廣西養老地產SWOT分析

摘? ? ? ? ? 要：當前，我國人口老齡化趨勢日益加深，在全面建設小康社會的時代背景下，養老地產作為養老產業的有機組成部分，充分體現了養老制度的創新。廣西是中國長壽之鄉，隨著老年人口數量的逐年增加，養老地產受到人們的廣泛關注。本文運用 SWOT 分析法，對廣西養老地產行業進行分析，找出其優勢和劣勢，解讀其面臨的機遇和面對的威脅。

關鍵詞：養老地產;優勢與劣勢;機會與威脅

基金項目：2018年度廣西高校中青年教師基礎能力提升項目：廣西旅游養老地產發展對策研究（編號：2018KY1275）;2019年廣西教育廳首批“廣西高等學校千名中青年骨干教師培育計劃”科研項目：福利多元主義視角下廣西養老地產發展對策研究（編號：桂教人〔2018〕48號）

近年來，隨著人口老齡化進程的明顯加快、人均收入的不斷提高、居民生活水平的逐步改善，一些老年人越來越重視自己的生活質量，不再滿足于原有的生活環境。但現在廣西壯族自治區大部分養老服務機構服務質量低、設施落伍的狀況看起來已經沒有辦法勝任老年人日益增長的高標準養老需求，眼下十分需要開發建設具有鮮明特色和完備功能的新型養老地產項目。

一、廣西養老地產的優勢（strengths）

1.區位優勢得天獨厚。廣西有非常豐富的長壽文化和養生資源，具備區位、生態、長壽品牌和旅游資源各項優勢，這些優勢給特色養老服務業的發展提供了良好的條件。廣西在近年來充分利用獨具特色的自然生態資源優勢，積極創建養老服務業綜合改革試驗區，做到定位科學、規劃合理，推動健康長壽產業、特色老年產品、民族保健醫療、休閑養生旅游等為代表的特色養老服務、休閑養生產業，致力發展養老服務、健康養生業等戰略性新興產業，實現經濟轉型升級，助推地方經濟增長，讓健康養生養老產業極具鮮明的廣西特色，呈現出生機勃勃的發展態勢。把北部灣國際旅游度假區、桂林國際旅游勝地、邊關風情旅游帶、巴馬長壽養生國際旅游區等重點旅游風景區域打造成一批集養老養生、休閑旅游和醫療保健功能為一體的基地。開始實施規劃建設北部灣國際濱海養生健康服務基地、玉林國際健康城、賀州市生態健康產業示范區、梧州市嶺南生態養生城、巴馬國際長壽養生養老服務集聚區等30多個各具特色的養老產業園區，廣西養老產業園和旅游度假區得到眾多國內外老年人的關注。這些先天的區位優勢讓廣西的養老地產發展風生水起，市場前景不可估量。

2.地產開發商青睞有加。對于廣西養老地產這塊蛋糕，任何商業地產開發企業都不可能不想參與分享，一些房地產開發商也以實際行動表明雄心，在開發資金相對緊張的情況下，找準時機，嘗試從這一新興行業領域中分得一定的利潤，紛紛加入到廣西養老地產項目的開發中來。華潤置地廣西分公司重點布局健康養老產業，其中華潤置地悅年華項目地塊位于南寧良慶區玉洞大道以南、新良路以西，由三宗地組成，總面積約為145畝。此地塊為社會福利及養老地產項目，這是南寧市首次公開出讓的集住宅、養老、醫療為一體的建設用地。其中頤養社區占地34畝，建筑面積9.6萬平方米，建設有五棟活力長者公寓，一棟高齡養護公寓，一個健康館。在公司的精心策劃下，打造頗具華潤企業文化特色的廣西養老地產新模式。伴隨著以南寧為代表的城市開發住宅養老之新型養老模式的推出，推動了廣西社會發展產業化進程，帶動了地方經濟增長，推進廣西老年住宅、老年社區的建設，這也為廣西養成地產的發展增添了無限的源動力。

3.投資資金來源較為豐富。根據相關了解得知，目前廣西的健康養老服務行業，市場前景十分廣闊，市場需求相當龐大，一些開發商和投資商紛紛加入養老地產的開發，這其中包括保險公司、地產商、房地產基金等。目前，泰康人壽、華潤置地等多家實力雄厚的企業紛紛進軍廣西，試水廣西的養老市場，投身養老地產項目，大量的資金在這些金融地產企業的引領下，流入到廣西區內的養老地產市場。據悉，泰康人壽公司把開發投資養老市場作為公司的發展戰略，精心打造健康養老產業——泰康之家。由泰康人壽公司投資的泰康之家·桂園養老社區項目是泰康之家在全國開工建設的第13個項目;同時該公司計劃向廣西北部灣經濟區部分城市擴張發展，進一步布局養老社區。保險行業的投資讓廣西養老地產市場為之振奮，以泰康人壽保險為龍頭的投資基金為激活廣西養老地產的開發注入了新鮮血液，同時極大地拓展了廣西養老地產的投資資金來源。

4.養老住宅規劃做到以人為本。廣西的養老地產從布局上結合老年人的需求，對項目進行因地制宜規劃，力求更加合理、切合實際。第一，從項目周邊的自然環境、交通基礎設施狀況以及居住便利性等方面，通盤考慮選址的問題，盡可能體現出區位條件方面的優勢;第二，深入調查研究，從老年人的立場出發，從特殊客戶的日常生活需求方面考慮，在住宅內設置無障礙設計、緊急呼叫系統、明確的標志等，小區內還引進醫療保健中心，這在住宅規劃設計方面充分做到以人為本;第三，養老地產結合老年人對生活方便、休閑養化、養老保健、居住環境優美的需要，并且按照生活親情化、服務個性化的需求，對養老地產項目進行開發。對比一般商業住宅，必須考慮配套設施和生活便利，確保老年人能夠在住宅附近“一站式”解決各項需求。

二、廣西養老地產的劣勢（weaknesses）

廣西養老地產雖有良好的發展空間和遠大的發展前景，但直到近幾年才得到房地產開發商和其他投資公司的關注。通過近幾年廣西養老地產的發展歷程和廣西養老地產行業的發展現狀來看，相比較而言，遜色于其他商業地產的開發以及其他養老服務。相對而言，廣西養老地產在開發運營環節中還存在一些劣勢。

1.拿地成本普遍不低。目前，當地政府在土地出讓價格的設定上普遍偏高，這是因為政府要保證財政收入，必須使地方財政得到平衡，并且根據地方經濟增長和區域經濟發展的需要，土地財政也應給出自己的貢獻。開發周期較長是養老地產的突出特點，由此需要承擔長期開發的風險，為了減小開發的風險，養老地產的拿地成本必須嚴格控制，要求低于商業地產的地價。眾所周知，普通商業住宅的開發周期較短，取得預售資格之后，通過一定規模的銷售利潤，能夠較快實現贏利。相對高額的養老地產拿地成本可能使許多開發商望而卻步，有心拿地，但無力承擔開發周期較長的風險。正因為如此，一些開發商通過招拍掛等方式從政府手里獲得取了土地，卻不大愿意開發投資期長、投資回報低的養老住宅產品。

2.缺乏明確的開發定位。目前，在廣西養老地產行業，有些房地產商為了獲取政府在土地及稅收上的優惠，不惜打著開發養老地產的旗號，但在獲取這些優惠后就變著法子去開發營利性較高的商業地產，使得項目開發缺乏清晰明確的定位，既不像養老地產項目也不敢稱商業地產項目，因為名不正言不順，也就是說部分養老地產的開發存在著“掛羊頭，賣狗肉”的現象。養老住宅的開發比較費心，亦比普通住宅更為復雜。普通地產領域很少將住宅銷售與物業服務放在同等重要的地位，但養老地產必須堅持做好住宅銷售與物業服務，兩者一個都不能少。同時，養老地產需要將房地產產品與針對老年人的社會福利緊密結合。結合養老地產開發具有復雜性的因素，要求開發商必須明確自己的開發定位，做到不忘初心，保持養老地產項目始終如一。

3.規劃不夠科學。廣西區內一些地產開發商由于沒有深入調研就盲目上馬工程，不了解老年人對住宅的需求，所以開發的養老住宅不能迎合和滿足老年人的實際需要。養老地產項目開發前缺乏對老年住宅的科學規劃和合理設計，由于開發前期成本投入較大，項目到了中后期就可能因為開發上的困難和阻礙，放棄規劃老年住宅的建設理念，造成項目建成后將之作為普通住宅進行銷售，亦是對前期投入的巨大浪費。一般而言，老年人對于社區的公共服務設施更加關注，這是因為衰老的生理會帶來心理上的變化和差異，進而使老年人對于住宅的設計需要特別的關懷。例如，懷舊是諸多老年人的特征，對于家中舊的物品可能不忍心丟棄，需要開發商做到人性化設計，在老年住宅內設計一些面積較大的儲藏室，以滿足老年人念舊的心理需求。

4.配套設施不夠健全。城市中心區域高昂的地價這一現狀迫使部分養老地產開發商改變策略，審時度勢，到城市郊區或城區的邊緣地帶開發建造養老住宅，有效降低拿地成本，不利的一面是周邊設施不健全，會給老年人的生活帶來不便。一些養老服務機構沒有深入調研，不了解老年人生活需求與一般年齡段不一樣的特點，配備的管理服務人員不夠用，管理人員的專業性跟不上，雖然名義上稱為老年公寓，但給老年人提供的養老服務卻缺少針對性。老年人進駐養老公寓后，由于公寓內的設施不完善，也無法得到滿意的養老服務。

三、廣西養老地產帶來的機遇（opportunities）

1.養老產業發展得到政府的大力支持。近年來，廣西壯族自治區黨委、政府認真貫徹落實習近平總書記關于加強養老服務工作的系列重要指示精神，先后出臺了《關于建設養老服務業綜合改革試驗區的意見》《廣西養老服務業綜合改革試驗區規劃（2016-2020年》等政策文件，在自治區層面，建立了由發改委和民政廳牽頭，26個政府部門組成的養老服務業綜合改革試驗區聯席會議制度，分別在財政、金融、用地、醫療、稅費、保險、人才等方面制定出臺了20項扶持政策文件，自治區民政廳、自治區發改委聯合印發了《廣西健康養老產業發展專項行動計劃（2019-2021年）》，明確了未來3年廣西健康養老產業的發展目標，進一步推進健康養老產業發展，將其培育成為全區新興產業。各地政府努力肩負起養老服務的社會責任，把傳統的家庭養老模式轉變為現代的社會養老模式。由于得到政府的大力支持，有了官方政策的保駕護航，帶來的是前所未有的機遇，廣西養老地產發展將在稅收費用、資金的供給、土地的成本等方面得到很多的優惠，有了政策的扶持，必將進一步規范和完善養老地產的開發管理。

2.社會總體需求相當龐大。就中國而言，自古以來，占據主導地位的養老模式屬于傳統的家庭養老，但由于20世紀80年代初期實行的計劃生育政策造成如今“421”（即四位老人一對夫妻一個孩子）家庭結構的普遍化;同時，空巢老人現象的也非常常見，大幅度增加了老年人對機構養老服務的需求，家庭養老模式大有被社會養老模式所代替的趨勢。廣西人口老齡化在我國各?。ㄊ校┒?，屬于比例相對較高的自治區。根據調查得知，到2019年底，廣西60周歲以上老年人口接近800萬，老年人口占全區常住人口的15%左右，80歲以上的老年人口基數較大，有100萬之眾，100歲以上的高壽老人占到我國百歲老人總人數的10%，達到6000余人。全國有76個“長壽之鄉”，其中廣西有25個，在排名上高居榜首，廣西作為全國“長壽之鄉”實至名歸，這么龐大的養老需求，給廣西的養老地產帶來重大的發展機遇。

3.可觀的高端養老需求。在廣西，盛行孝道文化，強調子女要為父母養老送終，大部分老年人不愿意到養老機構養老，子女更不愿意將老人送到養老機構，在他們眼里這樣做是有違孝道的，因此普通養老機構閑置和空缺了大量床位，造成社會資源的極大浪費。廣西現階段養老設施不夠先進，老年公寓、敬老院、養老院作為主要的社會養老機構，服務質量不高，經營規模不大，被視為養老設施和機構的發展速度相對有限和緩慢的原因。與此同時，人們收入、生活水平的不斷提高，社會老齡化進程的不斷加快，老齡人口數量迅猛增長，老年人對生活質量的要求也不斷提高。事實告訴我們，現實中部分養老機構跟不上形勢的需要，質量低下的服務、落后的環境設施，這已經無法滿足老年人日益增長的更高層次養老需求，因此，目前亟待社會上的養老機構與時俱進，努力為老年人打造特色鮮明和功能完備的養老地產項目。

4.多樣化的服務需求。老人年的觀念伴隨著經濟社會的快速發展而不斷改變，時下許多的老年人不再愿意與子女住在一起，他們向往獨立自立、生活自理的養老生活，這部分老年人群觀念開放，十分愿意接受養老地產項目。時代在變，老年人的養老觀念也與時俱進，現在社會上老年人對養老地產項目的服務需求空間較大，這與是時代發展的趨勢。對于養老地項目的開發和建設，應充分進行市場定位，從老年人心理因素、老年人消費習慣、老年人生活形態、購買產品形態等方面進行分析，使地產開發商對老年人進行充分了解，選擇構建合理的運營模式，以滿足消費者個性化、專業化、精細化的需求。

四、廣西養老地產面臨的威脅（threats）

1.養老地產的質量發展存在難題。伴隨著廣西人口老齡化速度的不斷加快，急需養老地產在數量上增長和質量上發展齊頭并進。但現實卻有些艱難，目前我國養老地產還未發展為成熟產業鏈，更何況經濟不算發達的廣西。房地產市場上以養老地產為噱頭的項目確實不少，但真正能夠滿足老年人生活需求的養老住宅卻很難找到。從全國情況來看，能真正打好養老地產牌也僅僅是萬科、碧桂園等實力超群的房企，泰康保險、中國人壽等諸多保險企業也僅將養老地產作為社會保障的一部分。就廣西樓市而言，也只有南寧近兩年才上馬華潤、泰康的高端養老地產項目，廣西其他各地市大型純養老地產項目幾乎為零。

2.沒有受到金融界的青睞。養老地產屬于長期型的投資，投資大、收益慢，需要金融機構在資金上的支持，但是依現有的銀行業務來看，還沒有制定專門的政策扶持養老地產;同時，按照需求的角度而言，老年人的購房支出是大額開支，迫切需要有針對老年人的購房貸款，銀行卻對貸款買房人群設定了年齡條件的限制，一般規定為按揭貸款的年齡必須在60歲以下;此外，缺乏相應的保險產品和服務也是養老地產開發和運營面臨的一大難題，眾所周知老年人屬于弱勢群體，在生活中發生意外的可能性相對較高，保險公司如果能適時推出防止老年人日常起居意外的保險產品，則能較好為養老地產開發商規避后期運營中承擔的風險。

3.高端養老客戶群嚴重不足。廣西中高端養老地產項目的開發對于目標客戶群體的經濟實力有著很高的要求，相對昂貴的購房支出讓普通家庭負擔沉重。目前，社會上對于中高端的養老市場需求旺盛，不過這些客戶往往存在著購買力不夠和支付能力不足的種種問題，造成中高端養老地產項目打造出來之后，很難迅速賣出并回籠資金?？傊?，由于以上因素的存在，或多或少地會影響到養老地產項目的投資回報率，這將成為目前阻礙社會資本投資養老地產的攔路虎，這一問題值得我們深思。

參考文獻：

[1]蔣秋.廣西聚力發展健康養生養老產業紀實[N].廣西日報，2017.1.12.

[2]廣西：政策護航-力促健康養老產業發展.廣西壯族自治區人民政府門戶網站http：//www.gxzf.gov.cn/gxyw/20191105-775968.shtml，2019.11.5.

[3]汪煜鸛.養老地產項目運營模式優化研究[D].黑龍江：哈爾濱師范大學，2016.

作者簡介：

吳志送（1978.12-? ），男，壯族，廣西陽朔人，研究生，講師，研究方向：城市管理與社會治理。