房地產企業會計成本核算問題分析

程麗紅

[摘 要]隨著國民經濟的迅速發展，房地產企業的市場規模不斷擴大，市場競爭壓力也隨之增加。與其他企業不同，房地產企業需要大量的資金投入，且投資回收時間長、風險大，加強成本管控是當前企業實現良性發展的重要途徑之一。會計成本核算作為成本管控的基礎性工作，房地產企業在實施成本管控的過程中，要明確核算對象，通過規范化的成本核算流程實現自身的健康發展。文章探析了房地產企業成本核算中存在的問題，并提出了相應的優化對策。

[關鍵詞]房地產企業;會計成本核算;成本支出

1 房地產企業會計成本分析

一般而言，企業的業務內容不同，其成本支出及核算的對象也存在差異，當前房地產企業的成本核算對象主要包括前期工程費用、基礎設施費用以及后期其他費用等。

（1）前期工程費用。是指房地產項目建設前期準備階段產生的費用，包括土地費、建筑安裝工程費及測繪、勘察等工程前期費用。其中土地費用主要為土地征用費（土地出讓金）、勞動力安置費、安置動遷用房支出等;建筑安裝工程費由材料采購費、人工費、設備租借費、安裝、裝飾裝潢費等組成;前期工程費用包括項目可行性研究費、勘測費、測繪費、行政報建費、七通一平費用等[1]。

（2）基礎設施費用。是指建設滿足人們生活需求所需的費用，如電力、給排水、天燃氣及照明等基礎設施費用，公用配套設施費用包括無法有償轉讓的開發小區的公共配套設施發生的支出，如居委會、幼兒園、學校及公共設施的區內公建費、物業辦理費、公共設施維修基金等。這一部分與業主生活的關聯性較大，為確保相關公共設施的質量，企業需要保證設施成本的合理支出。

（3）后期其他費用。房地產企業在工程建設后期還需支付工程及相關設備的維修費及折舊費，工作人員的勞務費等。同時，房地產企業在工程建設中需要投入大量的資金，資金短缺時企業多會與銀行合作進行借貸籌資，這其中往往存在利息等費用，在后期發展過程中企業還需及時支付融資成本，以確保企業的信用。

2 房地產企業會計成本核算問題分析

（1）成本費用歸集不規范。近年來在我國各項政策的扶持下，房地產企業發展迅速，市場競爭壓力不斷加大，部分企業雖強調會計成本核算工作的開展，但其忽視會計工作管理制度及準則的確立，致使企業成本費用分配及歸集等工作缺乏規范性，如未對基礎設施及公共設施建設等間接費用的歸集進行明確規定，成本核算中會計人員容易因經驗等隨意分配并歸集相關費用，主觀隨意性較強，影響了企業的成本核算結果。

（2）成本核算對象不明確。房地產企業的成本支出項目較多，部分環節的支出賬目較煩瑣，并且工程建設各環節的成本費用受市場經濟環境影響較大，其具有較強的不確定性，如市場材料費下降后施工成本降低，不同時期同一項目的成本費用可能存在差異，對此，企業會計核算人員要定期分批次核算各成本支出，以精準核算企業的成本支出。在實際工作中，由于房地產企業同一項目往往涵蓋多項成本的支出，會計人員在進行成本核算時需要精準劃分費用，但由于會計人員工作水平不足，其工作過程中容易出現成本劃分粗細不等現象。

（3）企業賬簿設置不科學。房地產企業與其他企業不同，項目從拿地到建設完成需要幾年的時間，投資周期較長，這一過程中各項成本的支出類型多、金額高，為精準核算成本，多數企業設置了詳細的賬目，各項規范條框較多，列表科目詳盡，項目中的部分成本往往因為時間跨度問題由數個賬簿記錄，在增加會計成本核算負擔的同時加大了后期審計人員的監督難度，降低了房地產企業會計成本核算的精準性。

3 優化房地產企業會計成本核算對策

（1）合理劃分成本核算費用。針對當前房地產企業利用直接與間接成本方式分配成本核算費用，在新形勢下，房地產企業要依據業務需求制定詳細規范的歸集標準，如設置直接成本與間接成本的劃分依據，據此對項目中的各項成本核算工作進行合理分類，構建系統匹配的規范標準。在這一環節中，企業需加強會計人員的成本歸集核算技能培訓與思想教育，增強各會計人員的成本分配類別思想，提高間接成本劃分的精準性。同時在制定分配標準時，會計人員需避免成本利益最大化的分配標準，依照項目的實際情況及后期收益的評估等精準分配成本，以達到工程整體收益最大化目標。

（2）明確規范成本核算對象。在成本核算對象規范環節，房地產企業需結合各項目的建筑結構、建筑材料、商業價值、面積、地理位置、工期、承包單位等因素，依照項目實際情況制定管理需求，科學歸集各項費用，明確費用的主體責任，在稅收清算及成本核算需求下明確規范項目的成本核算對象。如S房產公司在明確成本核算對象中制定了一系列準則：一是在同一項目中，會計人員要依據建筑的結構形式和功能區域等進行分區、分批成本核算，并劃定不同的成本核算對象;二是結構、功能、開發地點、開工和竣工時間等條件相似的，可由一個承包單位進行多項目施工，并將其列為一個成本核算對象;三是若開發項目工期長、規模大，會計人員可在執行經濟責任制的同時依照施工地區及工期等來劃定成本核算對象;四是針對多項目分攤的配套設施，若其具有獨立的設計及施工圖預算，并被多個項目使用，會計人員需將其列為單獨的成本核算對象，若配套設施僅為一個項目服務且成本較低，可將其納入主體項目成本[2]。

（3）科學設置企業會計賬簿。在會計賬簿設計中，房地產企業需要結合自身的發展現狀、當地房地產政策、市場環境等，依據會計制度及流程設置成本核算科目，確定成本項目，針對項目情況對賬簿進行分類設置，并制定全程性成本審核制度。例如，設置總賬、明細賬、現金日記賬和銀行存款日記賬等。明細賬目中設置管理費用（下設企業管理的職工薪酬、修理費、其他費用等明細項目）、銷售費用（下設銷售機構的職工薪酬、物料消耗費、差旅費、車輛使用費等明細項目）、財務費用（下設利息支出、匯兌利益、金融機構手續費、其他費用等明細項目）、開發費用（下設開發間接費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費等六個二級科目）四類。這其中，財務費用中，財務人員需明確“財務費用——利息支出”與“開發費用——利息支出”的界限。一般項目開發期間企業為項目專門借款產生的利息費用應當予以資本化，記入“開發成本”科目，項目開始前和完工后產生的利息費用應當確認為費用，記入“財務費用”科目?！伴_發成本——開發間接費用”明細項目設置中，會計人員要明確劃分其與管理費用、銷售費用的界限。管理費用的各明細項目以企業管理中產生的費用為主，銷售費用下的明細項目以銷售機構產生的費用為主，開發間接成本費用的明細項目以項目管理部門等內部核算單位運行中產生的費用為主。

在將項目成本支出劃分為數個具體類別后，會計人員需依據各項目的特點進行科學核算，如對發生次數或數額較小的費用可通過項目合并進行核算;針對發生次數或數額較多的費用需單獨設立會計科目，并結合合同制定成本明細賬目，利用多欄式的賬簿格式詳細記錄項目開發各環節的成本費用[3]。在動態審核制度制定中，會計人員需全程追蹤并記錄工程成本的流向，依照工程周期設置數個平均的時間段，并將其設為結算日期，以分期分批核算工程款項。這一審核方式不僅避免了人員的不規范行為，同時提升了企業的核算精準度。此外，企業還需設置專門的審計等監督部門，以監督施工及會計人員的工作。

4 結論

綜上所述，當前我國房地產企業會計成本核算中存在一系列問題，對此，在新時期企業要合理規范成本核算對象與費用，科學設置賬簿，并加強會計人員培訓，以強化企業的成本管控力度，實現企業的健康發展。

參考文獻：

[1]呂秋艷.房地產企業會計成本核算常見問題分析[J].納稅，2018，12（30）：81，83.

[2]趙瑩.房地產企業會計成本核算問題與對策[J].中外企業家，2017（3Z）：52-53.

[3]劉軍飛.淺談房地產企業會計成本核算常見問題及完善對策[J].中外企業家，2018（33）：21-22.