“營改增”之后的企業稅務籌劃展望

陳家偉

摘 要：信息化和高科技的到來為傳統的社會形態添磚加瓦，稅收制度也在傳統形態的基礎上進行了更新。2016年5月1日，作為經濟基礎性產業的房地產行業加入了“營改增”的行列?！盃I改增”之后，房地產企業的稅負將受到影響，其稅務籌劃也面臨著巨大的挑戰。本文在“營改增”的現實背景下，簡析了“營改增”對房地產企業的影響，發現增值稅的特殊性與復雜性對房地產企業既有積極的促進作用，也有消極的阻礙作用。因此，房地產企業應結合行業特征，加強學習與交流，與時俱進，更新自身的稅收相關知識庫，強化對專用發票、內部組織以及企業建設、生產以及經營各環節的管理，制定適合企業的納稅籌劃方案，達到“降低納稅壓力，保證企業價值最大化”的最終目標。

關鍵詞：營改增;房地產企業;納稅籌劃

0 引言

房地產是國民經濟的支柱產業，房地產市場周期性地波動對中國經濟持續、快速、健康、穩定的發展會產生嚴重的影響。稅收是一國政府最重要的財政收入來源，也是主要的宏觀調控手段之一，稅收政策的改變不僅對一國財政收入和政策調控效益產生不可小覷的影響，對于房地產業在內的所有企業的運營、獲利以及未來發展也有重要的指導意義。為了順應世界的發展潮流，緊跟國際稅收制度的步伐，自2012年起，我國踏上了營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）的改革道路，從全額征收的營業稅改成了道道課征的增值稅?！盃I改增”之后，房地產企業的稅負是增加還是減少，增加或減少了多少;在此稅負之下，房地產企業又該如何抉擇其資金運動的核算以及稅務上的籌劃，才能最大程度上降低其稅負;在保持低稅負的形勢下，房地產企業又該如何確保其納稅籌劃方案對企業未來的發展起到積極的促進作用，而不會產生阻礙作用。這些問題都是房地產企業在“營改增”的背景下所必須面對的現實挑戰，其研究結果對房地產企業未來的運營與發展具有重要的現實意義與指導作用。

1 “營改增”對房地產企業的影響

1.1 “營改增”對房地產企業的積極性影響

1.1.1 “全額”變“道道”，理論稅負降低

在“營改增”之前，房地產企業銷售不動產環節時所繳納的營業稅是按照全額征稅的，全額征稅的最大缺陷就是難以避免重復征稅，將在生產環節時用于制造商品房等不動產所使用的已繳過流轉稅的建筑材料、機械設備以及相關輔助材料等在銷售環節再一次進行征稅。例如，ABC房地產企業在建造商品房時，所購置的建筑材料等1000萬元，在增值稅流轉環節繳納了17萬元的增值稅，而在銷售環節時，ABC企業仍應將1000萬元計入銷售總價，按全額的5%再次繳納5萬元的營業稅，造成重復征收的現象，理論上加重了企業的稅負。而在“營改增”之后，房地產企業實行“道道課征，環環相扣”，對已經繳稅的購進材料實行進項稅額的抵扣，避免了納稅過程中的重復現象。再以ABC房地產企業為例，同樣的背景之下，1000萬元的購進建筑材料已繳納的17萬元增值稅在銷售環節可以予以扣除，雖然企業的稅率上升11%，但是，從理論上而言，抵扣項目數額如果足夠大，將降低企業的繳稅壓力。

1.1.2 “價內”變“價外”，內部體系改善

根據稅法相關規定與理論，營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅，“營改增”之后，“價內”到“價外”的轉變，對企業會造成一定的影響。對于房地產企業而言，“價內稅”與“價外稅”的稅收繳納流程、制度以及納稅體系大相徑庭，企業必須調整其原有的價內稅整體納稅體系以及流程，這一定程度上給予了企業一次改善其繳稅內部組織與構架的機會，將原本零散、有失完備的內部體系以及納稅籌劃方案進行整合，除去不必要的流程，改進包含財務部門、營銷部門等內部組織的關系，加強內部機構的建設與合作，促進企業在納稅環節上達到“即合理、又節稅”的目的。

1.1.3 “簡單”變“復雜”，管理方式優化

由于營業稅是按全額進行征稅，不論從納稅期限、納稅環節以及納稅地點都較增值稅而言更為簡單。增值稅“道道征納，環環相扣”的方式，不僅對其納稅期限、納稅地點有嚴格的要求，對其納稅環節的要求更是嚴苛與復雜，尤其是進項稅額的抵扣，并非所有的項目都能抵扣，抵扣在時間、空間以及票樣上都有明確、嚴格以及詳盡的標準。在“營改增”之前，對房地產企業而言，稅收的征收管理相對簡單，企業的納稅管理與納稅籌劃都處在較為基礎的階段，因此，征收體制的復雜化將促進房地產企業對以往的納稅管理方式進行修正與改革，將老化、不適用的管理方式予以摒除，并借助“營改增”更新其管理方式，規范公司的整體運作形式，嚴格把關所有的業務，從而符合增值稅在抵扣環節和其他優惠環節的標準。

1.2 “營改增”對房地產企業的消極性影響

1.2.1 熟悉程度較低，稅收風險較大

由于“營改增”還處在起步階段，房地產企業對政策的了解還需要時間進行消化，在熟悉程度較低的情況下，難免會造成企業在納稅時出現紕漏。例如，在改革初期，“營改增”有關政策在時間以及項目內容的限制上有較多的細碎規定，若企業熟知程度低，則容易出現無法按照規定標準核算其納稅金額，無法按照規定時間正常繳稅以及由于管理不善或內部組織體制缺失而無法享受相應的稅收優惠等情況，這些情況的發生都大大增加了房地產企業的稅收風險，對企業的經營和發展造成不利影響。

1.2.2 發票規范困難，抵扣成本較大

截至目前為止，增值稅的進項稅額抵扣方式大致有兩種，一種是憑票抵扣，另一種是計算抵扣。憑票抵扣對于票據的要求十分嚴格，只有專用發票、海關專用繳款書等才能進行抵扣。對于房地產企業而言，票據的抵扣面臨著巨大的挑戰。因為我國的房地產企業不僅涉及銷售商品房等不動產業務，也常常涉及到建筑施工材料的購進等業務。而獲取建筑材料的渠道較多，范圍較廣，其供應商大多是經營規模較小的商家即小規模納稅人，小規模納稅人開具的普通發票并不符合抵扣標準。此外，房地產企業的業務繁多且雜碎，票據的收集與處理也需要耗費大量的人力與物力。因此，在難以提供規范的專用發票的情況下，房地產企業將面臨進項稅額無法抵扣的現象，這必然導致其納稅壓力增大。由于稅率的增加，抵扣項目的不穩定，致使其抵扣成本上升，在現實中未必能減輕企業的納稅壓力。再以ABC企業為例，假定其含稅營業額為1000萬元，其中成本700萬元，成本中土地成本占比40%，約280萬元，建筑成本占比50%，約350萬元。土地成本可以從銷售額中扣除，建筑成本可以取得6%的增值稅發票，其他成本未獲得規范發票。那么在“營改增”之前，其應繳營業稅為1000乘以5%為50萬元，而“營改增”之后，銷項稅為71.35萬元，進項稅為21萬元，應納實際增值稅是50.35萬元，因此，從計算結果看，稅負基本無差別，如果除了建筑成本以外的其他成本不能獲得相應的規范發票，將導致納稅壓力增加。因此，發票管理不善，極易造成房地產企業稅負不降反增的局面。

1.2.3 納稅期限未明，資金流動受阻

在改革初期，征收管理尚不明確，對房地產企業的納稅期限，納稅地點等尚未做出合理的規定，而房地產行業是一個特殊的行業，其前期投入較多，銷售商品房時，常常收取預售款項，而不是真正的全額款項，如果納稅期限規定其納稅時間為其簽訂銷售合同之日，那么房地產企業將有大量的資金被稅收占用，這不僅影響房地產企業的項目日常運營，甚至會影響房地產整體發展。

2 對“營改增”之后房地產企業納稅籌劃展望

2.1 與時俱進，更新稅制知識庫

時代不斷進步，社會經濟不斷發展，稅收制度也在改變，納稅籌劃是在掌握現實稅制的基礎上設計出來的。在“營改增”的背景下，房地產企業應及時更新有關稅收制度的知識，加強對財務管理人員的培訓，主動向當地稅務機關獲取最新的增值稅學習材料，并且定時派其員工到稅務部門進行封閉式的學習，及時了解有關本行業增值稅的最新納稅流程、稅收管理辦法以及稅收優惠政策，確保其各項納稅業務的順利開展，最大程度上減少在納稅方面所耗費的成本。

2.2 加強管理，降低實際納稅額

“營改增”為房地產企業敲響了管理的警鐘，增值稅的復雜性對企業管理者的管理水平提出了更高要求，企業不僅要注重營運上的管理，還要注重與納稅相關的管理，尤其是在進料商的選擇與票據的管理方面。在進料商的選擇上，企業應盡可能選擇可以開具增值稅專用發票的供應商，這樣才能確保其票據可以實現抵扣;在票據的管理上，企業應加強對票據的核查，對可以抵扣的項目票據加以嚴格審查，避免因票據的錯誤帶來稅負上的損失。再者，房地產企業應秉持企業價值最大化的原則，在合理降稅的基礎上，保證企業的最終利潤與價值不受到影響。

2.3 增進合作，制定合理性籌劃

房地產企業不僅要加強與稅務機關的交流，還應該增進組織內部之間的協調、溝通與合作，確保各環節之間進行合理的納稅籌劃安排。首先，房地產企業不僅要選擇可以開具增值稅專用發票的進料商，還應該對進料商的資格、材料價格以及材料質量進行全方位的比對。其次，由于一般材料與建筑材料的稅率不同（分別為17%和11%），因而，還可以利用稅率的差異，在選用建筑材料和一般材料時，合理安排其材料的數量，最大程度減少稅額。再者，在合作的各環節，應充分利用納稅優惠政策，實現最大程度上的稅收減免與優惠。最后，房地產企業應充分考慮全行業的情況，制定最適合本企業的納稅籌劃方案。

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