房地產建筑成本控制研究

李萍

摘要：對于房地產企業來說，建筑成本控制工作是內部管理中的關鍵構成，甚至決定了建筑項目的經濟效益。在房地產企業經營發展中，成本控制的影響因素較多，為保證成本控制工作的有效展開以及獲得預想中的成效，企業應當積極探索成本控制方法的創新，并將財務會計和管理會計結合，加快業財一體化的轉型。鑒于此本文便圍繞房地產建筑成本控制展開論述，探討了成本控制中的問題以及有關對策。

關鍵詞：房地產企業;建筑工程;成本控制

引言：隨著我國房地產領域的快速發展，與其相關的開發業務在規模上也實現了有效拓展，若能將企業建筑成本控制工作有效落實，那么建筑項目的經濟效益就可以有效提高，為房地產企業的經營發展提供有力支持，同時也能強化企業的綜合競爭能力。對此房地產企業在經營計劃的編制與實施中，應當重點做好建筑成本的控制，強化成本控制意識，讓建筑建設全過程的成本支出都能處于合理范疇，從而保證建筑項目的經濟效益。

一、房地產建筑成本控制面臨的問題

（一）過于關注施工環節，其余環節缺乏重視

房地產建筑項目屬于一種產業鏈，因此成本控制工作應當貫徹建筑施工全過程，項目各環節工作能否有效落實都可能會對房地產建筑項目的成本帶來影響。但從實踐的角度來看，部分房地產建筑項目在成本控制中往往存在一些理解誤區，通常過于關注“顯性”成本控制，而針對“隱性”成本控制缺存在重視薄弱的現象，主要表現在非常關注建筑施工過程的成本控制以及溝通管理，但針對項目決策和招投標等環節的成本控制卻沒能予以應有的重視。還有部分企業僅關注某一環節的成本控制，其他環節成本支出很容易出現超出預算等問題，這導致成本控制工作本身可能流于形式，也可能出現“各掃門前雪”的情況，無法實現成本控制的全員參與，成本控制的最終成效往往不盡人意[1]。

（二）業務與財務部門溝通存在障礙

傳統的財務管理模式下，財務人員往往不會主動參與到業務活動的各項過程，會計信息的收集也不夠全面，業務與財務以及其他部門之間存在明顯的信息不對稱問題。成本控制工作大多集中于財務會計上，針對已完成的資金或交易展開核算與監督，反饋企業的財務信息及盈利能力等。財務管理工作的有效落實在企業經營、管理、決策方面發揮的輔助作用不夠明顯，經營活動和管理活動的監督管控力度也存在缺失。

（三）成本控制體系存在漏洞

很多房地產企業在建筑成本控制中都存在著一些體系上的漏洞，雖然房地產行業近些年的發展十分迅速，但成本控制體系卻存在著松懈的跡象。如某房地產企業為中小型企業，在優化成本控制體系后當年的建筑成本就節約了將近2000萬元，這就能看出完善的成本控制體系對建筑項目經濟效益帶來的影響。而實際上不少房地產企業在成本控制體系建設上都存在不同程度的問題，這些問題不單單表現在體系本身的完善性與可行性上，同時體系能否有效落實也決定了成本控制的最終效果。

二、房地產建筑成本控制的有關策略

（一）做好決策階段的成本控制

在建筑工程決策階段中，成本控制應當側重于項目投資方面，房地產企業應當做好建筑項目的調查和分析工作，把握項目策劃定位，為設計工作提供可靠的依據和標準。調研與策劃工作都是影響投資決策合理性的關鍵要素，在投資決策過程中，項目負責人應當全方位分析項目方案是否具備可行性，從技術、人力、材料、設備等多個角度去分析成本效益，利用更科學更可行的方式確保項目方案的投資效益最大化。對此在項目投資決策的造價控制中，項目負責人應當全方位且細致性地分析項目不同環節的投資信息，保證投資估算的精確性，并且對項目土地開發成本、建筑安裝成本、稅費等實施精準核算。在投資決策中開展成本控制期間，造價控制人員還要充分了解房地產行業的市場發展規律，以及對工程造價帶來影響的各項因素，對于建筑項目可能存在，并影響投資效益的各項因素提出有關建議，對項目地段周邊環境情況、七通一平情況、季節與時間周期等及性能分析，調整好預算管理方案，確保投資階段估算目標成本的精確性[2]。

（二）做好招標階段的成本控制

在建筑項目招標過程中，工程造價控制人員應當嚴格管控工程造價指標，從而保證建筑安裝成本可以得到控制，提高經濟效益。招標文件的起草到落實都可能會對之后的成本管理細節帶來影響，所以需要對招標文件的編制進行嚴格管控，需要在掌握工程性質、地理信息、周遭設施、工程周期等條件的基礎上，采用合理的現場調度方法與財務結算方法，針對工程安裝費用與勞保費用等都要進行詳細規劃。進一步的項目工程成本控制要求中，造價控制人員還要了解甲供材料與甲指乙供材料的有關指標，嚴格要求變更索賠與簽證洽商處理辦法的合理性，包含時間時效和取費標準、計算準則等。在招標期間，造價控制人員還要對參與招標的施工單位進行資質與信譽的評價，根據施工單位的行業信譽度及過往的工程業績信息、后續發展潛力等綜合評估施工單位的資質信息。招標方法可以選擇邀請招標，有助于房地產企業與施工單位建立長期的合作關系。在招標合同的執行上，應當提前分析合同內容中可能存在的風險問題，并明確甲供材料的采保費與總包管理費、材料調差等費用的結算調整區間。

（三）控制施工質量和成本之間的關系

其一，建筑材料。造價控制人員需要對建筑材料的工程效益進行分析，通常要達到工程質量和功能性要求，與此同時還要盡量選擇性價比較高的材料。施工設備上，大型設備可以選擇租賃的方式，一些技術先進且運作較為高效的設備可以選擇直接采購，從而控制人工成本，規避無效勞動等問題;其二，施工環節造價控制。應當嚴格把控設計變更與工程簽證等環節，按照這些環節的具體要求，工程造價控制人員應當做好施工圖紙會審以及設計變更效用分析、簽證管理等工作。對于施工圖紙會審來說，成本能控制工作應當明確項目業主單位的技術人員、監理人員、施工負責人等人員方面的管理，當發現更改施工圖紙中具有不規范現象時應當及時進行整治。設計圖紙的變更需要設計人員盡量改正其中的不合理部分，按照監理單位所擁有的技術資源來制定對應的管理措施。施工變更中，造價控制人員應當了解施工單位為何提出變更要求，以及提出了哪些變更要求、變更要求會產生哪些連鎖變化等，保證施工變更后的建筑成本依然處于可控范疇?，F場簽證管理中，造價控制人員應當計算好項目費用的增減，利用分級管控的方法對施工過程做好記錄工作，包含各種隱蔽工程或重點工程，以此來規避費用結算中可能出現的相互推諉問題[3]。

（四）完善成本控制體系并有效落實

房地產企業建筑成本控制需要經由成本控制體系來提高成本控制效率，但成本控制體系的建設要規范，后續的落實環節也要重點把控。利用合理的成本控制機制以及方法的合理應用，完善成本控制體系，針對成本的形成過程予以管理，考慮控制方案的靈活性與適用性，讓控制體系可以在房地產建筑成本控制中產生理想的效果。在成本控制體系相對完善的條件下，房地產企業還要保證體系能夠順利落實，讓建筑成本控制工作的開展更具時效性，為成本控制營造和諧的實施環境，最終實現成本控制水平以及經濟效益的提高。

結束語：房地產企業應當提高對于成本控制的重視程度，技術發現成本控制中現存的問題，針對這些問題進行合理解決，通過管理會計來強化企業建筑成本控制效能，不僅能提高建筑項目的經濟效益，而且還能控制房地產企業項目經營中可能存在的風險因素，強化房地產企業的核心競爭力，也助推企業的長遠可持續發展。

參考文獻

[1]陳錦鳳.房地產企業建筑成本控制研究[J].財經界，2021（09）：37-38.

[2]羅必映.房地產建筑成本控制分析[J].住宅與房地產，2020（09）：7.

[3]牛寶利.房地產開發企業建筑成本控制關鍵研究[J].現代經濟信息，2019（09）：219.