淺議房地產工程項目進度管理提效措施

潘廣川

摘 要 隨著國內經濟的快速發展，房地產開發已經成為重要的支柱性產業，而地產開發面臨著資金的時間成本，為加快資金周轉效率，諸多房企采用“高周轉”的開發模式，不斷壓縮工程建設的工期。為此，如何做好房地產工程開發的進度提效管控成為房地產企業研究的重要課題，本文就旨在對影響房地產進度的主要問題進行分析，并有針對性地提出進度提效措施。

關鍵詞 房地產開發;進度管理;項目建設

1房地產工程項目進度問題主要原因分析

1.1 工藝工法技術落后

在房地產開發項目中，普遍采用的施工工藝為懸挑腳手架和木模施工。腳手架需要提前預埋懸挑工字鋼，利用人工方法進行腳手架提升，外抹灰之后再整體拆除，過程中工藝流程較長，需要的人工數量較多。木模板的使用需要在混凝土澆筑之前用人工方式鋪設完成，并在混凝土達到凝期后拆除倒轉再使用，其需要的人工和材料倒轉時間較長，在標準層施工時相較于鋁膜沒有工期優勢。因此，采用傳統工藝，其流程較為固定，對人工數量要求較高，施工的工期較為穩定，當需要大幅提效時，傳統的工藝工法就成為阻礙[1]。

1.2 工序安排不合理

房地產開發涉及的工序眾多，主要包括主體、二次砌筑、總坪、外立面、景觀工程等，每一個單項工程又可以分成多個工序，例如總坪工程可以分為頂板防水、保護層、回填土、市政、燃氣、自來水、園林鋪裝、綠化工程等。單個工序之間存在一定的串聯關系，總坪回填土需首層外架拆除完成，外架拆除需要外保溫和外抹灰施工完成，外抹灰完成又需要室內二次砌筑完成施工。因此，工序之間的邏輯關系復雜。項目在排布各交叉工序時，未理清楚各工序之前的邏輯關系和單工序之間的時間，就容易造成工序安排不合理，導致資源閑置和工程返工。

1.3 進度管控措施不到位

在項目編制完成了施工計劃之后，需要就項目計劃的落地執行和糾偏工作做好相應的管控措施，主要的管控措施包括項目進度計劃執行分解、計劃實施跟進、計劃糾偏管控措施、風險預案等，當項目管理人員未履行好想要的管理職責，在計劃執行時未及時監控到位、進度糾偏措施未及時落實時，項目就容易進度滯后。

1.4 工程建設環境改變

房地產工程建設環境對進度的影響也較大，主要的環境有政策環境、社會環境、自然環境等，房地產項目實施受監督的主體多，政府監管部門政策根據市場的情況隨時會更新和改變，當項目建設未了解到監管部門的最近政策時，容易存在手續辦理返工，造成工程實施的主體也滯后;項目建設周邊社會因素也對工程建設有重大影響，工人加班習慣、當地風俗、人文環境等改變著項目建設的節奏;另外，項目建設也受到天氣的制約，冬雨季施工需提前做好準備，工程建設需提前觀察天氣情況，遇到不可抗逆環境改變時，需做好相應的應急管控措施，避免建設工期損失[2]。

2房地產工程項目進度提效措施

2.1 穿插平行施工

首先，在項目進度計劃實施之前，編制好工程各工序的數量，針對單工序的時間做好相應的時間規劃，了解每一個工序的時間長短，為后續排定合理的計劃做好準備;然后針對每個工序的緊前緊后關系進行邏輯構建，了解每個工序上下游的制約因素，并結合單工序時間排定主要的邏輯線;隨后，從計劃中理出工程建設全環節的關鍵路徑，關鍵路徑即是時間最長的工序路徑。關鍵路線上的工序采用順序施工的方法，其他非關鍵工序采用平行施工方法，計劃排定流程。例如，工程在施工地下室消防工程時，地下室膩子涂料、主體的二次砌筑、園林總坪防水和回填、外抹灰、屋面工程可同時平行施工，平行施工需要合理的場地安排，保障平行施工時工序穿插之間的矛盾，減少成品的破壞和污染。例如，消防管道施工和膩子刮涂同時施工時，容易存在膩子的污染和消防管道的破壞。

2.2 采用新工藝、新工法

工程采用傳統的工藝工法，項目進度提升的整體空間有限，采用懸挑架和木模的工藝，工序不會減少，且每個工序的時間優化的空間有限，采用新工藝、新工法可有效減少工期?，F階段主要的新工藝有：一是采用大穿插施工工藝，項目整體推進使用鋁膜、爬架，通過鋁膜的工藝，增加項目主體結構的平整度，減少修補和抹灰，采用石膏直接刮白，整體減少工藝，節約工期;二是采用裝配式建筑，優化傳統工法，用輕質隔墻代替傳統砌筑，減少單工序時長，且較少垃圾清運時間，材料生產上受環保的制約也較小，項目推進可控性較高，另外，整體裝配式衛生間的采用，可以節約貼磚、吊頂、墻面等施工工藝，節約工期。

2.3 壓縮關鍵工序時間

排定了計劃之后，根據關鍵路線上的單工序特點，對關鍵路線上的工序進行強制壓縮，采取的措施包括增加勞動力投入、資金支持、延長施工時間、優化工藝等，縮短影響整體進程的關鍵工序上的時間，進而整體縮短工程工期。例如，園林景觀在房地產項目實施后期，是項目交付的關鍵工序，為縮短項目交付時間，在工序勞動力飽和的條件下，園林施工時采用夜間施工的方法，再增加園林施工的工人數量和施工機械，采取強制措施提高該工序施工效率[3]。

2.4 項目進度風險管控措施

在項目計劃開始落地實施時，提升項目的進度管理效率也需要采取一定的進度管控措施，主要的措施有：①在人材機方面，做好相應的預留準備工作，勞動力上留有一定的富余量，并有一定的風險管控措施，一旦出現環境改變時，能及時補強;②落實項目計劃糾偏措施，當項目計劃執行時，出現實際形象進度與既定工期不符的情況，采取糾偏措施，分析進度原因，逐步加大人力、資源的投入，追回損失工期;③采取一定的獎懲激勵措施，在合同約定中，對計劃執行效率不高的情形約定相應的懲罰措施，對計劃提前約定相應的激勵措施，并在實施過程中及時跟進和執行獎懲，激勵供應商做好風險的管控。

參考文獻

[1] 劉昌江.正大公司房地產項目進度計劃與控制研究[D].哈爾濱：哈爾濱工程大學，2009.

[2] 韋彬.基于關鍵線路法的項目進度管理與控制研究[J].財經問題研究，2014，（S2）：28-31.

[3] 萬宜忠.項目前期進度計劃及控制研究[J].中國建設信息化，2019，

（15）：72-73.