三四線城市中小型房地產企業融資的困難及出路

摘要：房地產行業作為第三產業先導行業，對國民經濟的發展有著較高的貢獻率。同時，房地產行業是典型的資金密集型產業，具有投資大、流動性弱、開發周期長的特點，充足的資金保證是房地產企業能持續經營的基礎。近年來，隨著金融政策的逐步收緊，國家對房地產的宏觀調控和市場監管進一步加強，房地產行業面臨著巨大的資金斷裂風險。如何解決資金的瓶頸，已成為房地產企業，尤其是三四線中小型房地產企業亟待解決的問題。三四線城市的中小型房地產企業融資渠道狹窄、融資壓力巨大，本文通過淺顯分析目前房地產行業的融資現狀及困難、存在的問題及原因，結合財務管理經驗，提出對三四線中小型房地產企業融資的一些對策及建議。

關鍵詞：中小房地產企業;融資困境;融資渠道

中圖分類號：F299?23??文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）01-0115-02

一、三四線城市中小型房地產行業融資現狀

1?受宏觀調控及金融政策影響

自2009年12月份開始樓市調控以來，房地產調控政策經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”，9月的“9·29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年的“國五條”。最后“國五條”的主要方向有“限購”“限價”“限貸”“房產稅”。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及到房地產融資、購房者信貸等方面。

2?融資渠道及現狀分析

房地產融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌集資金的過程。按照融資渠道可分為內源融資及外源融資兩大類。內源融資主要是企業自有資金;外源融資有銀行貸款、債權融資、股權融資，房地產信托融資，民間融資等。我國的房地產企業融資渠道狹窄，目前，大多數的房地產企業主要依賴銀行貸款。據不完全統計，房地產開發企業從銀行取得的貸款在房地產開發資金中占23?86%，企業自籌占28?68%，定金及預收款占38?82%。其中，預收款的大部分來自于后期銷售完成后銀行對客戶的個人按揭貸款及公積金貸款。合計算來，有近60%的資金來自于銀行等金融機構，融資渠道狹窄。

3?中小房地產企業財務風險意識薄弱

受到宏觀政策調控的影響及各種相關新政策的限制，如新的土地政策明確規定嚴格限制銀行給房地產企業發放流動資金貸款來繳納土地出讓金，使得三四線城市面臨較大的拿地壓力。土地、資金、市場是房地產發展的三大要素，一旦不能取得土地，企業就失去了開發權利，面臨無法經營的風險。因此，一些中小房地產企業想方設法獲得資金，目標是拍得土地，拿到項目，而忽視了后期還款壓力。一旦政策波動，市場下行，造成樓盤滯銷，就會面臨無法還款的財務風險。

4?融資條件苛刻

房地產是典型的資金密集型企業，開發周期長，投資成本大，融資期限長。新的信貸政策對房地產企業項目開發貸款提出嚴格的“432”的要求，即房地產開發企業須取得四證，自有資金達到總投資額的30%，取得二級及以上開發資質，才有資格申請開發貸款。而且，近年來，大多數銀行實行名單制管理，少量一線大型房地產企業才有機會進入各家銀行信貸名單。并且貸款的發放多以存量貸款為主，新增名單外的房地產企業很難獲得銀行貸款。另外，與限貸政策相關出臺的個人房屋按揭貸款政策、個人公積金住房貸款政策，都做出了更加嚴格的審核要求。

二、中小型房地產企業融資困難及原因分析

1?自有資金積累不足

中小型房地產企業，尤其是三四線城市，對政策的把控和了解不夠敏感和迅速，經營管理也缺乏計劃導向，導致在項目開發過程中成本管理粗放，項目利潤率下降，影響企業權益的積累。

大多數中小企業過多追求短期利益，缺少詳盡的投融資計劃，關鍵是缺少資金使用匹配計劃，無法及時準確地掌握資金缺口額度、時間及期限的需求，無法提前開始籌劃融資渠道、融資方式，選擇金融機構，合理談判融資條件及利率，往往會喪失融資的最佳時期。到資金需求節點無法及時匹配資金額度，只能臨時尋求民間資金等快速、高成本的資金，造成融資成本的加大，也會降低項目開發利潤，減少企業的所有者權益。

2?融資渠道狹窄

雖然融資渠道有內源融資和外源融資，但是我國大多數的房地產企業主要依靠銀行貸款。

（1）股票融資。通過上市股票融資對企業的門檻及要求較高，目前僅有像萬科、龍湖、融創等一線大品牌開發商通過股票上市解決融資需求，一般的中小企業無法滿足上市的要求，自然無法通過這一融資渠道來解決資金問題。

（2）債券融資。各種夾層融資，債券融資的要求相比上市融資而言相對會低一點，但是在評審項目的過程中，各金融機構通常會持謹慎介入的態度，對項目的評估、市場預期和政策的變動都會有極其專業保守的判斷，對公司的股東背景、股權結構、后期擔保措施、抵押物等都有嚴苛的要求，對資金使用的監管力度也有嚴格的規定，大多數中小房地產企業也是很難滿足要求。

（3）自身積累。中小企業自身積累薄弱，缺少品牌優勢及信譽基礎，也很難得到施工單位及材料供應商的墊資，開發階段需要大量的資金支付。

（4）民間資本。民間資本的成本幾乎是銀行同期貸款利率的1～4倍，而且期限較短，還款壓力巨大，一般情況下企業會盡可能減少民間資本融資。

3?中小型房地產企業財務管理薄弱

隨著我國城市化進程的加快，房地產行業迅速發展，尤其是在三四線城市，涌現出了大量的中小型房地產企業。然而根據有關資料，中小型房地產的平均壽命不到3年。企業最終管理水平的低下體現在財務管理的混亂上。首先，中小型房地產企業往往更注重銷售、工程、采購等一線生產部門，而忽略財務管理帶來的隱形效益。在前期的拿地、方案設計、招投標、簽訂合同等重要事項中往往沒有財務人員的參與。其次，中小房地產企業的財務人員本身專業能力有限，有些企業一般采用家族式的管理模式，主要負責人及出納由親屬擔任，而不注重選拔任用高素質高水平的財務管理人員。最后，因為財務管理的主觀能動性沒有發揮，大量的中小型企業停留在記賬、算賬、報報表的核算層面，財務預測、全面預算、財務分析等功能基本缺乏，缺少對決策有用的管理會計信息，造成財務指標、財務資料難以達到融資要求。

4?信貸政策無針對性

從近幾年的調控政策及金融政策來看，每一次的調控基本都是面向全國所有城市，比如國五條的限購、限價、限貸，對三四線的中小型房地產企業的針對性較弱。一線城市因為流動人口較多，需求巨大，所以通過限購可以控制炒房熱，可是針對三四線城市，人口呈現負增長趨勢，實行限購措施，對有實際需求的客戶造成了困擾，大量新開工的項目銷售速度減緩，造成大量的存量房無法消化，加大了去庫存去杠桿的難度。限價方面，因為北上廣等大城市的房價較高，而對三四線城市限價政策的指導意義較小。限貸政策更是直接影響了客戶的住房按揭貸款，使得房地產企業后期銷售資金不能及時到位，會造成資金鏈緊張，直接影響到房地產企業的融資額度。

三、沖破中小企業融資困難的建議

1?加強投融資精細化管理，提高自有資金積累

中小型房地產企業應及時關注調控政策及信貸政策、土地政策、規劃規范以及各地執行的地方性法規的變化及調整，及時捕捉市場信息，對開發項目做好投融資計劃，至少做到以項目開發周期為期限的開發及資金投入計劃，避免短期拍腦袋決策，合理預留融資時間，使融資部門可以有更多的機會選擇融資方式和機構，選擇較適合本企業的融資方案，掌握資金缺口時間及用款節奏，提前做好融資儲備。減少資金占用成本，增加項目開發的計劃性，以增加企業利潤的積累。

2?拓寬融資渠道

目前房地產行業大量依靠銀行貸款融資，但是隨著限貸政策和銀保監會監管力度的加強，銀行對房地產開發貸款的限制越來越多。建議中小房企應該和其他金融機構多方位對接，嘗試向信托機構拓展房地產信托類融資。對于夾層融資中的股權加債權，或者股權加債權加資產抵押的融資模式，中小房地產企業也應去嘗試，還可以追加法人及股東的連帶擔保等措施。近幾年以來，國家大力支持棚戶區改造及舊城改造項目，并由國家開發銀行及農業發展銀行提供低利率長期限的棚改項目貸款支持。中小房企如能符合政策開發此類項目，可以用棚改項目向開行及農發行申請棚改貸款。推行合作開發，擁有土地的中小型房地產企業可以和資金實力雄厚的大開發企業聯合開發，減少資金壓力，以股權的方式解決融資問題。積極拓展表外融資，如履約保函、工程保函，盡量爭取施工企業的墊資等，解決融資問題。結合信貸政策，嘗試銀行承兌匯票、委托貸款等融資方式，盡最大努力拓寬融資渠道。

3?加強自身財務管理，降低融資門檻

中小房地產企業應該從上到下重視財務管理的重要性，首先，企業老板、股東及高管要增強財務管理的意識，對財務管理要和工程、銷售等部門同樣重視。其次，配備有較高專業素養、有專業職稱的財務人員，科學建賬，規范賬務核算。最后，發揮財務管理的主觀能動性，將全面預算、財務預測、財務分析，報表結構及指標分析做好，形成完善的財務管理體系。

4?加快“分城施策，一城一策”分層政策的實施

最近幾年，各種房地產政策已經考慮到了各地經濟發展的差異，中央還提出了“分城施策、一城一策”的思路。比如房產稅的實行，選擇了試點城市先行，從中總結經驗，針對性較強。希望在規劃、金融政策的制定及實施過程中，也能分層次加快針對性政策的推行，更好地指導三四線中小型房地產企業解決融資難的困境。

參考文獻：

[1]周曉娟?房地產開發行業融資困境及解決渠道的探討[J].長沙大學學報，2015，（6）：27～29

[2]虞巍青?我國中小房地產企業財務管理問題研究[J].中國管理信息化，2015，18（16）：53～54

[3]宿振?房地產企業財務風險管理[J].統計與管理，2015，（2）：109～110

[4]黃楨?房地產企業融資管理問題研究[J].財會學習，2019，（13）：192～194

[5]張穆?房地產企業融資問題研究[J].現代商業，2019，（07）：51～52

作者簡介：

李秀英，供職于陜西聚旺偉業房地產開發有限公司。