淺談房地產企業資本運營模式

□ 于宛宏

(長春工業大學 吉林 長春 130000)

一、引言

自改革開放以來，房地產行業便一直是我國經濟發展的支柱性行業，在保證國民生產生活需求的同時，帶動上下游相關產業協同發展，對促進經濟持續穩定發展有著舉足輕重的作用。但近些年，隨著政府對于“炒房不住”現象的嚴格管控，銀監會提出繼續遏制房地產泡沫，我國房地產行業的政策基調逐步朝著以緊為主方向發展。資本運營是房地產企業實現資源整合的必然途徑，通過合理運作資本促使資本創利最大化，實現價值增值、效益增長的經營手段。因此，在現有行業形勢下，如何有效依托資本運營使企業經營風險降低、推動企業快速發展已經成房地產行業企業管理的一個至關重要的問題。

二、資本運營的特性

資本運營是指企業通過技術型的運作和科學性的運動使資本實現價值增值與效益增長。其主要有以下三種特性：

(一)資本運營的流動性

企業資本的流動性與趨利性從根本上決定了企業資本運營具有流動性的這一特質。一方面，資本是具有時間價值的，企業管理者通過資本運營調整資本流通過程，縮短資本周轉時間，提高周轉效率，為企業發展留存足夠的資金，進一步達到資本增值的目的；另一方面，企業以資本運營為手段，通過充分籌集潛在資源、調動現有資源、盤活閑置資源，促使企業資本從投資報酬率較低的項目流入投資報酬率高的項目中。

(二)資本運營的增值性

實現企業資本增值，是資本的內在特性，資本在通過并購、重組整合等企業運作手段以產生大于自身的價值，即追求資本價值的最大化，也是資本運作的根本目標。這種企業運作手段，是資本參與企業價值再創造的變換形式，以實現資本的增值。

(三)資本運營的不確定性

在企業資本運營活動中，風險的不確定性與企業利用并存。任何投資活動都屬于風險的資本性投入，這就要求管理者在進行資本運營決策時需要考慮資本的增值和存在的風險，一方面要吸收其他資本，實現資本籌集來源的多樣化，通過優化資本結構來增強資本對抗風險的能力，另一方面應盡可能分散資本的運營風險，避免資金投向過于集中，保證在既定風險下的資本收益最大化。

三、房地產行業資本運營的基本模式

(一)擴張型資本運營

擴張型資本運營是指在企業現有的資本模式下，通過內部資金積累或吸收外部資源，對外部項目進行追加投資以實現資本規模的不斷擴大。根據資本流動的軌道不同也可以將資本擴張模式分為以下三種類型：

1.橫向資本擴張，即交易雙方屬于同一行業，產品類型或受眾相似，為了實現企業的規?；洜I而進行的產權交易。近年來我國房地產行業派系化模式顯著，中海系、招商系、保利系、萬科系等房企紛紛通過重組、收購等形式進行規?；瘮U張，在減少競爭者數量的同時增強了企業的市場支配能力，逐步實現做“大”做“強”的發展目標。

2.縱向資本擴張，即處于不同行業或相同行業不同生產經營階段但有這屆投入產出關系的企業之間的交易行為，其關鍵性在于將投入產出關系納入自身控制范圍，通過對采購及銷售渠道的掌握以及對客戶的把控來提高企業對市場的整體控制力。如亞泰集團在依托房地產開發的同時收購原材料提供方—水泥生產廠，向其上游產業縱向資本擴張，在實現降低成本的同時確保了原材料供應的穩定性，大大提高了自身的競爭能力和抗風險能力。

3.混合型資本擴張，是指多個相互之間沒有直接經濟技術聯系與產出關系的企業之間進行的產權交易行為，在一定程度是推動企業朝著多元化經營戰略方向發展，有利于企業分散經營風險，提高對經營環境的適應能力。隨著房地產從增量市場向存量市場轉變，為了尋求新的業績增長點，部分房地產企業紛紛朝向多元化布局，在依托房地產行業的基礎上拓展長期持有型業務，如碧桂園酒店、萬科的長租公寓—泊寓、恒大的特色小鎮—恒大水世界等；有的則聚焦于地產服務型業務的開拓，如物業服務、家裝服務等；有的則逐漸朝向請資產化發展，如地產金融、品牌輸出、商業運營等。如下圖所示，房地產企業紛紛開拓涉足創新性業務。

(二)收縮型資本運營

收縮型資本運營是指企業把自己所擁有的規模較小的部分資產、子公司或分支機構通過重組、資本剝離等方式轉移到公司之外，以縮小公司的整體規模，其主要目的是提高企業的運行效率及資本周轉率，支持核心業務的發展，實現企業價值的最大化。主要形式分為以下三種：

1.資產剝離，是指將不適合企業發展戰略目標的資產如分子公司或固定資產、流動資產等出售給第三方。其主要試用情況為該部分資產不能為公司帶來積極可觀的效益，甚至可能存在惡化財務指標、干擾其他業務的情況。如中鐵、中航等多個知名房地產企業開展了密集的拋售資產，涉及的項目大多處于虧損或高負債狀態，其主要原因也是迫于政府樓市調控的壓力和剝離不良資產，以調整公司的戰略布局，實現產業優化。

2.拆分上市，是指母公司通過將其在子公司中所擁有的股份，按比例分配給現有股東。伴隨著房地產企業物業管理板塊在資本市場的認可度逐步上升，物業管理板塊拆分上市已成為發展趨勢恒大、碧桂園等房地產行業龍頭企業紛紛拆分物業上市，以擴大物業板塊的融資平臺，使其在不依賴母公司的情況下拓展其的融資渠道，為現有業務和未來擴張提供充分的資本，提高財務運營和管理效率。

股份回購，是指公司運用自由資金，按照規定的程序購回已經發行或流通在外的本公司股份的行為，合理、適時的進行股本收縮的內部資產重組行為。通過股份回購保持對公司整體的控制權，同時提高股票的內在價值，以達到縮小股本規?；蚋淖冑Y本結構的目的。自2020年下半年以來，房地產企業股價回調明顯，包括融信、新城、中海等多家大型地產企業先后多次回購股份，其主要目的就是為了進行市值管理，增加對企業的管控力，提升企業的再融資時發行價格與進行債務融資時的銀行貸款門檻。

四、房地產企業資本運營能力提升的對策建議

基于現有緊縮型的宏觀調控下，房地產企業只有不斷增強自身的資本運營能力，適時依托資本運營基本模式拓展新的利潤增長點，采用開展金融投資、拓展融資渠道、加強財務管控等多種方式，積極進行戰略轉型，在激烈的行業競爭中贏得先機。

(一)注重創新發展

創新是企業發展的第一要義，房地產企業無論是在發展地產事業還是積極開發新的投資項目都離不開創新發展。一方面，制造技術的創新推動企業技術轉型，提升企業整體的競爭力；另一方面，金融創新促使企業實現多元化融資，拓展融資渠道，為企業的發展提供充分的資本保障。

(二)重視專業人才培養

企業可持續發展的動力來源于豐富的人才儲備，房地產企業要想選擇適合本企業發展的資本運營模式、推動資本運營快速發展，為企業帶來利潤收入更離不開專業的管理人員。企業應通過精細化的人才培養模式以保證充分的發展動力，推動企業的資本運營持續創造有利價值。

(三)推廣品牌口碑

良好的品牌聲譽有利于房地產企業資本運營的整體發展，對于集團的并購、拆分、籌集資本、拓展市場都有重要的影響。房地產企業更應注重企業品牌形象，使其成為資本運營的助推器，為企業帶來更多的利益。