影響租售同權社會經濟因素分析—來自北京的數據

陳艷

1.中國人民大學公共管理學院； 2.北京市海淀區住房和城鄉管理委員會

租售同權是我國房屋管理制度的一個新舉措，對不同城市、不同人群都會造成更不同的影響，涉及眾多利益主體。2011年9月，國務院發布了《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，提出了我國多層次解決住房問題的綱領性文件。而作為市場化解決住房問題，租售同權成為解決住房供給及保證承租人權益的重要舉措。但是，由于租售同權涉及諸多因素，本文以北京市為例，多租售同權政策的內外部效應進行分析，為政府決策提供有力依據。

一、我國房產政策的沿革

在 1998 年之前，中國的住房市場基本由政府主導分配。1998年7月3日，中國國務院于頒布了《關于一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這份文件正式開啟了以取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化為核心的住房制度改革。在 1999 年，央行又發布《關于開展個人消費信貸的指導意見》，首次提出了提前消費，貸款買房的概念。從此中國真正進入商品房時代，中國人也開始了幸福與無奈共存的時代。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》，要求從2004年8月31日開始，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。之前協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。這是中國房地產界重要的里程碑式文件。2008 年金融危機爆發，中國經濟快速回落，出口出現負增長，大批農民工返鄉，經濟面臨硬著陸的危險。為了應對危機，中央于 11 月推出以擴大內需為主要核心的十項措施，此外中央還鼓勵地方政府加大基礎設施建設力度，僅2009年一年，地方政府申請的貸款就達到19萬億元人民幣。寬松的政策使得房價增長進入快車道。當前，政府提出一系列調控措施，住房問題依然是困擾我國國民經濟發展及民生福利的主要問題。

二、影響房產政策的主要因素

近年來學者們對于房產領域進行了大量研究?？傮w來說，研究大致由四個層面構成—總體經濟層面，房屋供求層面、政策層面、社會層面。

在總體經濟層面，人均收入，CPI，FDI 等都是學者納入考慮的因素。在房屋供求層面，分析消費者的住宅選擇和價格之間具有關聯性。在政策層面，馬光遠（2013）指出土地出讓金和地方財政密不可分，直接導致房價與地方政府自身利益掛鉤，出現了房價―綁架政府的現象；董志勇（2010）提出，由于房地產占 GDP 比重越來越大，而地方政府長官工作績效考核重要指標即是 GDP 成長率。從而出現中央的政策難以貫徹到地方的現象。在社會層面，羅剛強（2010）也提出中國東部地區人口成長率與房價呈正相關。主要影響因素包括以下幾個：

房屋供求面：（1）房屋質量、特點。（2）房屋供求數量。；宏觀經濟面：（1）人均收入。根據崔光燦（2009）等人的研究，均發現人均可支配收入和房價呈正相關，并且結果顯著。（2）CPI。（4）FDI。外商直接投資的確有拉升房價的效果?？赡艿脑蚴怯捎谕赓Y的進入，使得中國的房市競爭更加激烈。

政策面：（1）貨幣政策即貨幣供應量的上升會拉升房價，同樣的，房價的上漲也會進一步加大貨幣的供應量。原因是，當貨幣的供給增加時，人們手中的貨幣面臨著貶值壓力。為了避免貶值，人們會將貨幣轉投至房屋或股票市場。（2）財政政策。1994 年中國稅制改革后，土地出讓金計入地方財政，無需上繳中央。馬光遠（2013）據此認為這一制度直接導致地方政府為了自身財政狀況，抬高土地出讓金，進而使房價居高不下。

社會面：（1）教育。中國的教育體系為九年義務教育，其中小學和初中采取就近入學原則。即如果學齡兒童戶籍所在地位于某一學校的輻射范圍，該兒童可以直接就讀于該學校。而中國現在普遍存在教育資源分配不均的狀況，尤其以大城市為甚。以北京為例，一些教育資源優質的小學周圍的老舊小區，因為是學區房，房價已經直逼新開盤的高檔小區。即便是這樣，依然有大量的家長為了給孩子創造良好的就學環境不惜一擲千金。

（2）醫療。盡管很多人在工作地可以享受到醫療服務，但是，由于全國醫療支付系統并未聯網，給居住著帶來諸多不便。

三、租售的社會因素分析—來自北京的數據

（一）租售選擇

圖1 2008-2017年收入、房價與房租走勢圖

長期來看，收入、房價與房租都在隨時間而增長，但是房價波動較大，但是，房租為純消費，房價可以獲得持有利益，因此，只要有條件都會選擇買房。租房僅是權宜之計。

（二）房租收入比

圖2 2008-2017年房租/收入走勢圖

長期來看，租房支出在個人收入中的占比隨時間而降低，但仍存于較高水平，2017年為92.28%。由于我國普遍情況是夫妻雙方工作，那么租房支出應該是家庭收入的一半左右。

（三）戶籍人口與外來人口的變動趨勢

長期來看，外來與戶籍人口都在穩定上漲，其中外來人口增長率較高，20年來從181.7萬上升到了794.3萬，而戶籍人口只從1077.7萬上升到了1359.2萬。按人口比率來說，外來人口在1996年只占有戶籍人口的16.8%，到了2017年，上升到了58.4%。

（四）戶籍與教育人口分析

圖4 2006-2016年常住、戶籍與小學、初中、高中招生人數趨勢圖

長期來看，小學招生人數呈上升趨勢，初中、高中招生呈下降趨勢。分階段來看，在2006年，小學、初中、高中招生人數基本相同，在2007-2009年，小學、初中招生人數基本相同，而高中招生人數與其分離；2010年至今，小學、初中招生人數也分離了。而與其同時，戶籍人口與常住人口都呈上升趨勢，且常住人口增長率較高。以上數據反映的情況是與中小學入學政策密切相關，高中生數據的下降與無法在北京高考密切相關。

（五）社會保障

圖5 2002-2017居住與企業職工保險繳納人數走勢圖

長期來看，常住、外來、戶籍人口與企業職工保險繳納人數都呈穩定的增長趨勢，且保險繳納人數的增長趨勢最高。近期來看，在外來、戶籍人口增長緩慢時，保險繳納人數仍有較高的增長率。

從以上的數據我們可以知道，北京市外來人口的比例在不斷擴大，但是在比例擴大的過程中，社會福利、收入等都未受到影響，醫療由于高保險率也未出現社會問題，只有學生入學數據與發展趨勢形成了較大的差異。入學的首要條件是戶籍，之后按照小學、初中、高中的難度不斷增加。

市民權力是基于戶籍制度所賦予的，租售同權中權力的界定一定會受到所在城市戶籍制度的影響和限制。因此，全面了解戶籍制度對權力的界定對租售同權的界定具有重要意義。域外經驗：西方國家早在多年前就已實現租購同權。學生家庭常住在學區內，就能就近入學，與是否在當地買房無關。租戶子弟照樣可以就讀好學校，并沒有業主和租戶的“歧視”現象，即便是亞裔家庭希望孩子受更好教育，也可以租好學區的房子，就近入讀。這主要是因為，在多數西方國家，教育資源均衡分配得到了有效保障，追逐“好學區”就不那么急迫。如在美國，公立學校的教育經費很大一部分來自學區內征收的房產稅，房產稅越高，就可以投入更多的錢放在教育上。租售同權需要更多的配套措施，進行系統性的改革才能在大型城市具有推廣意義。

四、結論

實現終極意義上的租售同權，主要的問題在于兩個方面，教育資源的稀缺與不平衡以及缺乏全面的配套措施。解決以上問題，具體來講要抓好五個方面：①加快立法，租售同權和租賃市場的立法；②加快教育管理體制改革，增加教育資源供給；③增加公共服務供應，提升資源配置的均衡性；④加強政府管理行為改革，從過去的以房產、戶籍的簡單管理轉變為以人為中心的管理，要有操作層面細則，具體到如何進一步落實房屋租賃備案制度，探索租賃合同糾紛行政調解機制，加強對中介的管理，打破利益格局；⑤加快對規?；赓U企業的扶持，提高市場租賃份額，滿足租賃需求。逐步剝離房屋的金融產品屬性，還原房屋的居住屬性。