理過程中,甲方工程部、甲方成本部、監理、乙方結算人員在結算資料辦理過程中,結算資料提交內容一致,不至于在結算資料整理過程中拖延時間。
2)房地產在與一審單位思想一致:簽訂一審造價咨詢合同時,也需明確告知一審單位,后續二審介入的結算制度;合同內約定合理的審減比率,復審核減率不大于1%時,為合理的結算誤差,復審核減率不小于1%,說明一審工作的失誤,要對一審單位予以懲罰,懲罰的方式及金額:以核減金額作為計算基礎,約定一定比例(10%或5%),從審計費中扣除,扣完為止,所扣金額交給甲方。房地產與一審單位在二審制度上需進行約定,共同遵守。
3)房地產與二審單位思想一致,在簽訂二審合同時,明確二審工作的計費收取方式,及約定二審結算審核時間,審核時間必須要嚴格執行,避免因二審工作影響施工單位結算金額的確定,影響結算付款。
二審的計費方式:可按審核基本費計取,也可以按核減率的百分比計取(某地產無基本審計取,按審減獎勵費用計取,就是審減金額的18%),雙方就審核費用在合同內進行約定;此費用由甲方支付;在實際執行過程中,不排除一種可能是:支付給二審的審計費用,高于二審實際審核下來的金額;從成本角度看,二審似乎是不合算的,但是從企業管理角度來看,二審結算制度的存在,有利于督促一審單位對結算的重視,對促進一審結算準確性是有積極意義的。兩方相比較,還是要引入二審制度。
在以上幾點都能協調的情況下,各方對二審制度有統一的思想指導下,二審結算的管理工作是對成本工作有積極意義的推動工作。
房地產成本管理工作是一個動態的管理工程,結算管理工作也不例外,需要從結算制度、結算方法上不斷去完善它;二審制度的引入,二審作為監督部門,是完善成本管理的一項制度,充分應用好這項制度,平衡管理好各方的利益,對結算工作及成本管理工作都是一項有益的方案。