我國共有產權住房與經濟適用房的異同分析

付力鵬

摘 要：近年來民生問題為政府和大眾所重點關注，解決和保障大眾的住房也是關心民生的一個重要方面，共有產權住房與經濟適用房作為我國的兩種住房保障形式對滿足人們“住有所居”的美好需求發揮了一定作用。本文分析了兩者在保障性、供應對象、產權以及是否能出租這幾個方面的相同點，也分析了兩者在建設用地性質、制度保障性的透明化、保障范圍、產權明晰程度等方面的不同點，通過分析比較更好地認知了兩者各自的發展演變和內容，還有兩者的優劣，這都有助于深入研究我國住房保障政策體系以及創新完善我國住房保障形式。

關鍵詞：住房保障；共有產權住房；經濟適用房

我國傳統的住房保障形式有廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房，但隨著社會的發展，這些住房暴露出保障對象覆蓋面小，保障力度不足，保障手段等問題。人們希望有更多形式的住房保障，所以作為經濟適用房變異形式的“共有產權住房”應運而生。共有產權住房變異于經濟適用房，兩者有相似之處，但也有差別。

1.兩房簡述

1.1共有產權住房

在十九大報告提出“房住不炒”、讓全體人民住有所居的大背景下，共有產權住房不僅是我國住房保障形式的重要創新，而且也成為滿足人民住有所居愿望的重要手段。江蘇淮安等地在2007年就開始試行共有產權住房，2014年年底，住建部、國家發改委等部門聯合發文《關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》，對北、上、深等6座城市進行共有產權住房試點，開始從國家層面關注共有產權住房的發展，共有產權住房在中央部門的支持鼓勵下逐漸開始在全國各地推廣和擴散。2017年北京市頒布并正式實施《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，標志著共有產權住房政策正式被推出。

1.2經濟適用房

經濟適用房是在1994年被首次提出，后經政府部門多次修改完善，于2007年頒布建住房258號文，這是現行的關于經濟適用房的政策文件。它促進了我國住房體制的改革以及經濟的發展，但在發展過程中也出現了許多問題，在需進一步完善、規范的同時，也要創新發展。

經濟適用房政策演變

資料來源：政府官網整理搜集所得。

從上述有關經濟適用房的政策文件梳理可以看出，經濟適用房開始時間較早，政府有關它的政策文件也很多，在不同的發展階段有不同的內容與規定，但從中可以得出的觀點是：經濟適用房所具有的的保障性貫穿始終，它成為我國住房保障形式的重要組成部分。

2.共有產權住房與經濟適用房的共性

2.1兩者都具有保障性。共有產權住房出現的時間短，至今還無明確的功能定位，但是在大部分的政策場合都被視為保障性的住房，例如上海2016年頒布的《上海市共有產權保障住房管理辦法》中用的是“共有產權保障住房”一詞。北京市住建委2017年發布的《共有產權住房管理暫行辦法》中關于共有產權住房規劃建設、審核配售等一系列管理手段也都體現了共有產權住房的保障屬性。建設部、發改委等部門在2007年發布的最新版的《經濟適用房管理辦法》中明確指出了經濟適用房的性質是具有保障性質的政策性住房。

2.2兩者供應對象相似。共有產權住房主要面向的是新就業的職工及以外來務工人員為代表的城鎮新移民，他們多數不符合廉租住房的申請資格，再加上其工作時間較短、資金積累較少，在現階段沒有足夠的支付能力，所以也被稱為“夾心層”。再一個供應對象就是中低收入群體。經濟適用房面向的是城市低收入住房困難家庭，這在2007年頒布的《經濟適用房管理辦法》已明確規定。據此分析，兩者供應對象相似。

2.3兩者都具有部分產權。共有產權住房的產權由個人和政府所共有，當然個人可以購買政府擁有的部分產權，以此來獲得全部產權，也可以向政府或其他有資格的購房者出售個人擁有的部分產權。經濟適用房的產權有諸多限制，如其只能用于自住，不得出租、出借及從事居住以外的其他活動，購買房子后不滿5年不可上市交易等。這些限制決定了其產權是部分產權。

2.4兩者都可以出租。共有產權住房是可以用于出租的，租金收益由購房的個人和代持機構按各自所占房屋產權的份額獲得。經濟適用房在一定條件前提下也是可以出租的。購房人購買房子后，如沒有取得完全產權，則不能將該房出租，但如果居住滿5年，那么購房人按照政府規定取得該房產的全部完整的產權后，才能將該房用于出租經營。

3.共有產權住房與經濟適用房各自的個性

3.1建設用地性質不同。經濟適用房建設用地是通過政府劃撥方式取得的，并且其建設用地需要在當地年度土地供應計劃之內，而且申報用地指標時必須單獨列出，以確保能夠優先供應。共有產權住房是建設在政府出讓的建設用地上，它將出讓與劃撥土地間的價格差額以及政府給予經適住房的一系列優惠政策轉化為易見的政府出資，這樣政府對房屋也有一定產權，最終結果是低收入困難家庭與政府按照不同的產權比例，共同擁有房屋產權。

3.2制度保障性的透明化不同。共有產權住房的保障形式非常透明，它所保障的金額就是政府擁有的那部分產權。這種方式既直觀，而且又可防止傳統經適房被某些商人借政策的名義而進行不法謀利，大幅度減少了投機的動力，更有利于政府調控和保障。

3.3保障范圍不同。共有產權住房把“夾心層”群體納入了住房保障的范圍，擴大了住房保障的覆蓋面，為中低收入群體和“夾心層”群體提供多樣化的住房選擇，有助于解決中低收入群體及“夾心層”群體的住房問題。而經濟適用房保障范圍是城市低收入住房困難家庭。

3.4產權明晰程度不同。前文已經提到經濟適用房的產權是受限制的產權，由于其對產權界定不清晰，相關政策條例對房屋增值部分的利益歸屬規定模糊，引發真正有需要的群體不滿。共有產權住房的產權清晰，個人產權部分屬于商品房產權，可抵押、轉讓，充分保證個人產權利益。

4.總結

通過分析比較共有產權住房與經濟適用房的異同，我們更加直觀、深入了解了兩種住房保障形式的發展及內容，也可以從中發現各自所具有的優勢及劣勢，這對于深入研究我國住房保障政策體系有重要意義，同時也為更好地創新完善我國的住房保障體系作了準備，有助于實現百姓“住有所居”的愿望。

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