新經濟形勢下養老地產開發與運營盈利模式分析

周政

【摘要】基于對新經濟形勢下養老地產開發與運營盈利模式的研究，首先，闡述房地產開發企業轉型背景。然后，分析新經濟形勢下養老地產開發模式。最后，給出新經濟形勢下養老地產運營盈利模式，包括出售模式、租賃或會員制模式、出售與租賃相結合模式等。

【關鍵詞】養老地產;開發;運營盈利模式

在當今社會快速發展背景下，我國人口老齡化的速度正在不斷加快，同時人口老齡化帶來的問題也逐漸嚴重。對于人口老齡化問題我國給予更多重視與關注，并出臺許多政策條例，在此背景下，促使很多開發商在養老地產的開發中紛紛試水。在養老地產的開發中，與正常地產開發存在很多不同，需要對各類問題進行充分考慮，采用最為合理的運營盈利模式，這樣才能滿足社會市場需求，創造更多經濟效益與社會效益。所以，本文將針對新經濟形勢下養老地產開發與運營盈利模式相應內容進行闡述。

1、房地產開發企業轉型背景分析

對于房地產企業的轉型背景下，本文主要從以下幾點進行闡述：

;;;（1）對于養老產業的政策性指導力度逐漸增加。從目前我國發展中可以看出，中央對于養老產業開始加大政策性指導與投入力度，主要是促使養老市場問題能夠得到更好解決。并且明確指出，對于養老問題要積極應對，要將社區功能以及家庭功能充分發揮出來，促使社會養老服務能夠得到一定發展與進步，強化老齡化服務事業與相應產業。

;;;（2）尋求新的發展。在以往房地產企業發展中，很多經驗豐富并且資金雄厚的房地產企業發展起來，近些年，為抑制房價過快增長問題，中央部門出臺一系列調整政策，政策力度較大，而且時間較長。很多開發商開始結合自身發展與市場發展實際情況，對自身戰略進行調整，希望實現自身的差異化擴張。

;;;因此養老地產投資，已經成為房地產企業轉型的主要發展方向，其目的是創造更多經濟效益與社會效益。房地產企業會從地產角度，對養老地產進行分析與了解，對于資金周轉與資金利用效率給予更多重視與關注。在養老地產開發期間，會通過配套部分銷售型物業，實現資金回籠。

2、新經濟形勢下養老地產開發模式

在如今新形勢發展背景下，養老地產開發模式會被細化為不同方向，比如，家庭方向、社區方向、機構方向以及養生度假方向。從目前我國養老模式中不難看出，通常情況下是將常住養老模式、候鳥養老模式作為重點與關鍵。其中常住養老模式又被細化為居家模式以及社區模式等，采用該種模式，可以保證老人能夠生活并居中在相對熟悉的環境中，并且可以獲得有效的養老服務。候鳥式養老通俗來講就是異地養老，該種養老模式，可以使得老人的旅游需求以及度假需求等得到滿足，在休息之余，可以將醫療服務、保健服務以及康復服務等引入。在當今家庭規模以及家庭結構不斷變化背景下，使得家庭養老的功能被不斷弱化，在養老中對于機構服務以及社區服務的需求正在不斷提升。

對于居家養老而言，最好的養老模式就是對住宅展開適老式設計，將居住功能作為重點，面相的對象就是生活能力較強，具備獨立生活的老人。對于社區養老模式而言，其可拓展向相對較多，比如，可以開發專門養老公寓，在新建成小區中，構建專門養老公寓，或者構建全齡化社區。還可以開發建設綜合性養老社區，將養老產業鏈不同環節融入到其中。機構養老模式最為主要的就是醫療資源，因此，在機構養老模式地產開發中，要打加強醫養結合社區建設工作。度假養老模式的地產開發建設，不僅要使得老人的養老需求得到滿足，同時還要融入不用服務，比如，養生服務、休閑服務以及娛樂服務等。

;;;總之，在不同養老模式地產開發中，要對社會市場中老人的實際需求進行分析與了解，同時對全齡化社區、綜合性養老社區、醫養結合社區以及度假養生社區實際特點、優勢、劣勢以及選址要提前做好分析工作。這樣才能確保養老地產開發建設工作的有序進行，使得老人們的養老需求可以得到滿足，為人口老齡化提供高質量服務。

;;;比如，在全齡化社區的選址中，要選擇交通便捷、城市近郊，并且自然資源豐富的地區，其特點主要是同子女可以生活在同一社區中，對于資金實力有著較高要求。優勢主要體現在老人并不會產生隔絕感，而且銷售空間較大，面臨的客戶群更加廣泛。存在優勢的同時，也具備一定劣勢，項目前期資金投入相對較大，而且存在一定投資風險，對于物業管理能力有著較高要求。

;;;綜合性養老社區在選址中，要選擇城市近郊或者城市遠郊，自然資源豐富。特點就是對于資金實力有著更高要求，有專業良好品牌價值，物業要有著較強的管理能力與管理水平，規模相對較大，功能更加完善，相應配套設施要齊全。優勢主要是配套設施齊全，升值空間較為明顯，同時對于整個項目有著一定掌控力。劣勢主要是資金成本高，項目建設周期較長，資金成本回籠較慢。在項目建設期間，對于此類問題要全面分析，這樣才能確保建設項目的有序進行。

3、新經濟形勢下養老地產運營盈利模式分析

3.1出售模式分析

如果養老地產運營盈利模式，采用出售模式，那么通常在住宅項目當中，會開發養老型住宅，使得老年人的需求可以得到滿足，比如，無障礙設計、配套老年療養中心等。還有類似于普通住宅，推出市場出售使用權。該種運營應力模式，投資回報周期相對較短，與普通房地產大致相同，對于開發商專業沒有過多需求。在養老地產設備設施中，其投資相依相對于普通商品住宅而言較低。在房屋購置中，其成本較高，而且市場需求不穩定。該種模式通常情況下適合有老年人的家庭客戶，以及健康活躍的長者。在這里比較著名的就是，保利西塘越項目以及萬科隨園嘉樹項目，此類房地產項目在建設過程中以及項目配備中，能夠對養生養老需求進行充分考慮，因此，增設相應康復療養中心。項目通常都回背靠度假社區以及養生社區等，消費者看中的主要是可以提供更加高端的養生服務，而不是現階段的養老服務。此類項目的主要位置就是，核心城市輻射范圍之內。因為所處地理位置較好，而且環境優美，投資回報更快。萬科的隨園嘉樹項目，在開盤后就售罄，購買者主要是四十多歲青壯年，主要是為自身日后養老打下基礎。

3.2租賃或會員制模式分析

養老地產開發商在完成項目建設后，并不會將項目資產出售，而是通過收取租金方式，或者收取會費方式，促使使用者能夠享受到不同的專業服務，該種模式被稱之為租賃或會員制模式。該種養老項目主要面對的對象是，收入較高、學歷較高并且比較活躍的老人，此類老人能夠更好接受專業服務，無論是在支付能力上，還是在意愿上都會高于正?？蛻?。如果從屬性進行分析，該種模式更加符合養老地產的實際定義，收益可以保證持續且穩定。在項目中更加注重的是出售服務，不同房地產開發商之間競爭的主要是，地理位置、環境以及專業服務。

;;;在這一過程中，需要擁有更加專業的運營管理團隊，其中較為有名的就是親和源以及復星，親和源主要從事的就是專門的養老地產專業機構，而復星主要從事的職業是醫療投資民營集團，能夠與美國峰堡之間進行合作。會員制模式注重的是項目軟實力情況，項目實際發展不會被其他企業輕易復制，如果可以做好，那么競爭力也會隨之提升，能夠在社會市場中，樹立良好養老地產品牌，為未來連鎖化發展打下良好基礎。但如果采取該種運營盈利方式，在項目前期中，需要投入大量資金，而且項目會存在一定風險性特點。

;;;比如，親和源在開發建設過程中，因為資金緊張問題，將一部分產權出售。其他房地產企業在養老地產項目開發中，也并不是一帆風順，如果結合最初的定位，那么其對象主要是活躍長者，為能夠促使收入來源可以增加，在實際運營期間，對象偏向于失智失能型老人。因此，如果綜合進行分析，該種模式更加是用于資產管理部門以及保險機構，對于資產投資進行長期追求的投資人員。

3.3出售與租賃相結合模式分析

在采用出售與租賃相結合模式過程中，開發商通常情況下，會對一部分老年住宅商品房進行出售，或者將剩余部分老年住宅商品房以及持有的配套物業進行出售，從而獲得更多銷售利潤，并提供相應服務利潤。出售與租賃相結合模式更加靈活，可以使得不同老人的多元化需求得到滿足。在前期銷售中實現資金回籠，從而開展下一階段的物業運營，這樣企業的資金壓力會在很大程度上減輕，但還有一部分采用租賃方式，這對于開發商的專業能力以及運營能力有著更高要求。企業不僅要面對銷售壓力，同時還要承擔一定的租賃風險，怎樣才能明確房屋租賃與房屋銷售之間的比例，才能創造更多經濟效益。比如，萬科的幸福匯項目，在幸福匯項目中，拿出一百多套房源進行養老試點，這一百多套房源占據整個項目的百分之十一左右。

;;;在項目建設中，拿出一部分進行適老化設計，適合活躍長者居住并對外銷售。老年公寓活躍長者之家，是由萬科自持，親和源負責進行經營管理的項目。萬科之所以采用該種模式，主要是在項目建設之前，對城市養老主要接受程度以及支付能力進行調查與分析，在此基礎上，發展出該種模式。與此同時，太陽城在我國也是運作相對較好的養老項目，在該項目中，對外出售一千七百多套房源，并且能夠提供一千張左右床位，屬于銀齡公寓，太陽城房地產開發公司，屬于私人投資與私人開發。銀齡公寓入住率相對較高，能夠達到百分之九十以上，主要針對對象是健康、生活能夠自理的老人，因此，居住的大多數是離退休干部，知識水平與文化水平相對較高。

;;;太陽城可以為居住的老人提供良好醫療服務，并且與安貞醫院之間合建太陽城醫院，在醫院中配有一百多張床位。在太陽城的銀齡公寓中，可以對國家出臺的免營業稅優惠政策進行享受，每張床位民政部門每個月都會給予補貼。項目盈利主要依靠的是營利收入以及養老費用。

;;;在其周圍配備相應的購物中心、溫泉俱樂部娛樂中心以及文化教育中心，提供有效的配套服務。能夠實現對外經營，創造一部分效益。養老收費主要包含不同部分，比如，五萬到三十萬不等的醫療費用押金，每個月壹仟柒佰元到肆仟壹佰元不等的入住費用，以及其他的服務費用等。

結束語：綜上所述，養老地產開發與建設工作，受到更多人的重視與關注。在此背景下，在實際養老地產開發中，房地產企業要對各方面問題進行分析與研究，考慮市場情況與面對的主要對象。然后結合實際情況，采用最為合理的運營盈利模式，在滿足不同老年人需求的同時，創造更多經濟效益與社會效益，將我國人口老齡化問題更好解決。

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