“以房養老”的法律依據與糾紛解決機制創新

李宏斌

(喀什大學 法政學院，新疆 喀什 844000)

“以房養老”能夠確保老年人生前對自己房屋擁有居住權，還可以提前變現，使其晚年生活有所改善。這種新型的養老方式目前已引起社會各界的廣泛關注，盡管在思想觀念、國家政策和相關制度、房地產市場及保險等方面還不十分完善，然而“以房養老”這種養老方式依然具有較強的可行性，不僅使我國的養老模式更加豐富，也可對我國現有的養老體系予以補充，養老保障體系更加完善。

一、“以房養老”的定義

在20世紀70年代，“以房養老”定義產生，最初被命名為住房反向抵押貸款。荷蘭是最先實施上述定義的國家，并在美國不斷進行拓展與完善[1]。隨著知識定義的擴充，定義的規范性不斷強化，其主要的業務模式可分為以下環節。第一，適齡老人和房屋。當老人年齡達到以房養老標準時，可通過簽訂貸款合同來進行房屋費用核算，并根據房屋剩余價值得到相應的貸款，從而達到養老的效果。第二，房屋使用權問題。在簽訂合同后，房主同樣享有房屋使用權，直到最終搬離房屋使用權才能夠發生變更。第三，所有權問題。當合同履行結束之后，房屋所有權將有貸款方所有，值得注意的是，繼承人同樣可以根據貸款金額進行贖回，重新享有房屋的所有權。

從上述角度來看，與傳統的按揭貸款模式不同的是，以房養老資金流向呈現反向特征，因此，“倒按揭”是其又一特征。從金融角度來看，“以房養老”可以被翻譯為“逆抵押貸款”和“逆按揭”。受制于不同的鄉土文化與風俗習慣，“以房養老”定義在不同國家和地區呈現出較大的差異性，主要分為以下五類。第一，保全貸款，即不動產抵押貸款。根據美國相關法律規定，保全貸款主要模式為反向抵押貸款，并且其中的抵押物為不動產。在抵押物方面，只有不動產予以進行抵押，其他類型諸如證券、股票等財產均不能被用于保全貸款中。就不動產定義而言，家庭居所和獨立產權是其中重要的內容。為此，當其適用于“以房養老”時，貸款方可以在合同結束后對不動產進行處置，其中的還款額與貸款額均以不動產價值而定。第二，金融工具。在傳統的抵押貸款中，借款人往往需要進行抵押并得到貸款，而“以房養老”則恰恰相反，通過抵押不動產來進行貸款，不動產雖然同樣扮演著抵押的角色，但最終的所有權發生變更，金融機構在合同結束后可擁有不動產的使用權，一種全新的“逆抵押”正式產生。第三，財務性質。當老年人達到“以房養老”標準后，整體方針項目開始運行。換言之，通過進行財務安排，老年人可以不出家門進行資金管理工作，通過得到的貸款來輕松地享受財務服務。通過處置房產，貸款可以直接進行償還，不僅有效的提升了資金的流動性，而且最大程度地保障了老年人的人身權利，為優化社會民生奠定了良好的基礎。第四，轉變住房模式，形成新型的“期貨化”模式。從“以房養老”本質而言，住房變成了一種期貨，老年人通過預售的形式來進行房屋銷售，相應的貸款機構進行支付工作，從而最大程度地保障了老年人能有效地享有居住權。隨著房產金融的不斷創新與發展，房屋“期貨化”特征愈發明顯，融資力度同步提升。第五，新形勢下的壽險產品。從過程和結果來看，“以房養老”將適齡老年人作為被投保人，通過轉化房屋所有權來進行保險收入投資工作。老年人通過簽訂“以房養老”合同來進行房屋抵押，保險公司每年支付定額的保險金，當合同結束后，保險公司可進行財產處置。在此過程中，保險公司變為投保人，老年人則變為受益人，隨著業務的不斷深入，保險與被保險關系愈發清晰。

二、以房養老有關法律問題研究的現實意義

目前，我國人口結構不平衡，正面臨老齡化所帶的危機，基于此，研究“以房養老”所涉及的各種法律問題具有十分重要的現實意義。根據現行的法律法規條文來看，涉及以房養老具體問題的解決方案少之又少，并且整體的研究層次仍然處于初級階段，無形中為有效推廣以房養老帶來了更多的難題與困境[2]。在此背景下，只有不斷地進行分析研究，健全與優化相應的法律法規政策，才能最大程度地健全以房養老的發展模式，并為提供堅實的政策及法律支持。除此之外，通過實踐來不斷發現、解決問題，才能逐步形成完整的養老保障體系，為每一位老年人帶來更大的便利。隨著我國對養老保障體系的不斷拓展與完善，以房養老逐漸成為極具現實意義的養老新方式。每一位退休后的老年人都可使用這種新型的養老模式來獲得優厚的養老資金，從而大幅提升自身的生活水平和質量，最大程度地提升社會幸福感。以房養老具有以下優勢，一是有助于完善我國以房養老政策的制度體系。據相關調查表明，“以房養老”制度目前在我國各大試點城市的現狀并不樂觀，所以，通過研究“以房養老”所涉及的法律問題能夠有效突破此瓶頸。二是有助于對投資主體進行針對性的制度設計，拓寬我國的養老途徑。三是有助于協調“以房養老”這一新型養老制度同我國目前執行的民事法規之間的矛盾的。經過實證調查研究發現，目前，制約“以房養老”相關法律制度建設的各種因素，并對其進行深入分析，不但可以使住房在“以房養老”這種自助式養老中發揮作用，還可完善民法體系，使我國的法律體系更加健全。

三、“以房養老”制度的法律依據

1.明確房屋產權續期問題

當前，我國現行的法律條文規定，住宅建設用地使用期限是70年[3]。在此背景下，貸款機構同實際出貸人將會產生阻礙，隨著“以房養老”工作的不斷深入，越來越多因信息不對稱而產生的問題將會愈發加劇，整體工作難度也會逐步攀升。因此，為優化“以房養老”模式的發展質量，需要將明確續期問題放在工作首位，通過制定合理的期限最大程度地提升“以房養老”程序性，以期形成良好的發展循環。

2.在“以房養老”機制下的購買年限問題

目前，市場對于經濟適用房區分規則主要依據的是消費者的購買年限，因為經濟適用房具有一定的特殊性，其被建造的主要目的在于保障低收入人群生活質量和維護房地產的穩定性。然而，當購買年限被應用于“以房養老”時，整體的制度建設將會舉步維艱，為此，需要結合實際情況進行區分對待。一是當購買年限小于5年時，“以房養老”貸款機構需要變更為政府組織或公益組織。二是在確定土地金額時，需要將政府部門納為第一審核人，通過完善規章制度更好地提升市場對房屋評估的準確性，保證形成完整有序的評估模式。評估結束后，貸款機構需要執行費用墊付工作，而政府部門需要對貸款機構進行適當的政策支持，保證“以房養老”工作能有序地開展。隨著合同結束，申請機構可以根據法律政策來申請回購，并獲得不動產的所有權。

3.明確逆向抵押，以法律形式保障不動產

作為特殊的抵押品之一，不動產作為“以房養老”模式的重要抵押物,需進行最高額抵押，并以此為基礎制定符合我國國情的發展模式[4]。就概念而言，最高額抵押同不動產抵押內容相近，二者皆可被用于未來，并且自身的擔保金額都存在較大的不確定性。在確定不動產抵押模式時，可適當效仿最高額抵押，并就房屋估值進行評價與限定。除此之外，登記生效模式可引入到“以房養老”工作中，即通過明確標記抵押來區分是否為逆向抵押，并以此為根據來判斷房屋的真實狀態。

4.有效確定申請人

當前，各式各樣的慢性疾病充斥在老年人群體，其中癡呆和失能問題較為嚴重。因為大多數老年人自身的智力存在嚴重的下滑問題，因此，需要通過正確判斷民事行為能力，保證分類更加細化與嚴謹。除此之外，越來越多的老年人隨著年齡的增長、健康程度不一，自身的判斷能力、邏輯分析能力與保護意識也不斷下滑，而現行的老年人保護法中缺乏對于老年人的監護制度，使得“以房養老”模式較難得到可持續性的開展。為此，要不斷拓展監護制度，明確監護人以及監護職責，將老年人監護工作放在實處，才能真正行之有效地推進“以房養老”的發展進程，更好、更優地保障老年人的生存權利。對涉及到“以房養老”的不動產，需將其權利負擔進行清除。當“以房養老”不動產存在物權擔負時，相關申請人必須清償債務，并就貸款債務進行完整償還。如果未進行上述償還工作，相關申請人將會被取消資格。信用狀況是判斷申請是否具有資質的又一標準，只有保證申請人不存在私自抵押、謊報不動產使用情況和私自出售等問題，才能將其確定為合格的申請人。

四、“以房養老”制度有關糾紛解決方面的問題

1.健全的法律法規

目前，就西方英美等國“以房養老”保障制度的成功案例而言，健全的法律法規是保障制度順利實施的重要前提。建立相應的法律條例，對參與主體具有的權利和應盡義務、合同終止的具體情況、合同主體具備的資格等進行明確規定，使這種新型的養老模式能真正實現有法可依、有法必依。與此同時，就“以房養老”發展模式而言，對申請人的年齡需作出明確規定，美國等國要求申請“以房養老”的人員年齡最低為62周歲，而我國男性退休年齡目前規定為60周歲，女性為55周歲。就我國國情來看，對貸款機構而言，年齡過小則風險太大；對老年人而言，年齡過高則失去了養老的實際意義，因此，將“以房養老”的申請年齡規定為60周歲，當出現以下幾種情況時可視為合同終止。一是房屋所有人去世或事先約定好的合同期限到期；二是借款人本人或其合法繼承人主動申請終止所簽合同；三是借款人假如因出售房屋或轉讓房屋，其居住地發生了變化則合同終止；四是由于拆遷、地震等外界因素導致房屋損壞則合同終止。其中第一、三兩種情況導致的合同終止，貸款機構可擁有其房屋產權。除此之外，相關金融機構應對其進行法律約束，對從業年限和專業性做出規定，對目前的《保險法》進行修改，放寬其法律限制，針對“以房養老”的相關法律法規允許保險公司介入房地產市場，用以平衡相關金融結構，促進產業結構持續穩定地發展。

2.優化對“以房養老”合同的監督

退休老年人與金融企業是“以房養老”模式的兩大參與主體，一方實力雄厚，另一方經濟薄弱，二者差距明顯[5]。因為退休老人自身的經濟條件較差，因此，在進行合同簽訂時，自身的話語權較低，強化監督與監管則顯得至關重要。

第一，優化和完善事前監督機制。當進行合同協商與簽訂時，因為貸款機構自身經驗豐富，使得合同條款中的規定大多偏向于自己，容易產生嚴重損害老年人合法權利的合同細則。在此過程中，需要合理引入政府機構參與，并將其作為監督者來進行管理，才能有效遏制不合理合同產生，最大程度地保障老年人的合法權利。

第二，健全事中監督機制。為切實保障申請人的知情權，需要貸款機構在進行合同簽訂時對合同條文和特殊約定進行詳細的解答，并就申請人的合理要求進行解決與答復。

第三，形成完整的事后監督機制。當合同簽訂工作結束后，如果申請人同貸款機構產生糾紛，需要司法機構在公平公正的基礎上對弱勢老年人群體進行適當的保護與側重。同時，為切實保障老年人的合法權益，需要對爭議性條款進行準確地解答，對于糾紛過程中出現的違法行為進行嚴厲的懲處，從而更好地提升交易的合法性與安全性。

3.貸款機構退出機制的法律問題研究

隨著監督工作的不斷將完善，“以房養老”實踐工作不斷深入，并取得了良好的成效。但因缺乏完整有效的退出機制，使得我國“以房養老”發展速度較慢，仍然處于萌芽狀態。從根源來看，“以房養老”自身具有極強的特殊性，退出機制必須被納入到申請人的合法權益中。當前，“以房養老”模式中的退出現象主要為以下原因，一是由于貸款機構自身的經營管理不合法，使得老年人的權益被侵害，由政府部門直接進行強制退出。二是當貸款機構因自身經營不善被迫退出市場。當前，我國破產機制較為簡陋，自身的操作較為復雜，使得人們對于優化退出機制的呼聲不斷增長，新的、更適合我國國情的退出程序亟待頒布。綜上所述，只有更好完善退出程序，健全與優化清算效果，才能最大程度地提升貸款機構的公信力，更好地保障每一位老年人的合法權益，并逐步形成良好的發展模式。

五、結語

總之，“以房養老”這種新型養老模式可有效緩解我國老齡化所帶來的各種危機，并可全面提升老年人在物質和精神方面的需求，推動金融行業的健康可持續發展。通過研究“以房養老”的法律依據，并不斷地探究其糾紛解決途徑，不僅可以使我國的養老模式更加豐富，也可使我國的養老保障體系更加完善。