城市青年住房現狀、問題及對策研究

于淼 呂萍

摘要：文章通過對天津市青年住房狀況的問卷調查和實地調研發現：青年的居住現狀低于社會平均水平且承擔較重的住房經濟負擔，其住房模式選擇具有明顯的生命周期性，自有住房和租房青年的居住狀況呈分化趨勢。針對青年住房產權偏好與購房能力不足、住房高度市場化與青年住房保障不足、青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強化、租房品質需求與租賃市場落后等方面的難題和矛盾，引導和建立青年住房租購并舉的梯度消費體系;加快發展和規范住房租賃市場;并推動青年住房保障體系建設成為可行之策。

關鍵詞：青年住房;自有;租賃;住房市場;住房保障

一、 青年住房問題的研究背景和現實意義

我國青年群體有著自身獨特的特點，青年群體的平均受教育程度較高，發展潛力較大，但一般起薪較低、財富積累較少。青年的流動性較強，大部分青年都傾向于在城市工作和生活，作為過渡時期的群體，由于其自身的異質性特征，住房問題具有相當的重要性和復雜性，解決青年住房困難，改善青年住房條件，對于城鎮化有序推進、城市經濟不斷發展、社會和諧穩定具有重要的現實意義。

1. 青年是經濟增長的人力資本保障，住房影響青年人力資本提升。我國的“人口紅利”正在逐漸消失，而“人才紅利”將成為經濟發展和產業轉型的重要驅動力。青年是我國勞動力人口和高質量勞動力人口最重要的組成部分，青年人口的數量與質量是衡量城市吸引力及未來發展前景的重要指標，近年來全國從一線、準一線到二三線城市，都掀起了“人才爭奪戰”，吸引青年人口及人才的流入，對城市建設至關重要。而住房是青年群體非常關注的主題，不僅與青年的居住、工作和生活息息相關，同時影響青年的婚姻、家庭和社會認同，緩解青年的住房壓力，提高青年的住房穩定性，對促進青年人力資本投資具有重要作用。

2. 青年是推進新型城鎮化的重要支撐，住房影響青年市民化意愿。我國城鎮化進程不斷加快，城鎮化質量的提升至關重要。2016年國務院提出要優先解決“農村學生”升學和參軍進入城鎮的人口以及“新生代農民工”落戶問題。因此青年群體是農業轉移人口的重要組成部分，其城市定居意愿與家庭定居決策和公共服務供給密切相關，而城鎮住房不僅體現居住質量，更捆綁了教育等重要的公共服務，成為青年市民化意愿的重要影響因素。由此可見，青年住房問題對于人口流動、新型城鎮化進程具有重要的意義和影響。

3. 青年是社會穩定發展的有生力量，住房影響青年的公平認知。青年是社會的核心，在國家穩定、社會和諧發展中發揮著至關重要的作用。而青年在住房所帶來的婚戀、比較及身份標識等社會結構性因素的外部壓力下，因住房而產生的群體性焦慮以及社會階層壁壘的強化，嚴重影響社會關系，造成矛盾沖突。住房作為一種滿足民生需求的準公共物品，解決青年的住房問題，維護社會公平機制的完善，能夠提高青年對社會公平的認知度，對青年的獲得感也有正向驅動作用。

二、 青年住房現狀分析

本研究選擇天津作為調研地點，原因在于天津作為新一線城市，人口增長數量、凈流入人口數量較大，同時又不同于北上廣深四個特大城市的特殊性，天津青年群體住房問題更具代表性和多樣性。對于研究對象的界定，采用中國國家統計局的標準，15歲～34歲的人為青年。其中，在校學生群體基本未面臨住房問題，不對這一群體進行研究。因此，研究對象為年齡在15歲～34周歲，在城市中居住和工作的青年人口。2016年11月～12月，采用多階段、分層、隨機抽樣方式，對在天津市各區重點商圈從事第三產業和濱海新區的8家制造業企業從事第二產業的青年群體進行問卷調研。調查內容包括個體特征、住房現狀、理想居住情況等各個方面，共收回有效問卷914份。調研數據的統計分析結果顯示，從性別、婚姻狀況、是否獨生子女、戶籍情況來看，樣本分布較為均勻。

1. 青年居住現狀低于整體水平，與理想居住條件存在明顯差距。青年群體中認為居住現狀與居住理想存在較大差距的占比高達75.6%，對原因的調查發現，房屋不是自有產權、住房面積小、周邊配套設施不足是主要因素。天津青年住房的調研情況表明，青年群體住房來源主要有四種，分別為自有住房，占比38%;租賃住房，占比34%;與父母同住，占比19%;單位提供宿舍，占比9%。根據CGSS2013數據，各年齡階段總體樣本住房自有率為64%。比較發現青年的住房自有率是偏低的。其次，人均住房面積方面，調研表明65%的青年群體人均住房面積不足30平方米，2016年我國城鎮居民人均居住面積36.6平方米，農村居民人均居住面積45.8平方米①。由此可見，在住房自有率和住房面積等方面都表明青年低于整體水平，居住現狀與理想居住條件存在明顯差距。

2. 青年群體的住房類型具有明顯的生命周期性。依據天津調研數據對青年的不同住房方式進行細分發現：購房群體年齡在25歲以下的最低，僅占17%，而且74%的購房青年為已婚青年，說明年齡較大的已婚青年更傾向于購買住房，此部分購房需求即為剛性需求。租房群體中已婚比例為28%，本市戶籍比例為22%，均較低;且有一半以上的租房群體共同居住人數在3人以上;說明外地未婚青年以租賃住房為主。與父母同住的青年群體本市戶籍的占比達79%，半數年齡在25歲以下，且75%未婚，因此本市年齡較小的未婚青年與父母同住是其住房主要方式。最后，單位提供的免費宿舍面向的主要群體是外地年齡較小的未婚青年群體，并以3人以上的合住方式為主。由此可見，青年的住房方式選擇具有明顯的生命周期性，年齡較小的未婚青年更多地通過合?。òㄅc父母或者同事）、合租的方式解決住房問題;而年齡較大的已婚青年更傾向于購買住房。

3. 青年自有住房和租賃住房群體居住水平和住房滿意度呈現分化趨勢。居住房屋的室內設施完備程度情況方面，租賃住房和單位提供宿舍的，管道煤氣、集中供暖、電訊及網絡、廚房、獨立衛生間、淋浴設施缺失率分別為43%、20%、43%、44%、41%、40%;自有住房和與父母同住的，以上室內設施缺失率分別為：25%、15%、21%、17%、20%、23%?？梢娮夥炕蜃≡趩挝凰奚岬那嗄耆后w室內設施欠缺較為嚴重，比自有住房或與父母同住的住房居住條件差。同時調查發現，青年租住在平房、簡易房或活動板房、地下室和閣樓等居住環境較差地方的比例達到18.4%。對青年群體居住滿意度的調研發現，自有住房群體中61%對居住現狀滿意，與父母同住青年群體中56%表示滿意，租賃住房或單位提供宿舍的僅有32%對居住現狀滿意，青年群體租房的居住滿意度是最低的。

4. 青年群體承受較重的住房經濟負擔。青年受教育程度在大專及以上占比達到63%，整體受教育水平較高。其收入來源基本全部來自工資性收入，月收入在5 000元以下的占比達72.8%。而對35歲時預期預期收入在5 000元以上的達到75.6%。因此，青年群體發展潛力大，現狀收入不高，但預期收入較高。

青年群體的住房經濟負擔用住房支出-收入比來衡量，對于購房者而言，其住房支出主要指貸款購房者每月償還貸款金額，在貸款購房的購房者中，住房支出占收入比重超過30%的占比達83%;對于租房者而言，其住房支出主要指房屋租金，租房群體中，住房支出占收入超過30%的比重為43%。自有住房和租賃住房的青年群體認為住房負擔重的比例都達到48%，單位提供宿舍和與父母同住的青年認為住房負擔重的比分別為46%和35%。由此可見，不論是購房青年還是租房青年都承受較大的住房經濟壓力和負擔。

三、 青年群體住房存在的問題分析

1. 青年住房產權偏好與購房能力不足之間的矛盾。青年群體對住房產權的偏好十分明顯，73.5%的受訪者明確表示不愿意長期租房。而青年群體不愿意長期租房的最主要原因是自我認同差，沒有安全感和歸屬感;其他主要因素是居住穩定性和舒適性差、無法繼承、無法享受房屋增值收益。由此可見，主要是由于住房多重屬性致使青年傾向購買住房。首先，住房居住屬性體現了住房的使用功能，相較于租賃住房，自有住房的居住穩定性、設施完備程度等具有比較優勢。其次，住房的投資屬性體現了住房的資產功能，公眾對房價上漲的預期普遍存在，因此從資金成本、資產增值以及產權繼承等角度，青年更希望擁有住房。最后，住房的社會屬性體現了其符號功能，現實生活中住房是青年婚戀決策和婚姻市場擠壓程度的重要影響因素，同時，住房逐漸演化成代表社會認同、身份地位、成功標識的符號，擁有房產的等級一定程度上應和了階層地位。然而，總體上而言，青年購房能力不足造成居住理想與現實的落差。

2. 住房高度市場化與青年住房保障不足之間的矛盾。改革開放以后，住房分配貨幣化改革標志著城鎮住房市場化時代的開啟，然而此后住房高度市場化導致房價過快上漲成為市場運行中的突出矛盾。目前，絕大多數城市為城鎮低收入家庭提供住房保障，以及各地推行人才引進政策以住房保障吸引人才進駐，對大部分青年群體的住房保障和住房支持是缺失的。天津青年住房的調研數據顯示，租賃保障性住房或者購買保障性住房的僅占3.2%，了解住房保障政策的青年僅占15.3%，說明絕大多數青年群體幾乎完全被排除在住房保障范圍之外，56.7%的青年認為如果政府不提供額外支持，難以實現理想居住條件。由此可見，青年群體承擔住房高度市場化帶來的住房負擔，但未有青年住房保障或住房支持的針對性政策，導致部分青年成為市場與保障之間的“夾心層”群體，造成青年住房困境。

3. 青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強化之間的矛盾。對購房者資金來源渠道的調研發現，有67%購房青年在購買住房時有父母資助，完全依靠青年個人或夫妻買房的僅占24%。由此可見，青年群體的購房能力很大程度取決于父代的經濟支持，家庭作為先賦因素對青年住房獲得的作用力在不斷加強。這種現象的原因可能有兩方面，其一，面對較高的購房條件和要求，青年的財富自致能力無法滿足購房所需的資金累積、貸款償還;其二，現今，“結婚買房”很大程度上成為了婚姻的必要條件，父代為提升子女的婚戀競爭力，將幫助子女購房作為己任，“住房啃老”已經成為當代較為普遍的社會現象。然而，不論是由于青年致富能力有限的現實情況還是住房資源代際依賴增強的社會趨勢，都會削弱青年通過自身努力實現住房夢的積極性和主動性，青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強化，都不利于社會階層的公平合理流動，加劇階層分化與固化。

4. 租房品質需求與租賃市場落后之間的矛盾。從對青年租賃住房的調研情況來看，租賃住房的居住質量相對較低，居住的穩定性和舒適性差是青年不愿長期租房的重要原因。租房住房存在的較大問題一方面是房屋租賃權利缺乏有效的保障，租賃權益經常受到損害，如遷移受損、租金隨意上漲、中介克扣、臨時清退等，這種出租人和承租人權利的嚴重不對等，使得承租人一般處于劣勢;另一方面，出租房屋的室內裝修、配套設施、維修養護等普遍較為敷衍，承租人的居住舒適度較低。長期重購輕租的住房發展傾向導致住房租賃市場不健全、不規范，對于租房者的保護力度不夠，導致租房者對住房租賃產生擔憂。租賃市場的發展滯后導致青年對于租房的居住品質需求難以得到滿足，限制了租賃市場對解決青年住房問題發揮高效的作用。

四、 對策和建議

1. 引導和建立青年住房租購并舉的梯度消費體系。根據青年的年齡、婚姻狀況以及收入狀況，引導和建立適應不同階段青年群體的住房梯度消費體系。對于年齡較小、收入較低的未婚青年，在此階段其對居住空間的要求可適當降低，通過合租住房，居住單位宿舍，租賃廉租住房等滿足居住需求，本市戶籍青年也可選擇與父母同住。對于年齡較大，收入提高，對居住條件有了一定的改善能力的青年，可以通過實物保障、貨幣補貼等政策支持實現住房升級。對于中高收入、年齡較大的已婚或未婚青年，住房可支付能力提升，住房的改善性需求也明顯增加，更多地通過住房市場，購買或租賃商品住房，滿足其住房需求，提升住房品質。因此，依據收入、年齡、婚姻的梯度層級，建立從“一張床”—“一間房”—“改善房”的青年住房梯度消費體系，一方面符合青年自身生命周期的住房消費軌跡，另一方面也符合整個社會的青年人群結構。同時，住房的梯度消費強調不同住房梯度，即不論是改善型、保障型或基本型住房，均應注重租賃和購買兩種消費模式并舉。

2. 發展和規范住房租賃市場，使得租賃住房成為解決青年住房問題的高效、可持續性途徑。第一，多主體供給不同層次、不同標準的租賃住房。首先，市場為租賃住房的主要供給主體，包括房地產開發企業新建、配建、自持租賃住房以及房企轉型開展租賃服務;房地產經紀服務、物業服務企業整合拓展租賃服務等。其次，農村集體為供給主體，集體建設用地建設租賃住房已得到有效推廣，中央明確13個城市進行試點探索，減少了土地征收及拍賣環節，降低了租賃住房的開發建設成本，拓寬了租賃住房來源渠道。第二，統一租賃住房管理，規范租賃市場秩序。建設并完善租賃監管平臺和網絡交易平臺，將租賃住房統一管理，實現租賃住房建設規范、監管到位和服務高效。首先，對于新增建設的租賃住房應遵循統一的規劃管制、建設標準、建筑規范、建筑質量以及居住設計與配套設施。其次，建立住房租賃登記備案制度，推動各類租賃房源納入統一的租賃監管平臺，實施統一的監督檢查和管理，對租賃雙方的權利、義務統一明確規定，并建立相應的獎懲措施。

3. 因城施策，推動青年住房保障體系建設。各地收入水平、住房供求矛盾、青年住房問題的嚴重程度具有較大差別，因此要因地制宜，因城施策，適度拓寬青年住房的保障范圍，制定明確的青年住房保障準入條件和退出機制，提高青年住房保障的精準化程度，使得需要保障的青年得到保障，避免福利倒掛。同時，推動青年住房保障方式多元化，堅持實物保障和貨幣補貼相結合，租賃保障和產權保障相結合。實物保障可以通過廉租、公租住房、青年公寓、人才公寓、共有產權住房等，并促進房源籌集的多元化路徑;貨幣補貼則包括購房補貼和租房補貼，通過稅收、信貸、公積金、補貼等多種直接或間接方式;對于租房青年群體，可以擴大公積金的租賃保障范圍，落實公積金的房屋租金支付，支持符合保障條件的青年群體利用多種補貼形式通過市場租賃住房。

注釋：

①國家統計局網站公布數據http：//www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201701/t20170120_1456174.html.

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基金項目：研究闡釋黨的十九大精神國家社科基金專項課題“新時代我國城鄉住房制度變革與創新”（項目號：18VSJ097）;國家自然科學基金項目“城鎮化演進中的城鄉住房融合研究：機理剖析、分析框架與現實路徑”（項目號：71673285）;住房和城鄉建設部項目“城市青年住房狀況及對策研究”。

作者簡介：于淼（1991-），女，滿族，內蒙古自治區赤峰市人，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向：房地產經濟與管理;呂萍（1962-），女，漢族，內蒙古自治區呼和浩特市人，中國人民大學住房發展研究中心主任、教授、博士生導師，研究方向：住房政策、土地經濟與管理。

收稿日期：2019-07-14。