房地產業上市公司資產結構、資本結構與盈利能力關系的實證研究

蔡韜玉

摘要：中國房地產業作為國家發展的重要產業，在日趨激烈的市場環境下正面臨著不斷改變其資產配置結構和改變融資形式的巨大壓力。合理的企業資產和資本結構分配有利于提高我國企業的盈利能力，因此如何正確合理安排企業資產結構和資本結構的比例至關重要。本文針對A股市場上市的房地產公司，主要使用實證分析方法，以資產、資本結構與公司盈利能力之間關系的回歸分析為主線，研究它們三者之間究竟存在著何種關系，以及怎樣改進和完善資產和資本結構，并提供一些相應的對策及建議。

關鍵詞：房地產業上市企業;資產結構;資本結構;盈利能力

一、引言

房地產業是促進我國經濟發展和社會進步的重要產業，長期以來，我國的房地產業一直處于政府的"管控之下"，房地產政策也受到許多法規和制度的約束。目前我國的房地產市場正處于深度調整時期，隨著政府出臺了同時執行租賃和銷售以及其他監管的政策，房地產業面臨著競爭日趨激烈的新局面。房地產企業傳統的經營模式已經不再適應企業實現可持續收入和快速發展的目標了。因此，如何轉變資產運營模式和擴大融資渠道成為房地產公司適應新環境并提高企業盈利能力的必然要求。

二、研究假設

貨幣資金的變現能力最好，保留適當和充足的的貨幣資金可以有效幫助上市公司償還債務并繼續維持正常經營活動。如果企業持有的貨幣資金相對較少時，可能會直接導致整個公司的資金鏈緊張，從而直接導致公司資金周轉不平衡，進而對整個公司的正常運營產生直接性的影響，這會嚴重降低公司盈利能力。

H1：資金資本比率與公司的盈利能力正相關。

固定資產對于很多制造企業來說，對其生產經營十分重要。但是，對于房地產企業來說，過多的固定資產所耗用的成本也很大，房地產企業不需要進行房屋建造，企業固定資產所占的比例越高，很難達到業務本身的收支平衡點，結果將導致利潤率低下。

H2：固定資產比率與公司的盈利能力負相關。

品牌效應對現代企業的長期經營戰略發展越來越重要，企業無形資產的比率愈來愈高，說明公司就越容易具有核心競爭力。因此，無形資產所占比重越大，其獲利能力越好，企業績效就越強。

H3：無形資產比率與公司的盈利能力正相關。

房地產行業的大部分企業流動資產均超過了60%。雖然流動資產的變現能力較強，但是也應該保持在一個合理的范圍內。我國的房地產上市公司的房地產投資開發模式仍然占主導地位，流動資產比例過高，較長的周轉期限可能會限制企業盈利能力的提高。

H4：流動資產比率與公司的盈利能力負相關。

產權比率越低，股東的市場份額和他們在公司總資產中的權益就愈大，企業面臨的償債壓力就小，合理的股東和資本結構將使得公司面臨的競爭和財務風險相對較低，獲利的能力也就相對較高。

H5：產權比率與公司的盈利能力負相關。

房地產業作為資本密集型的行業，在發展迅速的同時，近年來也出現了房地產公司的產能嚴重過剩、過多的庫存和高額債務融資導致償還公司債務的雙重壓力的現象，對公司的業務發展產生了較大影響，不利于公司盈利能力的提高。

H6：資產負債率與公司的盈利能力負相關。

三、研究設計

（一）數據來源與樣本選取

本研究選取2014—2019年房地產業上市企業為樣本，數據的出處是各個公司年報和銳思（RESSET）數據庫，并用SPSS22.0處理。為了盡量使搜集的數據能夠真實可靠，對其進行了改進與完善，方法如下：1、ST類型的公司財務狀況往往是不太穩定的，為了防止有極端情況，將這類公司去除;2、擯棄數據不完整的企業樣本，最終得到625個樣本數據。本文在分析過程中采用的是IBM SPSS22.0數據分析軟件。

（二）變量選擇與模型設定

1.變量選擇

本文選用的變量是：反映公司資產結構和資本結構的關聯財務指標是解釋性變量，而盈利能力是解釋性變量。

盈利能力指標。盈利能力往往是指企業在一定期間內利潤和市場份額的增加。本文根據事實研究，最終選用了變量凈資產收益率Y1和資產凈利率Y2。

（2）資本結構指標。本文根據實際考慮，采用變量產權比率X1、資產負債率X2。

（3）資產結構指標。根據我國房地產業上市公司資產結構的特性，選擇變量固定資產比率X3、無形資產比率X4、流動資產比率X5和貨幣資金比率X6。

2.模型設定

為了能夠測試上述假設是否成立，本文建立多元線性回歸模型，進行多元線性回歸。模型如下：

Yi =α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+μ（i =1，2）

上式中α是常數項，α1、α2、α3、α4、α5、α6均為待定系數，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7均為回歸參數，μ是隨機誤差項。

四、實證研究

（一）相關變量描述性統計

在進行相關變量描述性統計之后，發現在625個樣本中，均值最高的是產權比率，為291.026996，而貨幣資金比率的均值最低，為0.140606。在選用的八個指標中差異最大的是產權比率，說明房地產業產權比率發生的變化最為明顯，該行業中上市公司的籌資方式變化較大。流動資產比率與貨幣資金比率之間的標準差和方差較小，該行業這兩個財務比率相差不明顯。但是，從影響企業盈利能力的核心指標：凈資產收益率來看，它們之間的標準差與方差比較大，這就說明了我國房地產行業各個企業在盈利情況上存在著很大的差異，整體資本結構不太穩定。

（二）回歸結果與分析

資產結構、資本結構與資產凈利率的回歸結果與解析

經過SPSS處理得出了模型結果，模型的相關系數R為0.387，調整后的R 方為0.141，Sig.值<0.001，F值=18.136，闡明了模型總體的擬合程度一般，但是因變量與自變量之間的關聯性較弱。根據表1可以看出的是貨幣資金和資產負債率在1%水平下呈現出了明顯的正向關聯性。當其他條件不變時，保持充足的貨幣資金和較高水平的資產負債率有利于盈利能力的提高。無形資產比率在5%的水平下與資產凈利率顯著負相關，產權比率在1%的水平下與資產凈利率顯著負相關。因為，房地產企業很少涉及直接參與房屋建設的情況，企業自身涉及到的的技術研制開發較少，眾多企業的無形資產比例都很低，有的甚至都沒有無形資產，過多的無形資產有時會不利于企業的發展;而且產權比率過高會使得融資成本偏高，進而不利于企業盈利能力的提高。固定資產比率與流動資產比率雖然會對資產凈利率造成正向的影響，但是卻并沒有通過顯著性測試。

資產結構、資本結構與凈資產收益率的回歸結果與解析

經過SPSS處理得出模型結果，模型的相關系數R為0.310，調整后的R 方為0.087，Sig.值<0.001，F值=10.917，這也闡明了模型的因變量與自變量之間的關聯性同樣較弱。由表2可知貨幣資金投入額在1%的收益率水平下與企業凈資產的收益率有著顯著的正相關，充足貨幣資金使得企業實現盈利的能力提高。從無形資產比率和產權比率來看，它們分別在1%的水平下與凈資產收益率明顯相關，且方向為負。流動資產比率在10%的水平下與凈資產收益率呈現出明顯的負向相關。這就是減少無形資產的占比和產權比率將會促進企業盈利能力的提升，過多流動資產將會導致使各項流動資產周轉時限加長，會不利于公司的經營運轉。固定資產比率和資產負債率雖然與凈資產收益率正相關，然而都沒有通過顯著性檢驗。

五、結論與建議

（一）結論

經過上述的實證分析，得到了以下結果：公司的貨幣資金比率和資產凈利率、凈資產收益率密切相關，方向為正，H1成立。固定資產比率與資產凈利率顯現出輕微負向相關，與凈資產收益率顯現出輕微正相關，H2不成立。無形資產比率與資產凈利率、凈資產收益率密切相關，方向為負，H3不成立。流動資產比率與資產凈利率顯現出微弱的負相關關系，然而不顯著，與凈資產收益率顯然負相關，H4成立。企業的產權比率和資產凈利率、凈資產收益率之間的關系顯然負相關，H5成立。資產負債率與資產凈利率顯現出明顯正相關關系，與凈資產收益率是微弱正相關，然而并不顯著，H6不成立。

（二）建議

上述分析結果表明：第一、企業要保留足夠的貨幣資金，首先這能夠維持正常的經營運轉，進而有利于提高企業盈利能力。第二、房地產企業并不涉及建筑工程的建設，所以并不需要過多的固定資產。適當降低固定資產的比例也能夠減少企業的固定成本，提升企業的利潤。第三、作為房地產企業，可以適當提高負債水平，充分發揮財務杠桿的作用。債務融資成本相對較低，越來越多的房地產企業更加偏好于其債務性質的融資。第四、要降低流動資產的比率，存貨等流動性較弱的資產比率相對較高，會不利于企業的經營。

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