淺談房地產企業破產中消費性購房人優先權的實現

劉興樹 高紅漫

摘 ?要：購房人權利優先是基于居住利益至上的考慮而做的特別突破，這種突破要求管理人在消費者購房人的識別上要采取慎重的態度。房地產企業破產涉及購房人、建設工程承包人、抵押權人等諸多利益主體，其破產債權清償順序的安排往往牽一發而動全身。文章從購房人繳納全部購房款的處理;購房人繳納大部分購房款的處理;購房人支付小部分購房款的處理;購房人違約金、賠償金、利息損失、房屋差價款按普通債權處理;實務操作必須對消費者購房人的認定進行嚴格把握等五部分內容，闡釋了實現消費者購房人優先權應該明確操作路徑，以期最大限度地保障債權人利益，實現房地產企業破產中消費性購房人的優先權。

關鍵詞：購房人;優先權;取回權;債權;賠償金請求

中圖分類號：D92 ? ?文獻標識碼：A ? ?文章編號：1673-7164（2021）45-0082-03

近年來，房產價格上漲，購房人往往需要“掏空六個口袋”方能購買房產，但購房人所購房產大多是期房，因此在獲得交付前需要經過相當長時間的等待。房地產企業陷入困境時，購房人、承包方、抵押權人等諸多權利人均會提出訴求，購房人怎樣實現優先權值得探討。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中解釋了購房人的優先受償權。已交付了全部或者大部分房款的消費性購房人，施工承包人就此商品房享有的工程款優先受償權時不能抗辯購房人。依據民法的基本原則，消費性購房人權利屬于物權性質，應當優先于施工方的債權。不過，在消費購房人的權利確定為債權時，其優先的債權還是突破了工程款債權優先的原則。這種認定的法理依據應是基于生存利益和交易安全原則后的一種特別規則，具有正當性和實體法依據，也是符合實質公平原則的體現。

綜合相關法律規定和實踐經驗，《企業破產法》規定，破產管理人在破產申請受理前有權進行解除或是繼續履行債權雙方未履行完畢的合同，只需通知對方當事人。這可以讓破產房企擺脫履行中合同對房企破產財產構成的負擔，盡量歸集用于公平償債的財產，管理人只需履行對擴大破產財產有利的合同，而解除不利的合同。故管理人根據房地產破產企業現狀以及購房人付款情況行使繼續履行或解除合同的權利，能最大限度地概括性、公平性地保障債權人整體利益。

在具體操作上，可以遵循下述處理路徑，嚴格房地產企業破產中消費性購房人優先權的實現。

一、繳納全部購房款的購房人

（一）房屋已建成已辦證但未交付

購房人可以擴大行使登記物權或行使取回權。對此，破產管理人不可以行使合同解除權對抗。在破產處置工作中，物權登記在廣義上可以包含預告登記、登記備案等等。因此，房企破產時可視有預告登記或備案登記的購房人已取得了房屋的物權所有權，而不再將其歸集到破產債務人財產之列，購房人可以依法向管理人行使取回權。對此，管理人應按原合同履行向購房人交付房屋的義務。

（二）房屋已建成己交付但未辦證

法院辦案一般是根據司法解釋的要求，雖然有不動產登記生效的物權法原則，但特別法是優先于一般法的。當房屋不屬于破產財產時，購房人當然有權取回房屋，管理人無權解除合同。比如開發商的土地權質押因尚先償還銀行貸款而先解除的時間段內，購房人欠付少部分房款。若是開發商在此期間破產，就使購房人因未辦理產權登記手續而失去已購或已入住的房屋優先權或物權取回權，顯失公允，易誘發群體性事件，于公平償債不利。因此，房地產企業進入破產程序后，購房人應享有已獲得交付使用的所購房屋之產權，有權請求辦理產權過戶手續，但應以支付超過一半房款為量化的判斷標準。

（三）房屋已建成未辦證也未交付

在特定物買賣中，破產財產認定的基本規則之一，相對人已完全支付但尚未轉移占有的特定物不屬于破產財產。所以，管理人無權解除該類合同。比如最高法院在楊飛與北京英嘉房地產開發有限公司物權確認糾紛案件中認為①，房地產開發企業申請破產后，購房者已付全款的，可以請求企業管理人履行交付房產和辦理所有權變更登記至消費者購房人名下，且不屬于個別清償，不能作無效處理?？梢?，消費者已支付商品房全部款項時，既不發生法定解除，也并無約定解除事由，破產管理人并無解除權。

（四）房屋未建成未辦證也未交付

房地產企業的房屋未建成的情況下，司法實踐中對尚未竣工驗收的房屋是否屬于破產財產是存在爭議的。比如，浙江省高級法院（2016）浙民申3380號判決書就認為，未竣工驗收的房屋屬于特定物，經相對人選定并支付全部價款后，該房產就是屬于購房人的財產，而不再屬于破產財產。而江蘇省高級法院（2016）蘇民申1406號判決書卻持相反的觀點，尚未竣工驗收的房屋不屬于特定物，即使是購房人已全部支付價款，該房產仍然是屬于房地產企業的破產財產，而不能歸屬于購房人財產，因為房屋能否建成尚未可知。觀點對立很強烈。對此，破產管理人可根據具體情況作具體決定，在交付房屋和返還房款給購房人的兩種方式中選擇。倘若房屋最終未能建成，購房人的房款返還請求權也應該優先于工程款和抵押權受償②。

二、繳納大部分購房款的購房人

房地產企業破產時，對于已經繳納大部分價款的購房人，如果與房地產企業雙方有未履行完畢的合同時，房地產企業管理人有權選擇繼續履行或者解除該合同。但同時購房人又享有優先受償權。這個立法未解決的矛盾，管理人工作雖有難度，但也有了自由裁量的空間。在實務中，管理人能否解除繳納大部分購房款購房人的買賣合同的確存在極大的爭議。有的管理人認為消費者購房人的物權期待權具超級優先地位，管理人的解除權是受到限制的。也有管理人認為他們的解除權不應該受到限制。因此，管理人需要綜合考慮破產企業、重整投資人資金實力以及在建工程具體情況，倘若繼續履行更有利于保障債權人利益則應選擇合同繼續，讓購房人的房屋交付請求權優先。如果房屋無法建成，購房人目的無法實現，房地產企業會不可逆轉地進入破產清算程序時，則可以對繳納大部分購房款的購房人給以房款返還請求權，且視該請求權具有優先地位[1]。

三、僅支付小部分購房款的購房人，按普通債權處理

購房人只支付了少部分購房款或者定金，倘若管理人選擇解除合同，購房人有權主張返還房款。該部分房款屬于普通債權還是共益債務，不論是理論上還是實踐中均存爭議。采用共益債務也會讓管理人對買賣合同的處理上更為慎重[2]。

其實，購房款應該作為普通債權，應嚴格限定共益債務的認定。在法律未明確將其認定為共益債務時，管理人將其認定為普通債權更符合《企業破產法》精神。

有個判例印證了這一規則。江蘇省高級法院在陳子祥與南通市久發房地產開發有限公司破產債權確認糾紛案件中，認為購房人名下無其他房產，且所購房屋是用來居住，并已支付超過房屋總款項的50%時，購房人對于登記在被執行房企名下的商品房提出異議的，可以排除執行，未超過50%的，不可排除執行。因陳子祥所支付的購房款并未達到總款項的50%，因而判定陳子祥購房人債權屬于普通債權，不屬于可以對抗建設工程價款優先受償權以及排除執行的情形③。

四、購房人賠償金、利息損失、房屋差價款、違約金等按普通債權處理

此類債權人在合同被解除后，有權請求賠償損失。這就產生了各種的違約金、賠償金、房屋裝修損失、利息損失賠償及差價補償請求權，對此，應一概認定為普通債權[3-6]。這樣處理，公正地貫徹了破產償債的特殊規則。

五、實務操作必須對消費者購房人的認定進行嚴格把握

雖然消費者購房人具有權利沖突時的優先權，法律賦予其優先權是基于保護消費者購房人的生存權，為了避免動搖抵押權具有優先性這一基本原則，管理人必須對消費者購房人進行嚴格識別。

第一，審查房地產企業破產時是否具有書面買賣合同。為了避免房地產企業與購房人的惡意串通，還需要核實網簽、備案等手續。因網簽有房屋主管部門的確認公示，故可作為書面買賣合同的認定依據[7-11]。

第二，買受人名下無其他用于居住的房屋。即：商品房消費者名下沒有用于居住的房屋;或名下有1套未滿足基本居住需要面積的房屋。而且，商住兩用房因具有居住性質，也屬于住房范疇。買受人及其配偶、未成年子女等，未分戶的，均應視為一個主體。

第三，購房人支付款項超過了總房款的50%。應嚴格核實消費者購房人的支付記錄，對于現金付款應核實來源，避免房地產企業和消費者惡意串通[12-13]。

總之，房地產企業破產涉及諸多利益主體，爛尾樓問題使得破產案件更加復雜。對購房人、建設工程承包人、抵押權人債權順位要有公平的安排，破產實踐的處理要事出有法、事出有因。但破產管理人還是應該在處理時結合購房人合同履行程度、房產建設進展等，厘清購房人權利保障形態，最大限度保障購房人的權利[14]。

法律應該優化購房人權利優先的破產程序。購房人權利優先是基于居住利益至上的考慮而做的特別突破，這種突破不僅要求管理人在消費者購房人的識別上采取慎重的態度，為了避免購房人的優先權對其他債權人和交易秩序的沖擊，管理人需要充分利用債權人會議的作用，在制定債權審查標準時充分聽取債權人會議的意見，并在債權人會議監督下完善購房人債權的審查和復核，并及時公示。

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（責任編輯：鄒宇銘）