房地產企業計劃體系的構建和運營管理

徐龍 卓越置業集團（南京）有限公司

房地產行業在經歷了近20 年的高速發展之后，在近幾年迎來了發展的轉折，各項調控措施的實施使房產行業由黃金時代逐步過渡到白銀時代。不論是土地的供應量減少還是土地所帶來的紅利降低等因素，都給房地產行業的良性健康發展帶來了挑戰，而以往的粗放化的經營管理模式已經不能適應當今房地產市場的巨大競爭。因此如果企業想獲得高效益和高質量就必須通過提升自身的運營能力來實現，逐步強化企業管理的精細化和服務的細致化是房產行業未來的發展趨勢，而以上要點的實現就體現了計劃運營模式的重要意義，接下來我們進行系統闡述。

一、建立房產企業計劃體系的必要性

（一）計劃體系管理是企業運行的堅實基礎

眾所周知房地產企業具有非常明顯的項目驅動性，它的業務展開需要依賴于獨立的房產項目，具體的開發過程包括投資、產品設計、施工報批、運營銷售以及最后的物業服務等多個方面，這一過程具有周期長變動多等弊端，這不僅制約了房產項目建設的整體質量和后續的服務水平，而且對企業的長遠健康發展極為不利。而通過計劃管理運營模式推進就可以合理控制項目的開發節奏，制定科學有效的風險評估和解決手段，來對房產企業運營管理的整體質量進行保證，因此它奠定了房產行業科學運營的基礎。

（二）計劃管理有助于推動目標管理的實現

在當今時代房產行業的土地紅利早已不復存在，因此企業只有通過對過程管控進行協調整合才能獲得期待利益。而傳統的房產企業管理模式往往注重單一環節的獨立發展，忽視了項目的綜合評估，這對綜合目標的實現是不利的。通過計劃管理實施就可以對各管理階段和環節的側重點進行合理規劃，最大程度上打破信息孤島的禁錮，并形成設計、施工、銷售等多環節的良性信息傳遞流程，從而實現對項目進度的動態監督，為目標的達成做出全方位的保證。

（三）計劃管理體系有助于完善績效考核水平

企業尤其是房產企業對執行力的要求很高，而績效考核就顯得尤為重要，通過計劃管理體系的建立可以實現責任到人，最大程度上保證在透明、公平、量化的條件下對人員進行績效管理，從而解決管理過程中存在的資源沖突和管理效果不足的情況。

（四）計劃管理模式是推進房產行業標準化建設的動力

通過節點分級等措施的投入可以最大程度上實現資金的合理調配、人員和成本的控制。這樣不僅有助于過程的高效化，而且對于整體行業標準化施工銷售具有關鍵意義，最終實現企業項目多級管理的高效性。

二、房地產企業計劃體系的主要內容和構建思路

一般來說計劃管理體系指的是以企業的銷售金額、凈利潤為目的而制定的整體的開發建設計劃，在這一過程中強調以時間為周期進行橫向的加總和平衡，這一體系對實現企業的戰略目標具有重要意義。

項目的開發進度管理注重對項目工程節點進行區分和規劃指導，指的是在最初的項目啟動會上通過對項目的各個過程比如開工、開盤、竣工、交付等關鍵節點的具體內容以及他們之間的關系進行分析，并根據各節點的重要性進行分層分階段管理，在這種情況下就可以將這種管理模式進行細化。其中主項計劃包括一些重要的規劃事項和開發過程中的關鍵節點，主要表現為里程碑事件和一級節點。其次專項計劃指的是由整體規劃目標分散到各部門的主要工作事宜，主要包括二、三級節點。最后形象進度計劃指的是在項目運行過程中開工、封頂、竣工等形象儀式和過程的管理。

最后是會議決策計劃管理，這種管理模式主要針對的是在年度規劃之外突發的臨時性事件，在突發事件之后公司需要通過會議或領導班子決策制定出臨時計劃，通過應急管理模式來對相關的問題進行解決。

三、推進房產企業計劃運營管理的措施

（一）量化指標、責任到人

集團-區域-項目公司三級管理模式實現了對房產項目過程管控的精細化，但是在具體的實施管理過程中一旦出現指標程序錯誤或者責任人義務不規范狀況就會嚴重影響項目的實施情況。因此就必須通過分級管理的手段來對各項指標進行量化，從而實現責任人的規范管理?？梢酝ㄟ^加強各主要節點項目過程的監督和協調的方式來強化責任主體的運營效果，相關責任人要對月度指標規劃以及工程進度及時監督，從而配合上級集團的目標規劃。

（二）強化信息化管理，提升系統協調能力

在傳統的粗放型管理模式退出市場的情況下，當今的房地產企業就要充分利用現有的信息化先進技術不斷提升各階段信息獲取和綜合處理分析的效率，并加強風險預警機制的準確性，最大程度上降低項目管理過程中的風險危害。還可以通過信息技術提升房產項目信息的有效溝通，并對各管理過程進行實時監控，從而為管理過程整體的標準化、系統化提供外部保障。

四、結束語

面對日益復雜的社會形勢，房地產行業運用計劃經營管理模式已經是大勢所趨。只有不斷抓住市場機遇，完善計劃分解、量化指標、責任到人的管理手段，才能逐步實現企業自身的發展戰略。