淺析營改增后房地產企業稅收的發展現狀及發展策略

粟浩

【摘 要】自從1993年相關的稅制改革以來，房地產企業的稅務已經變成了我國稅收的重點組成部分，對相關的經濟的改革有著促進的作用，在一定程度上投射出地方與地方企業的稅收收入的分配關系。隨著我國經濟的不斷變革與我國政治的的進步，尤其是“營改增”在一定程度上的深入開展，我國的房地產稅制體系在發展中遇到的問題已經慢慢的表現出來。筆者在本篇文章中針對房地產企業的稅制現有的一些問題進行了探究，并在此基礎上寫出了一些對應的建議。我們應該了解稅收大體是由節稅、避稅、轉移稅負組成的，換句話說是納稅人應該在遵紀守法的基礎上，經過有計劃的安排以及縝密的籌劃歸納出最佳的納稅方法，從而使得企業在正常的避稅中得到更多經濟利益。在進行營改增后，房地產企業可以經過合適的的稅收籌劃，科學的緩解納稅負擔，還可以解決重復征稅的棘手問題，這樣企業的成本和風險會有效的降低?；诖?，營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得調查和研究的重要課題。

【關鍵詞】營改增；房地產企業；稅收發展

一、營改增后房地產企業的稅收發展的現狀

近幾年來，房地產企業的建筑業以及不動產經營全部應該繳納營業稅，根據筆者調查的相關文獻，營改增實行抵扣的方法可以使得房地產企業針對企業內部的經營流程進行創星性的設計，改變之前的的散漫式管理，進而轉變成細致化管理，實現降稅的最初目標。不過實際的操作過程中還是會有所出入，房地產企業的營改增目前依舊有很多在改革中遇到的問題，例如建筑業本身是一種主要提供建筑勞務為主的，它的主要的購進業務相對來說比較少，營改增以后企業怎樣在內部針對此進行合理稅率的制定，可以使企業的稅負不會太過于繁重。

我國政府和地方企業關于稅制權力的相關規定，可以經過法律來逐漸確定，進而使得兩者的關系更加的清晰，明確雙方的責任與義務，使各自的作用得到最大化的發揮。房地產企業的資金收益進行劃分的主要根據是各級事權和支出責任的劃分，因此合理劃分事權有利于提高企業的效率，提高企業的責任感與財政收入，達到權、責、利的統一。在有效的進行劃分的過程中，應該在雙方鼓勵公共事務發展的基礎上進行。房地產企業經常是所有者與經營權合二為一，所有者并不具有專業管理水平和能力，從而更重視業務上的管理，而對規范性要求較低，無論從稅金繳納還是稅務規范性的管理方面，都是財務管理出現問題的重要方面，給企業的財務管理帶來了困難。綜上所述，企業如果想獲得長期的發展，必須對自身的財務管理作出一定的改善，也要合理的科學的對待營改增后稅務經營的模式，在我國經濟的發展中，房地產行業是作為重要的組成部分出現的，各種各樣的行業的發展已經涉及到房地產行業，它不僅僅是我國經濟發展的根本性產業，還是可以改善人民生活一個社會性產業。在營改增得到運行后，房地產企業不但可以能有效的規避重復征稅問題，還可以經過有效的稅收籌劃大幅度的緩解納稅負擔，進而使得企業的運行成本以及風險得到大幅度的降低。

二、營改增后房地產企業稅收發展遇到的問題

（一）稅收機構設置不夠合理

首先，企業結構設置情況體現了管理層對營改增后房地產企業稅收的認知程度。目前我國房地產企業多數只是將財務工作定義為記賬、報稅，應付各種檢查、審查，而沒有意識到財務管理的重要性。據了解，房地產企業的財務部門設置一般情況是根據企業的業務量及復雜程度來規劃，表現為下面幾種情況：（1）業務單一的，會計和出納由一個人擔任或根本沒有專業的會計人員，而是由稅收人員兼任；（2）業務相對簡單的，一般是通過代理公司完成記賬報稅的工作，一方面可以減少公司成本，另一方面可以充分利用財務公司的會計團隊專業技能和合理利用財稅政策、法規等優勢，因此降低財稅風險，但是代理記賬公司為企業提供會計服務的人員基本上是剛畢業的大學生，經驗不豐富。

（二）稅收財務管理機制不明確

管理者經常忽視營改增后房地產企業稅收工作的專業特征，直接安排財務工作。財務管理工作必須有理有據，不能憑借原來的一些業務結果以及業務質量了。這就在一定程度上限制了財務的賬務解決方式，而不是僅僅按照企業管理者的意向來決定。因此，提前和財務進行業務的交流以及業務模式的建立已經變得格外重要。其次，財務工作者對經理層的安排總是言聽計從，缺乏自己的意見或者想法。對于財務工作來講，是一項原則性極強的工作，受制于會計法、稅法等各種法規的約束，而管理者是沒有接受這部分知識內容培訓的，往往會以自我意識來要求財務人員做業務處理，甚至要求粉飾報表、做兩套賬。一些財會人員在國家、社會公眾利益與企業利益發生沖突時，不能敢于從風險防范等方面提出正確觀點和解決問題的方法，只能聽從老板指揮，不能夠堅持準則，甚至通同作弊，為企業違法違紀活動出謀劃策，甚至直接參與偽造、變造虛假財會憑證、財會賬簿、編制虛假財會報表，欺騙公眾。

（三）稅收工作人員的專業性有待加強

營改增后房地產企業稅收的財務工作是一項專業性很強且復雜的經濟工作，由于成本控制的限制，企業的財務人員基本需要負責財務核算及稅務的全套會計基礎業務，同時，還需要掌握資金管理、財務分析、融資等較全面的財務知識。而目前企業的財務人員多數為應屆畢業生或是大專及以下學歷的“老會計。應屆畢業生對企業的經營情況掌握的不夠全面，又缺少實踐經驗，流動性大，而上了年紀的“老員工”，他們雖然在崗時間較長，形成了較為豐富的經驗，但是這部分人的知識結構較為陳舊，對新知識手段掌握程度不夠，知識更新不夠及時，還有一部分企業所聘用的是非財務專業的從業人員。從房地產企業的財務業務所涉及的內容及從業人員業務水平可見，財務人員綜合素質與企業發展需求匹配程度并不高。房地產企業經常是所有者與經營權合二為一，所有者并不具有專業管理水平和能力，從而更重視業務上的管理，而對規范性要求較低，無論從資金使用還是業務規范性的管理方面，都給企業的財務管理帶來了困難。

三、營改增后關于房地產企業稅收發展的建議

（一）增強管理增值稅發票，有效的獲得可抵扣發票

一般意義上作為普通的納稅人的房地產公司，公司會使用一些增值稅特有的發票，并且要求相關人員開具，最重要的是要有專門的人進行保管。房地產公司應該在一定意義上提高它自身內部的管理水平，而且應該促進相關的公司的財務工作人員培訓學習稅務方面的知識。根據有關資料的調查，增值稅的普通納稅人不僅應該負責好銷項稅發票的開具以及管理，而且還要增強各項購進業務的管理機制，其中主要有固定資產買進的管理以及采購材料的管理，一定要在規定的實踐內獲得增值稅的規定發票以及對應的抵扣聯。這在一定意義上也對房地產開發企業作出了一些要求，必須加強企業內部的質量審查以及外部的質量監控，盡可能和一些增值稅的普通納稅人資格相吻合的、已經具有合格資質的建筑施工企業進行合作，不僅可以保證工程的質量，還可以為后來的抵扣進項稅制造一定的根基。綜上所述，筆者可以這樣進行預測，在增值稅合理的規避連續性征稅的同時也可以很好的促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。

（二）放寬政府扶持政策

政府可以給出各種政策優惠，如發放運營特許權，投資商可以進行廣告宣傳等，令投資商實實在在地發覺到有巨大的利潤空間。我們國家現在還沒有從法律的視野出發，來具體的設定房地產企業所擁有的各種各樣的稅收權利，并且企業的稅制的改革也受到了限制，因此在建設方面也沒有具體的法律保障。從我國現在已經存在的稅收法律來講的話，經全國人民代表大會及其常務委員會通過稅收實體法只有三部，它們依次為車船稅法、個人所得稅法、和企業所得稅法。大部分的稅種的相關規定、制度以及法律法規等全是經過全國人民代表大會及其常務委員會給予對應的權利后，再經過國務院和相關的部門頒布并在現實生活中文得以實施的。從而造成了企業的稅收還沒有較高層次的法律根據。從另一方面來講，目前在我們國家還沒有實施《企業稅收基本法》、《企業稅法通則》等明確有法律規定的根本性文件，通過此來細致的規定房地產稅種的采用以及征收的界限，還有相關的機構的責任與權力等問題。

（三）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃

“營改增”在正式實行之前，我國的大部分的企業重點將營業稅作為主要的稅種，部分企業也把私人所得稅、企業所得稅等征收數額較多的稅種設定為根本的稅種。沒有將稅收與成本之間的關系考慮進去。但是，私人所得稅、房地產企業所得稅是地方政府的一起享有的稅，當然在一定意義上是占據較大的比重；我們熟悉的經營所得稅在“營改增”實行之后，漸漸的被增值稅所取代，以上這些都已經為企業稅制的改革產生了重要的影響，導致了相關稅種的不清晰，也間接的造成了現有的很多房地產企業稅收呈現這樣一種問題，就是規模相對較小，稅收來源不穩定，征稅的成本也比較高。因此，房地產企業必須注重自身的經營活動管理，合理開展稅收與成本的聯動計劃。

（四）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

中國的企業稅收在一定程度上全部都設定為政府所有，相關的地方部門只能擁有部分稅種的征收權，還擁有使用地方稅收收益的權利。依據我國相關的稅收法律說明，我國的政府頒布并實施的稅收的相關的法律法規，并未將企業的稅收籌劃納入其中。在征稅的情況下以及稅收減免等方面可以有一定的實施稅收的條件，但是這些制定出來的條例卻總是缺少整體性。房地產企業亟待與相關的稅務機關加強溝通，確保自身稅收籌劃的合法性。房地產企業應該對自身的長遠發展起到有效的帶頭作用，要有穩定的稅源，通過與地方稅收機關的合作來促進經濟的發展。

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