影響房地產經濟波動的實證分析

張斌

【摘 要】自改革開放以來，我國的經濟飛速發展實現了一個又一個的奇跡，在我國經濟的飛速發展中，房地產經濟的發展是功不可沒的。房地產經濟的發展確實會給國家的經濟發展帶來前所未有的動力，但是為了謹防泡沫經濟的發生，以及降低對房地產經濟的依賴性，國家應該要宏觀調控使房地產經濟平穩健康地發展。為了使房地產經濟平穩健康地發展，應該要著力關注房地產經濟波動的問題，本研究就什么因素會影響房地產經濟波動進行實證分析，并且提出穩定房地產經濟波動的策略。

【關鍵詞】房地產經濟；波動；影響因素

房地產經濟不僅影響著我國經濟的發展，它更會影響著老百姓的住房問題，房地產你的價格和房地產經濟是息息相關的，近年來住房問題越來越嚴重，房價也不斷地飆升，我國經濟的發展也越來越依賴于房地產經濟的發展。為了防止我國出現泡沫經濟以及改善老百姓的住房問題，著力關注房地產經濟波動的問題是勢在必行的。

1.是什么在使房地產經濟不斷地波動

1.1 投資使房地產經濟波動

房地產經濟是在改革開放之后才開始的，大概在九十年代中期在沿海比較發達的地區才出現商品房，房地產經濟是由那個時候成型的。房地產投資是一個利益比較高的投資項目，房地產投資不僅僅是指那一些所謂“炒房”的投資者更多指的是企業集團例如中海集團，鴻輝集團等這些大企業進行的房地產投資即商品房的建設。在房地產經濟剛發展的時候，房價的價格大約是在一平米的價格是兩三千，然而到了現在房價是每平米的價格是一兩萬，我們要知道當房價是一平米的價格是兩三千的時候企業集團熱仍能夠獲得十分豐厚的收益，這就意味著與房地產收益比起來房地產投資的成本微乎其微，所以成本并不是收益的決定性因素，這也是為什么房地產經濟會受投資的波動。當企業投資的那個區域的樓盤比較受歡迎銷售量比較高的時候，企業會獲得非常理想的回報，這時候就會吸引投資者的目光，市場競爭就會激烈房地產經濟就會上升，相反當企業投資的某個地區因為其他因素例如交通，意外和周邊的發展而使這個地區的樓盤不受歡迎銷量降低的時候，投資者獲取不到理想的收益，就會失去投資的興趣，房地產經濟發展就會受到阻礙。

1.2 城市發展使房地產經濟波動

房地產經濟是圍繞房地產的生產，分配，交換和消費的一種經濟模式，所以說房地產的價格會影響到房地產的分配，交換和消費問題，房地產經濟很大一部分是受房地產的價格影響。城市的發展對于房地產會很大程度影響房地產的價格，從而影響房地產的經濟。城市的不斷發展，使更多的農村人口涌入到城市里，人們對于住宅的需求上升，使樓盤和低價長期的上漲，就會導致房地產的經濟周期性上下浮動。最關鍵的是城市的發展方向即城市規劃會很大程度影響，拿廣州和佛山作為例子。廣州的房地產經濟自改革開放以來發展速度飛快，可是到了最近十年廣州的房地產經濟雖然也在不斷地上升可是出現了波動而且上升速度也開始變得緩慢，那是因為廣州的城市發展政策的緣故。廣州實行廣佛同城的城市發展理念，并且建了兩個城市之間的地鐵，大量廣州的人口就朝著佛山涌入，因為交通便利他們選擇在佛山居住但是在廣州工作，這樣的后果就導致了佛山的房地產經濟受到了大幅度的波動迅速上升，呈現出繁榮的景象，但是這樣大幅度波動的增長方式含有虛假的泡沫成分，不利于以后房地產經濟的發展。

1.3房地產供需關系影響房地產經濟

因為房地產經濟是圍繞房地產的生產，分配，交換和消費當供求關系不平衡的時候即分配，生產和消費出現問題的時候就會造成房地產經濟波動。供求關系不平衡主要表現在有一部分人購買房產是屬于房地產投資俗稱“炒房”，他們通過這樣的方式在短時間內人為地改變供求平衡，一旦供不應求，房價就會馬上飆升，這樣子就會造成房地產經濟出現大幅度波動，等他們看見房價飆升的時候把手里的房子銷售出去，這時候供求關系又會發生改變供大于求那么房價就會大幅度下降，房地產經濟也隨著房價的升降發生波動。例如在河北的唐山市和保定市等，當地房地產的價格并不符合當地的經濟發展水平，因為有很多投資者想趁國家發展雄安新區的機會賺一把，所以他們哄抬雄安新區附近地區的房價，造成河北的房地產經濟波動。因為供求關系的平衡很容易就會遭到打破，一旦失去平衡房價也會失去控制地發生升降，從而使房地產經濟發生大幅度地波動，不利于房地產經濟健康平穩地發展。

2.解決房地產經濟波動的策略

2.1 宏觀調控投資

目前我國的房地產經濟逐漸開始出現泡沫經濟的現象，而且住房問題也長時間困擾著老百姓，無論從房地產經濟和國家經濟的發展還是從提高人民的生活質量來看，國家都有必要對房地產經濟進行宏觀的調控，要引導房地產經濟發展朝健康穩定的方向發展。房地產企業可以說是房地產經濟的支柱，正是因為他們不斷地投資不斷地興建樓盤出售樓盤，房地產經濟才會不斷地發展。但是正如上文中提到，一般的房地產企業它要維持自己的運營，一旦該地區的房地產投資回報率不高，企業就會減少投資以免造成企業的虧損，而一旦該地房地產投資回報率高，又會造成激烈的市場競爭波動房地產經濟。所以國家要保持投資政策的動態化，當出現投資量過大，市場競爭激烈的時候應該調整政策，增加投資企業的投資成本，施加壓力，從而讓火熱的市場快速恢復常溫。同理當投資進入冷淡期的時候，國家應該要制定投資優惠政策，刺激企業投資，激發房地產市場的活力，使房地產經濟活躍起來。

2.2 城市政府要合理地發展城市

因為城市的規劃會對于房地產經濟產生巨大的反響，一旦稍稍地改變城市規劃，就猶如將石子投入平靜的湖水一樣，產生波浪。城市化進程是要不斷地推進，不可能出現抑制城市化進行進而控制住房地產經濟的發展，這是因噎廢食的行為。政府更應該做的是要學會平衡城市間各個地區的房地產經濟。當一個地區的房地產經濟達到飽和，出現人口壓力的時候，這個地區的城市規劃的項目就要放緩，將城市規劃的方向轉向房地產經濟相對沒有那么飽和的地區，這樣子就防止一些地區的房地產經濟不受限制，不受控制地突飛猛進地發展形成泡沫的成分，房地產經濟大幅度地發生波動。當城市面臨外來人口大量的涌入的時候，城市要及時去規劃更多的住宅區以滿足涌入的人口防止房地產經濟出現波動，也可以運用戶口的政策來稍微限制人口的涌入。

2.3 政府要宏觀調控供求關系

雖然進行房地產投資進行“炒房”在我國的法律里面是合法行為，但是這種行為卻給房地產經濟的發展帶來了不利，而且也嚴重影響貧窮人民的生活水平。國家應該要宏觀調控供求關系。在面對供不應求，有大量人口涌入的時候，國家可以興建廉租房來暫時緩解供求的問題，穩定住房地產經濟，使房地產經濟波動幅度不那么劇烈。最關鍵的還是要限制那些投機取巧的投資者購買大量的房地產人為改變供求關系的“炒房”行為。國家也明確指出樓房更大的用處是用來住人而不是用來投資和賺錢的，所以國家就要宏觀地去調控使防止那些“炒家”威脅房地產市場。例如限制每個人購買房子的數量，有的城市就明確規定每個人資產下只能擁有一套房。但是追求更好地物質生活是人的本性，而且也是因為有了追求經濟才能不斷地發展，國家的調控盡量是宏觀的，不能對限制死不讓人去買房，但是對于那些惡劣的炒作樓價行為應該要進行嚴厲地打擊。

3.結束語

房地產經濟是國家經濟的一大支柱，但是房地產經濟也逐漸到了飽和的程度，國家也在不斷地使經濟轉型升級，減少對房地產經濟的依賴促進房地產經濟健康穩定的發展，避免房地產經濟發生大幅度的波動，出現大幅度地波動會不利于國家經濟的轉型和發展，也不利于人民生活水平的提高。住房問題仍然是我國人民的一大難題，只有穩定住房地產經濟才能徹底從根源上解決住房問題。

【參考文獻】

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