泰禾久旱，黃公祈雨

李霂軼

泰禾董事長黃其森要趕在今年冬天到來之前把錢借到，業內的人都在等著結果，“看看泰禾過不過得了這個坎兒吧！”

泰禾再次因為資金受到關注。5月29日晚，在被問詢二十余天后，泰禾集團回應深交所年報問詢函。泰禾集團在回函中稱，年報顯示的 574.28 億元短期債務，在 2019 年各月分布較為均勻，無集中兌付的風險。在幾天前，黃老板在與自媒體“包郵區”的對話中第一次表態，“危機已經過去”。

5月8日晚間，深交所對泰禾集團下發年報問詢函，要求說明公司相關資金安排，分析說明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。5月15日，泰禾集團股份有限公司發布公告稱，將延期回復年報問詢函。

在房企二十強中，各大房企對資金需求無比強烈，為了手里有更多的資金，這家閩系企業不停地在合作項目和質押股票。接近泰禾的人士稱，從去年開始，泰禾就已經在和幾家企業談戰投，但是至今均未果，“都在接觸中，目前還沒有確定?！?/p>

此前傳的沸沸揚揚的戰投對象中國信達否認了與泰禾的相關接觸。一位信達的中層員工也表示，“泰禾和信達有合作，但是戰投方面不清楚?！?/p>

泰禾內部的員工李維透露，“戰投的細節都是董事長還有高層去談，我只知道我們和幾家企業在談，我之前介紹給公司一家企業，但是公司并沒有派人去跟進，黃老板想要找到‘門當戶對的企業?！崩罹S言談中小心謹慎，他在極力打破泰禾的既有印象，“我們引入戰投，只是涉及財務層面，你看當初恒大也引入戰投?！?/p>

他說的是2017年的11月份，恒大引入600億元戰略投資后，恒大凈負債率較年中大幅下降近四成，較2016年末降超六成。

黃其森是一個典型的閩系企業家，愛拼、執著、激進、勤奮，長相憨厚，語言風格較為自信。曾因公開發出“2018年泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000 億元”的言論被關注。

李維忽略了一點，此前行業集中度并不高，恒大的項目多面向普通消費者，打折促銷的招數很奏效。在2017年，恒大正式挺進房企前三，銷售額首破5000億元。恒大引入戰投的動作是錦上添花。

相較而言，泰禾的墊底凈負債率，年年不曾提及的銷售額，一些債務，引進的是不確定是否會進入錢袋里的銀行授信，這家公司保持了長時間高負債的典型印象。

至今為止，行業內提到高負債企業的典型時，業內人士都會不假思索地將“泰禾”脫口而出。如今的劇本不再是開發商站著賺錢的風光發跡，而是小心謹慎地保命前行。

錢緊

泰禾的激進是出了名的。相較而言，泰禾集團的董事長黃其森則低調很多。但是，從企業規模發展和現狀來看，泰禾的發展特點直接受到黃其森的決定性影響。

黃其森是一個典型的閩系企業家，愛拼、執著、激進、勤奮，長相憨厚，語言風格較為自信，曾因公開發出“2018年泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元”的言論被關注，在5月8日遭到的問詢函中銷售額也被再次提及，“請你公司說明 2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況， 是否達到銷售額目標?！?/p>

2018年，泰禾集團依舊沒有公布銷售額，市場機構克而瑞研究中心的數據顯示，泰禾去年的銷售額為1303.4億元，位列房企銷售額榜單第20名。但是，2018年的年報顯示，泰禾銷售商品、提供勞務收到的現金為460.36億元，回款小于或等于該數額，只達到克而瑞統計的銷售額三分之一，更是遠遠落后于部分同量級企業。

泰禾集團在2018年的年報中披露，公司經營活動產生的現金流量凈額139.31億元，期末現金及現金等價物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為26%。

這意味著，泰禾的錢不夠還了。

泰禾集團的融資成本是9.3%，這一數值是20強房企中的最高值，單還利息，都是一筆巨大的資金。同時，泰禾集團的存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。這表明，償債能力在下降。

為了銷售額翻一番的目標，黃其森必須沖規模。當然，規模與負債向來并存，泰禾從一家地方房企沖進千億俱樂部的同時，負債也越積越多。

常年接近泰禾的業內專家尚涵說，“黃老板一直過的就是這樣的日子，資金鏈很緊張。泰禾一直過的是刀口上舔血的日子，黃老板也早就習慣了?！?/p>

一位證券分析師告訴《財經天下》周刊，現在房企都是激進的打法，低負債、高現金流是評估房企的指標，看其他的指標也沒有什么用。

在剛剛過去的2018年，泰禾的一大成就是上半年公司資產負債率達到86.88% ，較2017年下降0.95 個百分點。和黃其森預期的“79%”相差甚遠。

即使如此，泰禾還是招來了深交所的問詢。深交所提到，年報“關聯交易”部分顯示你公司存在兩項與關聯方共同投資的公司，“泰禾金控（平潭）集團有限公司”以及“嘉興晟昱股權投資合伙企業（有限合伙），兩家公司經營范圍分別為金融投資及股權投資，注冊資本分別為25億元及200.05億元。目前總資產分別為25億元及42.5億元。

這一操作涉及少數股東權益，通過共同投資，可以大幅提升權益，從而降低資產負債率。

從泰禾2018年的年報和半年報來看，泰禾對其資產負債率這一數據極為重視。此次深交所更是直接問詢到“關聯交易”情況，在泰禾去年的半年報中，泰禾的數字游戲更為隱晦。

2018年半年報顯示，泰禾的資產負債率也有一定幅度的下降。但《財經天下》周刊發現，泰禾的資產負債率降低和實際的經營并無關系。半年報顯示，在籌資活動產生的現金流量中，其中，“公司吸收少數股東投資收到的現金”為60億元，增加了權益，降低了資產負債率。

簡單來說，泰禾的資產負債率之所以下降，完全是因為股東投資。

泰禾這60億的來源中，安徽璟玥貿易有限公司（以下簡稱“安徽璟玥”）、福建灝宇智通實業有限公司（以下簡稱“福建灝宇”）兩家成立不久的公司增資金額就高達50億元。從泰禾的多個數據來看，福建灝宇如果要從此次投資中盈利，其投資項目的毛利率必須達到100%以上，目前，達到這一標準的房地產項目幾乎沒有。

有意思的是，福建灝宇的林華、錢光晨是泰禾的“老朋友”，早在2017年，泰禾收購林、錢二人的福建凱瑞特貿易有限公司，用40億元獲得南京青龍山項目。至今，南京青龍山項目尚在開發中。

一位注冊會計師分析，“商業社會里，無利不起早，如果沒有好處，誰會白白投資50億呢？”

一位前泰禾員工言語中絲毫不避諱，“各家財報也都是字斟句酌才出去的。但大家一看還有這么多問題，那也就是說，這家企業的確是面臨著這些問題?！?h3>“激進小王子”

高負債源于高速發展。但是，如果沒有當初的瘋狂，便不會有后來泰禾成為千億房企的高光時刻。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊。這一組動作，直接給泰禾貼上了激進的標簽。

多位接近黃其森的人士給予其的評價都包括“自信”，說法不一，普通的形容是“自信”、“很有自己的想法”，更濃烈的形容是“偏執”。黃其森是福建人，在福建，每個人都會唱那首《愛拼才會贏》，但是黃其森似乎并不喜歡別人評價他激進。

2017年1月7日上午，在“和未來好好談談”2017中城聯盟論壇上，黃其森回憶起2013年，“可能大家還記得三四年前，泰禾在北京、上海拿地的時候，給大家的符號是泰禾激進，是杠桿風險高。但是我們在當時的布局，可以說是在大家普遍沒有看到、沒有認識的時候下手。當時我記得我在北京參加10次投標，拿了7塊地?，F在在北京你參加100次，還不一定能拿到1塊地?！?/p>

黃老板說這些時，儼然一副勝利者的姿態，臺下坐的是萬科集團前董事會主席王石、建業地產董事局主席胡葆森、旭輝集團股份有限公司董事長林中、世聯行董事長陳勁松等一眾地產界的企業家，包括曾經評判黃其森“有點瘋”的原華遠集團董事長。

拿地兇猛的時候，黃其森的稱呼多了起來。人們稱呼最多次的是“閩籍軍團大哥”“激進小王子”。黃其森15歲上大學，專業是土木工程，智商出眾，畢業之后去了福建省的建行工作，這段早期的經歷使得黃其森深諳金融行業的規則。因此，業內用“財技過人”評價黃老板。多少得益于此，泰禾的發展速度迅猛。

在規?；穆飞?，以碧桂園、萬科、恒大為代表的一批數千億及千億規模房企加速奔跑，“招保萬金”變成了“碧萬恒融”，黃其森看到了希望，“這是一個大象跑得比螞蟻快的時代?！边@種趨勢同時給了黃其森壓力。

在一次接受觀點地產新媒體的采訪時，黃其森把“錢”改成了“規?！?，“在這個時代，規模雖然不是萬能，但是沒有規模似乎是萬萬不能的?！?/p>

黃其森的這次踩點很正確，房地產的市場發展空間有限，強者恒強，大魚吃小魚的血腥場面隨時在上演。從2017年的年報來看，碧桂園、恒大、萬科史無前例地沖破5000億人民幣，萬科實現5298.8億元銷售額，同比增長45%。碧桂園實現合同銷售金額人民幣5508億，同比增長78%，恒大銷售額達到5009.60億元，同比增長34%。

這是一次值得被記入房地產發展史甚至中國經濟發展史的業績披露。三家企業史無前例地沖進了5000億?？硕鸱科箐N售榜披露：2018年的千億房企數量已經達到了30家。

房地產行業本就是一個舉債發展的行業，高歌猛進不再適用每一個企業，沖規模的同時，負債也在逐步增加。巨額的負債像一把達摩克利斯之劍，黃其森在掌握這把劍的平衡，一旦債務和現金流失衡，劍則落下。這是所有激進前進的房企通病。

在業內看來，一個凈負債率墊底、不公布銷售額的企業，即便融資成本高昂，前幾年仍陸續有融資進來，一位泰禾離職高管說，因為黃老板從來沒有失信過，借的都還上了。

泰禾的資產負債率之所以下降，完全是因為股東投資。

在這位離職高管看來，2017年的3月份之前還都是貨幣寬松政策，開發商是比較容易弄錢的，所以當時拿到錢，進去弄了很多地。

今非昔比，房地產行業的變化來得很快。房地產調控來襲，一系列跡象表明：兵臨城下。

泰禾的土儲，大多在一二線城市，產品大多為中高端產品。但是，自2016年930新政后，限購限售限價等政策一出，泰禾受到的影響遠遠大于其他企業。

去年10月，北京西三環的豪宅項目泰禾西府大院的預售證下來，價格按審批的11.3萬元的均價銷售，遠低于此前預期的16～18萬元。

上述離職高管回憶，當初拿地兇猛，但拿的地可能碰到這樣的問題，有的地可能設想的很好，是有利潤的，但實際上拿來是沒有利潤的。有的地說拿來可能七八個月就開盤，但實際操作中，時間非常久，有的盤可能都到兩三年，有些是調控的問題，政府不發預售證，或者是這個價格批不上去，他就舍不得賣，越拖越長，資本化利息成本就越來越高。

現實往往更復雜，業內人士表示，“泰禾的很多項目都是豪宅，修得很慢，修好也賣不動，動輒幾千萬，這些項目很難貸款，有錢人多是用錢賺錢，很少一次性投資這么多?！?/p>

因為貨物變成百元大鈔的過程較為漫長，泰禾的土儲并沒有很快速地變成賬面上的現金，泰禾的存貨周轉率是14%，這一數據是20強房企中的最低值。

低周轉直接影響泰禾的利潤。2018年，泰禾的凈資產收益率為14.4%，在20強企業中占倒數第三，倒數第一是綠城中國，這一數據是3.71%，這兩家企業都是受政策影響較大的開發商。

泰禾的財務狀況已難以支撐它繼續高歌猛進，從2018年的賬目上看，泰禾是真的沒錢，不得不降速。

泰禾的土儲，大多在一二線城市，產品大多為中高端產品。但是，自2016年930新政后，限購限售限價等政策一出，泰禾受到的影響遠遠大于其他企業。

降速

2017年11月26日，黃其森的故鄉閩清縣坂東鎮百年黃氏宗祠突遭大火，存放在祠堂內的各類雕刻和屋頂全部被燒毀，只剩土墻。

泰禾的故事也是在這一年發生變化。黃其森曾在接受媒體采訪時稱，依然把“高歌猛進”作為來年（2018）的主題。但隨后的2018年上半年，泰禾的拿地金額驟減為52億元，完全有別于此前的闊佬形象。泰禾集團相關人士對《財經天下》周刊表示，“2018年泰禾用來拿地的費用不到100億?！边@個數額遠遠比不上同規模的房企，差別之大，令人詫異。

這與泰禾一年前的表現也有著天壤之別。

時間的指針撥回2017年歲末，黃老板在回復媒體“您準備了多少子彈用于明年的并購？”時明確表示，“目前大概500多億。我們還要觀察一下市場，如果市場平穩了就去并購，下行的話就再等等?！?/p>

舉債是房地產行業的正常行為，在近兩年奪城掠地的大環境下，泰禾的發展軌道并不奇怪，一位10強房企高管對《財經天下》周刊表示，“高負債、經營性凈現金流為負都不可怕，但是企業需要把控住?！?blockquote>

閩系企業的特點都相同，基本都是這種高負債高增長的模式。

很快，隨著政策的變化，大多數此前高喊激進發展的開發商也在做出改變，語調一致：求穩。自信如黃其森，也不得不去減速，順從行業大潮的走向。

上述泰禾離職高管說道，“相對激進那幾年。在戰略選擇上，黃其森選擇了這樣的一種打法，這個打法是高風險高機遇的打法，風口來的時候，你會比別人跑得快很多，可能他會錯失這波機遇，那么你可能愛拼才會贏，你搏了一把你就出去了?！?/p>

某種意義上，閩系企業的特點都相同，基本都是這種高負債高增長的模式，泰禾、旭輝、正榮、融信、陽光城都如此，一位上市企業的副總裁評價道，“這個是他們的一個基因?！?/p>

泰禾的前高管雖已離開，但是提到他時很是動情，“黃老板這個人很執著，也很勤奮，講真的，他其實除了吃飯的時間，其他時間都用在工作上了?！?這種感情的持續并未超過三秒，這位前高管話鋒一轉，“老板可能做了很多的調整，但我們這些老臣未必參與得進去?！?/p>

為了發展下去，黃其森想到很多辦法?！敦斀浱煜隆分芸诙鄠€采訪中得到的觀點眾多，比較有代表性的言論有：黃老板對學歷有一定標準，比如，只招清華、北大、復旦等名校的畢業生;今天招高管走跨界主題，明天改為社會關系，后天又都淘汰掉;泰禾之前的項目攤子都鋪得比較大，完全不符合現狀;城市布局在一、二線城市，受政策影響太大。

上述離職高管告訴《財經天下》周刊，他首先變動的可能是人力部門。2017年，他請了一個阿里背景的人來負責人事，但是做了三個月，他就覺得有點隔行如隔山，他也找了一個常務副總經理，但是也完全是其他行業轉型過來?！盎旧暇褪瞧渌嗽谀钦垓v，給老板傳遞了很多的用人理念?！?/p>

在內部人士看來，黃老板是很善于調整的一個人。這種“善于調整”用于人員變動上，“不論是企業戰略、用人還是老板自己，我覺得都有獨到之處?！痹撾x職高管說。

黃老板的“善于調整”直接體現在人員變動上。2019年1月11日，泰禾集團再次發布高管變動信息。鄭鐘、朱進康辭去副總經理職務，李斌辭去財務總監職務，三名高管擬到泰禾集團控股股東泰禾投資集團有限公司任職。王景崗、邵志榮接棒任職泰禾集團副總經理，姜明群任職泰禾集團財務總監。5月30日， 前《萬科周刊》主編全忠于正式加盟泰禾集團，任集團副總裁，主管集團品牌事務。這僅是泰禾人事變動的一部分信息。

被裁的員工滿腔怨憤，“入職的時候沒有提到一些標準，最后卻因為學歷不符合要我離開。哪里有什么標準，生殺大權全在黃其森手里，標準都是虛無?！?/p>

在如今的市場環境下，泰禾集團內部的高管感覺到了壓力?！斑@幾個月是泰禾的關鍵月份啊，但是我還是不走（離職）了，實在不想去小企業了?！币晃粌炔咳耸繉Α敦斀浱煜隆分芸f。

近一年，泰禾的人事變動極其頻繁，各個部門的獨立性也頗強，同一個業務系統里的人員也總發生矛盾。但是這些問題在資金問題面前也算不上大事。上述接近泰禾的人士表示，“泰禾的發展還說不準，現在的情況確實不樂觀，也許找到錢說不定就挺過去了。但如果讓你投錢，你會投嗎？”

業內曾用“十年飲冰，未涼熱血”形容融創的孫宏斌，對黃其森來說，未嘗不是如此。

黃其森用了十幾年的時間做院子系列，這中間很多人并不理解。他的母親是語文老師，這多多少少影響了黃其森，他也把院子系產品視為對中國傳統文化的傳承。

黃其森曾聲情并茂地回憶他的堅持，“業界稱呼我為黃院長、院癡、院子狂，沒錯，我還要把院子蓋到全國去。我就是要圓這樣一個夢：住在中國建筑里，欣賞著中式園林美景?！?/p>

黃其森對院子系列偏愛有加，此前，市場正好時，很多人詢價中國院子的樓王，但是黃老板硬是沒有賣。那幾年，泰禾找了眾多明星代言人，成龍、馮小剛、范冰冰等都是座上賓。2015年最后一天，泰禾在推廣商業項目泰禾廣場時，范冰冰和李晨一起亮相。范冰冰出場價高達7位數，李晨是其一半。行業風光正好，泰禾看似前途無量，黃老板一邊享受著院子系列收獲的美譽，一邊眼都不眨地付了賬。

如今，錢不是問題，救命錢才是。

（文中李維、尚涵為化名）