為老年人辦理出售房產《委托書》公證中應審查的事項

魏虹霞

（518100 深圳市龍崗公證處 廣東 深圳）

當前，老年人委托他人代為購買、抵押、出售、過戶房產的公證日益增多，辦理此類公證存在風險高、成本大、收費低、付出勞動比較多的問題，導致部分公證人員積極性不高，但我們也應該在困難面前看到公證行業的社會責任和工作職責，通過健全完善公證工作體制機制，積極組織人力物力認真辦理此類公證，保障老年人的合法權益，提升公證行業素質和形象，滿足人民群眾的辦證需求。本文結合法律規定和辦證實踐中常出現的問題，探討為老年人辦理出售房產《委托書》公證中應特別予以審查和注意的事項：

一、委托人的信息

1.委托人的基本情況

部分老年人身體狀況欠佳，雖然不至于完全意識不清，行動完全不便，但其身體和精神狀況是否能夠辦理《委托書》公證是值得商榷的。需要注意的是，遇到房產價格大幅變動，當事人不想出售房產時，常常會以辦證時意識不清，不具備獨立的民事能力為由申請撤銷《委托書》。建議公證機構和公證人員在辦理公證過程中，遇到無法判斷當事人身體狀況是否良好，意識是否清醒時，可要求當事人提交相應的鑒定報告或醫院開具的診斷證明。

2.委托人的文化程度

部分解放前出生的老年人未接受良好的教育，甚至不識字并且不會寫字，也難以理解委托的法律意義和后果。公證人員在辦理公證時，如果以簡單的語言進行詢問、解釋，雖然目的是方便老年人的理解，并且為老年人辦理公證免去老年人往返奔波于各部門，對此，建議對老年人詢問時，由老年人用自己的語言表達自己的辦證目的和用途，以老年人的答案為中心和出發點進行詢問和告知，并制作詢問筆錄，必要時予以錄音錄像，而非機械地按照詢問筆錄模板進行問答。這樣也可以最大化的探究老年人的真實意思表示。

3.委托人的經濟和家庭情況

除了對當事人提交的身份證明及相關證據材料進行書面審查核實外，為了更好地保障老年人權益，預防可能產生的糾紛，可在老年人自愿的情況下，適當詢問老年人的經濟和家庭狀況，包括：目前獨自生活，還是與子女共同生活？是否有退休金或其他生活來源？通過詢問，既可以了解老年人的經濟和家庭情況，也可以替老年人判斷可能產生的糾紛和風險。提醒老年人慎重、充分、全面考慮出售房產是否影響自身生活？是否影響自身居??？是否影響家人之間的感情？是否會導致家庭矛盾或糾紛？

二、房產的信息

1.房產及交易的基本情況

根據當事人提交的《房屋所有權證》《國有土地使用證》《不動產登記證書》等房產權屬證明文件，可以得知房產的權利人、房產地址、建筑面積、房產證書編號、房產登記日期、是否抵押等信息。

在辦理《委托書》公證時，除了上述信息外，公證機構和人員還應結合實際情況詢問并提醒當事人：

房產的實際出資人？（是老年人自己出資，還是他人借用老年人的名義購房？）；該房產有無抵押？貸款或抵押金額多少？還款情況如何？（有無逾期等違約記錄，是否會影響贖樓的辦理和手續費？）；附著于該房產之上的學位、戶口等情況？（尤其是重點學校的學位，是否被占用或者需要自用？）；購房的時間和價格？房產的交易價格、付款方式？（以市場價為基準，過高或者過低都存在風險）；稅費承擔？（中介費、贖樓費用、增值稅、個人所得稅、契稅等稅費由誰承擔？）；違約責任？（是否與買方約定了違約責任？違約責任的約定是否公平合理？）；出售房產所得的款項用途？（用于自身，還是用于他人？）。

這些房產及交易的基本情況，作為房產權利人都應清楚了解并回答。如果老年人對此并不了解，或者無法清楚回答，或者回答全權交由子女代為處理，公證人員應提醒老年人可能產生的糾紛和風險。

2.房產的實際出資人

當前，部分城市實施限購限貸，因此，部分子女、親屬或他人會借用老年人的名額進行購房。然而，房產所有權以登記為準，登記在老年人名下，老年人即享有房屋合法的所有權和處分權。老年人在未經實際出資人同意的情況下，將代持的房產委托他人出售，一旦實際出資人發現必然產生糾紛。公證機構和公證人員如果辦理了委托，很容易被動陷入糾紛中。如兒子用父親的名義購買了房產，但老人家不幸被騙，以為房價會跌，就將房產委托他人出售，以為可以提前套現，賺取房價上漲的收益。兒子一直不知道房產被賣，后從母親處得知房產出售的事情，又因出售后房價大幅上漲，當即想方設法反悔，并與父親“串通”，要求父親配合進行精神鑒定，鑒定父親神志不清，不具備完全的民事行為能力，不能辦理《委托書》公證，要求公證機構撤銷《委托書》。

對此，建議公證人員結合購房合同、購房時間、購房價格等審查老年人是否為實際出資人，并進行細節上的詢問。

三、委托書信息

1.受托人信息

根據當事人提交的受托人身份證、親屬關系證明等，可以得知受托人的基本信息，以及委托人和受托人之間的關系。

需要注意的是受托人的身份。應建議老年人委托自己了解、信賴的人作為受托人，如親屬、同學、好友等，對不熟悉、不信任的人，不建議委托。對于房產中介、按揭中介等中介人員，建議核實身份、簽訂合約后進行委托。

還需注意的是受托人的人數。受托人人數越多，風險系數越高。建議委托人依據對受托人的信賴程度確定委托的權限和期限。

2.委托事項和期限

委托是單方授權法律行為，作為權利人的老年人通過委托的方式尋找他人代理與房產出售相關的事項，授權的權限范圍有多大、期限有多長、受托人有多少、都是老年人的權利，公證機構本不應干涉或限制。但因受托人在委托期限內從事的委托事項，所引起的法律后果（包括有利的和不利的）均由老年人本人承擔。實踐中，老年人的法律風險意識和法律水平有限，因此，建議公證機構和公證人員嚴格審查委托內容和期限，建議委托事項具體、明確，減少委托書中的不確定性和不可預見性，有利于降低老年人的風險。