房地產企業審計風險及防范探究

□ 文| 李新會

引言

房地產企業審計工作的落實，需要建立審計體系、強化審計溝通、運用協同審計等措施，對于房地產企業經營活動進行有效的風險控制。房地產企業的審計，也要以風險為導向，通過風險防控手段進行規避，從而保證房地產企業運營秩序的有效和穩定，更好地拓展市場發展空間。

房地產企業審計風險因素分析

財務因素造成的審計風險

房地產企業經營中，需要依托于審計工作來對企業內部加強管理和控制。在房地產企業審計工作中，財務因素造成的風險占有較大比例。財務風險成因主要與企業資金密切相關。如房地產企業資產負債率過高，導致企業需要支付的債務成本也明顯增加，這會影響到房地產企業的正常經營秩序，一旦債務到期，房地產企業很有可能出現流動資金困境。這種債務因素，與房地產企業經營情況有關，房地產開發項目一般規模大、周期長，對資金的占用較為嚴重。當債務比例過高時，房地產企業就不得不預留出債務償還的資金，從而降低了資金的流動性，引發債務風險。房地產企業運營過程中，開發項目往往需要企業墊付資金，這種經營模式，也導致房地產企業資金周轉容易出現風險，如果房地產企業自有資金不足以進行房地產開發投入，就需要企業進行融資或者貸款，這些資金籌措方式雖然可以緩解房地產企業資金流動困境，但較大的籌資成本也給房地產企業帶來較大的壓力，過大的成本會降低企業盈利能力，帶來成本風險。

項目因素造成的審計風險

房地產開發項目一般包括了4個階段，即項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段和竣工交付階段。房地產開發項目的實施環節較多，任何環節出現問題都會造成審計風險。房地產開發項目決策階段，需要根據項目投資等進行預測，如果投資準備不充分，容易造成資金流斷裂風險。

建設準備階段，需要對建筑施工單位的資質進行審核，如果建筑單位資質存在問題，也會影響到項目的順利實施。在建設階段，則需要對項目進行有效的資金撥付，根據項目進展來嚴格把握造價成本、項目質量等多項內容，任何環節出現差錯，都會導致項目難以按時竣工交付，進而在交付階段超出了預計的期限，這就會造成整體交房的延遲，從而帶給房地產企業違約等方面的風險。房地產項目銷售階段和交付使用階段也容易出現風險隱患，如消費者對于房地產項目的質量等存在投訴或者訴訟等，會導致房地產企業陷入銷售危機，影響房地產企業的銷售量，帶來嚴重的風險。

組織因素造成的審計風險

房地產企業內部組織結構，也會成為審計風險的誘因。房地產企業承擔項目開發時，需要加強內部組織的相互配合和溝通能力，如果組織結構不合理，企業內部各個部門之間缺乏有效的聯系，就會大大降低工作效率，也容易出現業務上的矛盾。如房地產企業項目部門與財務部門缺乏組織聯系，對房地產開發項目的進程等信息交流不暢，就會影響到財務部門對項目的款項撥付。房地產開發中，各項申請審批也需要相關部門進行溝通，如果審批中每個部門只站在自身的角度去進行審批分析，就容易出現項目審核方面的漏洞，從而造成審計風險。房地產企業審計工作，一般會由專門的部門執行，這就需要其他組織部門進行配合。而很多審計部門缺乏明確的權利和義務歸屬，導致這種審計難以進行落實，而審計結論對于房地產企業高層決策的指導性也將減弱，造成房地產企業的風險。

房地產企業審計風險防范途徑

建立審計體系

房地產企業開展審計風險防范時，需要積極構建科學的審計體系。審計體系要以風險為導向，強化審計工作的系統性和針對性。房地產企業應當加強審計流程的優化，將符合現代房地產行業審計要求的內容進行細化和明確，提高審計流程的可執行性。在審計體系中，應當始終以風險防范為基礎，合理規劃審計方法的應用。在房地產審計體系內，還要對審計項目進行全面的監督。

審計監督是審計風險導向的重要保障措施，在審計體系中也占有重要地位。審計監督應當深入到每個審計環節中，對于容易出現審計風險的財務因素、項目因素和組織因素等進行重點的風險監控。在房地產企業審計工作中，也要對審計結論進行反復論證，這樣可以避免審計疏漏造成的風險識別不全面，也可以提高審計質量。審計工作最終要形成全面的審計報告，審計報告可以為房地產企業高層決策提供依據，也可以幫助高層管理者更好地掌握企業運行實際情況，能夠較好地保證房地產企業戰略部署的正確性。

強化審計溝通

房地產企業應當在內部各部門之間，建立一個系統的信息溝通渠道。通過審計溝通渠道，可以形成橫向的和縱向的審計交互，使審計工作可以被廣泛關注。企業在執行具體審計工作時，應當及時地向企業高層管理進行匯報，對于部門之間也要形成良好的互動，從而可以使整個企業內部都有著較強的風險防范意識。在房地產企業中，應當基于審計工作的風險因素，在部門組織中細化審計責任，這樣可以加強審計溝通效果。隨著現代信息管理技術的普及，房地產企業也可以建立企業管理平臺，根據不同部門工作內容授權相應的業務模塊。在審計工作開展中，就可以利用信息平臺采集和對比各項審計數據，從而能夠及時發現問題。房地產企業各層級管理人員以及相關部門，可以通過審計管理平臺，對本部門信息進行分析，同時在信息渠道溝通中，可以提高溝通效率和質量，避免部門之間出現審計理解或者銜接方面的問題。

運用協同審計

房地產企業審計工作，不僅僅是高層管理人員和審計人員的職責，而且需要通過現代審計風險防范理念的滲透，鼓勵所有人員都參與到企業審計工作環節當中。房地產企業的審計風險來源于不同層面，運用協同審計才能夠真正使審計工作融合于房地產企業所有的業務流程中。房地產企業在具體審計執行上，需要構建起審計評價指標和模式。在審計監督和管理實踐中，審計部門內部，除了專職的審計人員外，其他房地產部門也要派駐人員進入審計組織，這樣可以在審計過程中，及時地對各項業務內容進行解釋，同時也可以深刻體會到本部門存在的審計風險。房地產企業審計的宗旨，是通過審計來維護企業良好的運營狀態，這就需要房地產企業提高審計的公正和透明性，使審計價值得到最大程度的實現。房地產企業在審計工作開展中，要對參與審計的人員開展專業培訓和職業道德教育，提高對審計風險的判斷和應對能力，降低企業風險水平。

結束語

房地產企業審計風險及防范，是現代房地產企業經營過程中需要重視的方面。房地產企業的審計風險因素較為復雜，需要企業能夠基于風險因素分析，構建起科學合理的防范途徑，提高房地產企業應對風險的能力。房地產企業運營發展，需要完善審計體系、合理應用審計手段，對企業內部存在的風險問題進行分析和防范，推進房地產企業的健康發展，提高房地產企業的核心競爭力。