物業公司安全管理方面存在的問題與改進對策

朱驍競

[摘 要]面對激烈的市場競爭，提供優質的安全管理服務能夠提升物業公司的核心競爭力，從而推動公司轉型發展?；诖?，本文分析了物業公司在安全管理方面存在的責任難落實、制度不健全、人員不專業等問題，并提出了相應的解決策略，希望為相關研究提供參考。

[關鍵詞]物業公司;安全管理;安全管理體系;宣傳教育

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.071

[中圖分類號]F273;TU998.1[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）18-0-02

0? ? ?引 言

在物業管理工作中，安全管理占據重要地位，關系到居民生命財產安全。但就目前來看，物業行業作為新興服務行業，尚未得到完善發展，各種物業公司服務水平不高，在安全管理方面依然存在諸多問題。因此，物業公司還應加強安全管理研究，以明確安全管理改進方向，促進行業進一步發展。

1? ? ?物業公司安全管理中存在的問題

1.1? ?管理責任難落實

結合城市建筑建設的實際情況看，物業項目存在安全管理主體責任劃分不明的問題。在物業項目管理方面，不同時期物業公司服務對象不同，承擔的責任也存在較大差異。在建筑開發、設計和施工等階段，房地產開發商基本不會允許物業公司介入消防安全管理監督。直至在產權投入使用后，物業公司才會發現消防設施功能不全等問題，使安全管理先天不足。針對遺留問題，開發商后期未能實現承諾，沒有預留物業管理維修資金，使相關費用需要由業主和使用人承擔，導致物業公司與開發商、業主間出現職責分工混亂問題。面對這種情況，部分業主不愿意承擔維修資金，使消防設施難以得到及時購置和維護保養，導致安全管理責任難落實。而部分建筑存在多業態，擁有多個產權單位，聘請了多個物業公司。安全管理則涉及多個行業，容易出現責任難界定情況，導致物業公司工作范圍不明，給管理工作帶來了較大挑戰。

1.2? ?制度體系不健全

結合物業公司安全管理現狀可知，日常工作中時常出現光喊口號、無人落實的問題。追根究底，主要是由于公司未能建立健全安全制度體系，使安全管理流于形式。部分物業公司盡管建立了安全管理制度體系，但缺少詳細制度規范，使相關制度不具可操作性和實用性。如在消防安全檢查方面，并未建立相應監督制度，導致人員未能及時落實消防設施檢查、維護等工作。另外，由于缺少制度約束，使安全管理人員安全意識淡薄，僅在應付上級檢查時開展突擊工作，導致建筑存在較大安全隱患。在房地產行業鏈中，物業公司常常處于弱勢地位，部分物業人員以弱勢群體自居，常常選擇逃避理不清的安全管理責任。在缺乏制度監管的情況下，物業管理人員長期處于自由發展狀態，管理不作為，導致物業公司在安全管理方面存在安全檢查不及時、安全宣傳不到位等情況，難以提供高效的安全管理服務。

1.3? ?管理人員不專業

安全管理工作需要由專業人員開展，然而物業公司大多未能建立職業管理隊伍。結合現實情況可知，物業公司利潤通常不高，聘請人員大多素質水平較低，對安全管理工作認識只局限于防火、防盜。而火災、盜竊事件發生概率相對較低，使人員在日常工作中較少從事安全管理作業。同時，物業管理行業普遍缺少掌握消防知識的技術型人才，在面對現代大型建筑中的高科技消防設施時，無法采取有效的技術手段進行管理。在管理意識淡薄的情況下，導致監控室長期無人值守、消防設備未能及時維護等問題屢屢發生。在消防安全宣傳方面，由于隊伍整體水平不高，只能采取簡單的發布公告的方式進行消防宣傳。受人力、物力、財力等資源限制，在管理工作量較大的情況下，人員往往率先放棄安全宣傳工作。而管理人員將安全管理當作表面工作任務，沒有實際投入到設施、場地和環境的安全監管中，無法及時發現多領域安全隱患，繼而導致安全事故發生率有所提高。

1.4? ?居民參與不積極

在小區治理過程中，缺少足夠的人力、財力、物力等資源支撐，單純由物業公司承擔全部公共服務工作并不現實。因此，物業公司在開展安全管理等工作過程中，需要居民的積極配合，確保相關工作開展得到支持和理解。但實際上，物業公司與居民之間存在溝通不暢等問題，使物業公司面對管理費收繳難問題。在經費不足的情況下，公司財力不足，配備人員不足、素質水平不高，引進安全管理設備設施不及時，最終導致物業公司安全管理整體水平低，引起居民不滿，最終陷入服務供給的惡性循環。在安全管理落實方面，全體居民應承擔一定責任，為相關工作開展提供源源不斷的動力。但隨著城市建設進程的不斷加快，生活節奏緊張，居民多形成一定防衛心理，對公共生活空間缺乏關注，對安全宣傳、檢查等工作無法認同和理解，導致居民不愿意積極配合。長此以往，居民將不參與、不配合、不重視物業公司任何工作，給安全管理帶來較大阻礙。

2? ? ?解決物業公司安全管理問題的策略

2.1? ?加強目標責任管理

根據國家相關法律法規可知，物業公司需要擔負責任區域的安全管理責任，履行保障居民生命財產安全的職責。在深入認識這一要求的基礎上，物業公司還應明確自身管理職責，致力于為業主創建安全生活環境，將安全管理工作提高到公司戰略發展層面，將提供優質安全管理服務當作公司重要宣傳口號。而小區安全管理工作產生溢出效應，將對周圍社會公共秩序產生影響。因此，在安全管理方面，物業公司可以積極與政府基層部門、消防部門、治安管理部門等各個部門溝通協商，并獲得政府的支持，為物業公司與開發商協商加碼，督促開發商配備完善的安全設施，理清各自的安全管理責任。在此基礎上，物業公司需要在年度經營計劃責任書中明確羅列安全責任目標，要求相關單位和人員簽訂安全目標責任書。通過將目標層層下達到具體崗位和人員身上，從上到下提高內部人員的安全意識，為安全管理工作開展奠定扎實基礎。在明確目標的基礎上，加強內部管理監督，保證管理工作有效落實。

2.2? ?健全安全制度體系

為保證安全管理工作的質量和效率，物業公司還應健全安全制度體系，保證相關工作有序開展。具體來講，即公司應建立《安全生產管理實施細則》等制度規范，在明確各個崗位職責的基礎上，利用細則為具體工作提供指導。建立責任追究制度，定期開展監督檢查工作，以確認消防檢查、安全宣傳等工作能否及時開展。發現工作開展不及時，要追究相關人員的責任，采取相應獎懲措施，改進相關工作。在消防安全檢查方面，還應建立完善的工作制度，如值班制度、節假日檢查制度等。層層制訂安全檢查計劃，使檢查工作以點、線、面等不同形式開展，及時發現各種事故隱患，確保安全問題得到有效防控。在經費足夠的情況下，物業公司還應加快全數字安全管理系統開發，完善安全管理體系。發揮系統監控預警功能，實現消防安全管理全覆蓋，而借助系統實現交通智能疏導，能夠提升公司安全管理技術水平。建立應急預案制度，根據系統預警及時啟動預案，為環境安全提供有效保障。

2.3? ?建設職業管理隊伍

在推動公司安全管理工作發展的過程中，還要完成職業管理隊伍建設，為工作開展提供強有力的智力支撐。結合這一目標，公司需要建立安全組織機構，設置安全生產管理領導小組，為單一物業項目配備安全管理員，并要求人員持證上崗，保證安全管理水平達到要求。在隊伍組建過程中，物業公司還應聘請更多技術型人才，確保人員能夠熟練使用監控系統、報警系統等開展安全管理工作。從人員入職開始，開展安全三級教育和公司制度教育，并要求人員全部通過現場測試考核，使工作人員具備較強安全意識、掌握安全技能。日常工作中，物業公司應邀請消防專家開展消防安全法規宣講工作，確保人員理論知識素養能夠得到持續提升。在人員培訓方面，還應定期組織人員開展火災應急預案等各種預案培訓活動，要求人員針對電梯困人等事故開展救援演習，確保人員在事故發生后能夠沉著理智應對，最大限度地減少損失和危害。同時，不斷加強人員后續教育，提升人員的安全管理水平，繼而使相關工作得以高效開展。

2.4? ?強化安全宣傳教育

為引導居民積極配合和參與安全管理工作，物業公司還應面向居民廣泛開展安全教育工作，提高居民對安全管理問題的重視程度?？紤]到人力、物力等資源的限制，物業公司可以選擇與居委會、志愿者機構等社會組織合作，共同在小區開展安全宣傳工作，強化居民安全防范意識。想要使安全宣傳取得良好效果，需要物業公司長效開展工作宣傳，因此，物業公司需要定期開展各類突發事件專題講座，使安全意識逐步滲透到小區的每個家庭中，帶動居民參與小區安全管理。同時，還要建立安全宣傳工作檔案，完整記錄相關工作和小區安全事故等信息，為實踐工作開展提供科學理論指導。此外，為擴大安全宣傳范圍，還要以豐富的形式開展工作，除了利用宣傳欄、手冊等形式開展安全宣傳，還應借助微信群、小區網站等各種途徑傳播醫療急救知識、火災防控知識等各種安全知識，以文字、圖片、影像等多種形式開展安全教育工作。

3? ? ?結 語

結合物業行業發展情況可知，盡管物業公司可以為居民提供諸多服務和便利，但在安全管理方面仍然存在較多問題，使安全檢查、宣傳等工作難以有效落實。為提高自身安全管理水平，物業公司還應加強目標責任管理，在合理劃分安全管理責任的基礎上，建立完善的安全管理制度體系，保證各項工作得以有序開展。為了滿足實踐工作需要，物業公司還要加強職業隊伍建設，通過加強宣傳教育吸引更多居民參與安全管理，繼而使安全管理工作得以高效開展。

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