經濟政策對房地產住宅價格的影響分析

田淑芬

【摘 要】房地產住宅價格既關系到一般老百姓的生產和生活問題，也關系到一個城市發展潛力和競爭力，更關系到國家的金融穩定、宏觀經濟政策等。本文從經濟和政策方面對房地產住宅價格進行了系統分析。

【關鍵詞】房地產;住宅;價格;影響因素

一、經濟因素對住宅價格的影響

1.經濟發展狀況

反映經濟發展的一個重要指標是國內生產總值的增長。GDP是對一個國家或一個地區在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區的經濟活動的總規模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。

2.居民收入

居民收入水平及其增長對房地產、特別是住宅的價格有影響。通常，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上升。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

3.物價

物價變動的主要指標有居民消費價格指數和生產資料價格指數。居民消費價格指數是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數。居民消費價格指數分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數是綜合了城市居民消費價格指數和農民消費價格指數計算取得。生產資料價格指數是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產品等項目。當前中國統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費。價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數和生產資料價格指數的變動并不反映房地產價格的變動，只是間接影響。房地產價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于房地產價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。

不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格、建筑構配件價格、設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。

4.利率

利率的升降對房地產價格有較大影響。從房地產開發建設成本的角度來看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發的投資利息，從而使房地產價格上升或下降。從房地產需求的角度來看，由于現行購買房地產、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產需求，導致房地產價格下降或上升。從房地產價值是房地產未來預期收益的現值之和的角度來看，由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合來看，房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上升。

5.匯率

匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益。

二、政策因素對住宅價格的影響

1.房地產制度政策

房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。

目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是土地使用權價格。如果同時存在著所有權價格和使用權價格，則使用權價格一般會低于所有權價格。另外，土地使用權是有限期的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格會越高，反之會越低。

在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大。房地產價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及采取的相應管制或干預方式、措施等，包括對房地產是實行市場調節價、政府指導價還是政府定價。

2.稅收政策

開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收（以下簡稱房地產稅收），會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率（或稅額標準）、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先要區分它們的征收環節?？蓪⒎康禺a稅收分為房地產開發環節的、房地產轉讓環節的和房地產持有環節的。

3.國家金融政策

（1）銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規范、對社會保障住房開發的相關優惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發具有重要影響，從而波及房地產價格走勢。比如對于按揭首付的規定，分面積和購房次數來決定首付數額比例，對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款，從而限制投機和盲目消費。

（2）銀行利率。存款利率的調整直接影響到房地產投機行為，投機的減少帶來成交量的下降，因此有可能導致房價漲幅的回落，這一情況在一定程度上緩解了炒房熱，從而推動了房地產價格的理性回歸。

（3）貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制，貨幣供應量的增加同樣是房價上升的重要原因，直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產業，而這個過程有其背后的制度原因。首先，在強制結匯制度下，外匯占款導致基礎貨幣大量發行，并且由于人民銀行對沖能力有限，從而導致貨幣供應量快速增長;其次，投資渠道有限以及其他各種原因，導致儲蓄率過高，大量貨幣資產以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構內;最后，中央政府和地方政府在一段時間內偏好性的扶持該行業，加之房地產作為一種投資品本身所具有的特殊性質，促使房地產價格在短時間內迅速攀升。

4.國家收入分配政策

城鎮居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力。城鎮居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此，房價水平與人均可支配收入也應呈現出正向關系。

5.特殊政策

國家鼓勵東部地區率先發展、實施西部大開發、振興東北地區老工業基地、促進中部地區崛起等重大決策，以及設立沿海開放城市、建立經濟特區、設立開發區，相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，往往會提高這些地區的房地產價格。例如，深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中央決定開發開放上海浦東，重慶市升格為直轄市，都使這些地區的房地產價格有較大上漲。

6.相關規劃和計劃

政府的規劃和計劃是重要的公共政策。影響房地產價格的規劃和計劃很多，如國民經濟和社會發展規劃、國土整治規劃、城鎮體系規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃、年度建設用地計劃、住房建設規劃。特別是其中的國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃，它們的編制、調整和修訂，對房地產價格有很大的影響。

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