物業設備設施維修養護中存在的問題與對策

【摘 要】在物業管理中，設備設施的運行管理是物業管理過程中的重要一環，它關系到物業使用價值的體現，是支撐物業管理活動的基礎。本文分析了當前物業設備設施維修養護中存在的問題，闡述了物業設備設施的維修養護的幾點對策。

【關鍵詞】物業;設施;設備;維修養護;對策

物業設備設施運行不良，會直接影響業主與客戶的生產和生活質量，嚴重時甚至會影響到物業管理企業的社會聲譽。同時，設備運行成本在物業管理運作中占有相當大的比重，直接關系到物業管理企業的經濟效益。因此，設備運行管理的重要性不言而喻。

1.當前物業設備設施維修養護中存在的問題

1.1重運行維修，輕預測保養

相當一部分物業服務企業還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養，更少考慮“預測和預防”。這種“維持型”管理，不僅對設備設施的壽命影響很大，損害業主切身利益，而且增加事故隱患，增大經營風險，弱化企業自身技術實力，對物業服務公司也是一種根本性損失。這里面固然有業主對物業使用的短期思維和物權多元化的因素，但是也反映出部分物業服務企業“綜合經營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務責任的漠視。

1.2專業人才匱乏，技術力量相對薄弱

物業管理屬于微利行業，與建筑、房地產業相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數物業服務企業外，在人才培養方面投入明顯不足，使得技術隊伍不穩定，難以吸引高素質人才。有資料顯示，物業服務企業中工程技術人員流動率高達35%—50%。人員構成上，本科以上學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業技術弱化的趨勢繼續下去，不重視和不強化對各專業系統的技術指導和系統控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業管理行業發展的瓶頸。

1.3認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍

不少物業服務企業對物業設備設施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業設備設施管理的服務對象是人，更沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業設備設施的運行效果）才是物業設備設施管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現為制度不健全、臺帳檔案不完整、監督檢查不到位、作業指導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業方式。同時，專業的技術培訓缺乏，無論內容上還是形式上，都滯后于物業設備設施管理的發展形勢。

1.4法律法規建設滯后

目前，物業管理的相關法律法規還很不健全，這使得物業設備設施的管理缺乏完善的專業法規的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決?！段飿I管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設備設施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業設備設施管理的專項法規、管理規程和技術標準。

2.物業設備設施的維修養護對策

2.1認真細致地做好設備運行巡視工作

設備運行巡視的主要目的就是為了及時發現設備潛在或早期的隱患和故障。設備因長期運行或零部件老化以及一些設計缺陷等原因，在運行時會出現這樣那樣的問題，但幾乎大多數故障發生前都會出現一些早期的異?，F象，比如溫度升高、聲音異響、氣味異常等。所以巡查人員巡查時要充分利用視覺、聽覺、嗅覺，仔細觀察設備零部件有無松動，各接點是否存在接觸不良，設備運行時聲音、油位有無異常，各計量裝置和指示儀表以及電源電壓是否正常等。如果巡查人員能及早發現這些設備異?，F象并及時處理，就能避免早期故障的進一步發展或擴散而增加維修難度并造成更大的經濟損失。這也需要巡查人員具備強烈的責任心和飽滿的工作熱情，以負責任的態度對待工作。

2.2設備的定期保養和維護一定要保質保量

通過有計劃的對設備進行維護保養，可以使設備始終處于良好的技術狀態下工作，從而最大限度的滿足用戶的需求。維保方式主要是設備動力裝置和零部件的潤滑、緊固、管道防腐處理以及設備和機房的清潔工作。這些工作看似簡單普通，但一臺設備只要有一個零部件潤滑不良或一個螺絲沒有擰緊，就有可能導致設備的嚴重損壞。所以，維保工作的質量控制尤為重要。維保工作做得好，可以明顯降低設備的故障發生機率，同時有效的延長設備使用壽命，從而降低設備使用壽命周期的使用費用。但在實際工作中，也存在一些影響維保工作質量且不容忽視的因素，比如維保人員的技能水平、工作態度以及零部件的產品質量等。這些問題需要通過加強企業內部管理予以解決。

2.3要高度重視設備設施的安全管理工作

沒有安全便沒有一切。安全管理既要重視設備運行安全，也要重視工程服務人員自身的操作安全防護。這就要求操作人員和維保人員嚴格按照安全生產管理制度、標準工作流程操作和保養設備，防止因各種誤操作引發的設備損壞和人身傷害。同時，對一些重要的設備安全附件如壓力表、安全閥等要按照規定定期校驗，防止出現一些不可預測的安全風險，保證設備安全可靠的運行。

2.4做好具體的設備設施維修養護工作

具體包括以下幾方面：（1）維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。（2）公共設備設施按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄;對設備故障及重大或突發事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。（3）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場，回訪率90%以上。（4）水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。（5）道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規范。（6）樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。（7）設備用房整潔，主要設備設施標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。（8）雨水井、化糞井每月檢查一次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。（9）在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。

2.5實現設備設施運行科學化管理

實現設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現設備的安全、高效運行。一是實施關鍵點控制。設備設施的功能、年限、狀況和運行環境不同，可能出現的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行監測體系。二是標識規范、統一、實用性強。為提高效率和質量，應建立統一的標識體系（名稱標識、狀態標識、維護標識、安全標識等），制作成《物業設備設施標識手冊》。要做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規范。

3.結語

總之，物業設備設施日趨復雜化、智能化，技術含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢。這既是物業服務企業面臨的困難，也是整個物業管理行業面臨的挑戰。作為物業服務企業來講，深化內部管理，重視人才隊伍，加大技術投入，就能夠變挑戰為機遇;而作為物業管理行業來講，在有序競爭的基礎上，推動交流合作與信息共享，促進人才梯隊的建設，加強新技術新設備的推廣，將是整個行業做強做大的必由之路。

【參考文獻】

【1】孫靜，郝偉.加強社區物業維修管理 延長物業使用年限 《工程技術（全文版）》2016年 第04月.

【2】喬艷麗.物業設施設備維護與管理的專業化之路 《現代科技：現代物業下旬刊》2009年 第4期.

作者簡介：孫峰（1979—），女，物業管理員，從事小區物業管理工作。