房屋面積預測和實測誤差研究

李芝蘭

（湖南省沅江市住房和城鄉建設局，湖南 沅江 413100）

商品房面積大小直接決定了其售價，廣大購房群體對房屋面積高度關注，尤其是同一房屋在預測和實測后產生的誤差更是引發廣大購房群體關注的焦點問題。當前，房屋面積測量主要是采用實地量距、坐標解析等方法測量房角點、邊長等要素，并計算房屋面積。誤差主要產生于實地測量誤差、數據計算誤差等方面，進一步提升測繪精度、優化計算方法，減少房屋面積預測誤差非常重要。

1.房屋面積預測和實測誤差概述

房屋面積預測是指在商品房預售活動中，由開發部門委托，由經房地產行政主管部門認可的具備房地產測繪資質的測繪單位，按照《房產測量規范》、開發部門提供的公用面積說明、規劃核準圖紙等針對尚未竣工的房屋預先測量其面積。所測得的面積可用于項目前期宣傳，也可作為商品房網上備案和預銷售。

房屋面積實測是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托，由經房地產行政主管部門認可的具備房地產測繪資質的測繪單位，按照《房產測量規范》、房屋竣工圖紙、變更圖紙等對房屋進行實地勘測、繪圖并計算面積。所測得的面積是購房者辦理房屋所有權證、結算房款、結算物業費的依據。

從工作實踐來看，房屋預測面積和實測面積會產生一定的誤差，二者并不一定都會完全相等，以某房產項目的測量為例，在該項目的竣工驗收階段，測量人員發現房屋預測面積和實測面積存在較大誤差，見表1。

表1 某房產項目預測面積和實測面積對比

從表1 可見，僅以上三項內容就產生了830.4m2的面積差，在各地區房價水平均較高的當前，這部分面積的價值顯得非常珍貴。為了充分發揮建筑面積的價值，必須使預測面積和實測面積相統一。

2.房屋面積預測和實測誤差的成因

從測繪實踐來看，房屋面積預測和實測誤差是普遍存在的，其會對房屋銷售造成較大影響，因此測繪人員應及時分析該誤差的產生原因。

2.1 規劃設計變更

開發建設單位因某些因素的影響，需要對原規劃設計進行變更，會對房屋功能、尺寸造成影響，就會直接影響房屋預測面積。房屋開間、進深等的變化會對房屋總面積、分局面積造成影響，而公用面積發生變化則會影響其他分戶的面積分配。

2.2 施工影響

在施工中，受多種因素影響，可能出現不按照設計圖紙施工的現象，這無疑會導致實際面積和預算面積的誤差，如原規劃設計總層數是10 層，結果竣工時建成了11 層；或原規劃分戶面積100 m2，但竣工時建成了120 m2，進而引起預測面積和實測面積不一致。另外，有的施工單位在施工過程中出現放樣誤差或其他施工差錯，導致預測面積和實測面積不一致。此外，即使是正常的施工，也有可能引起輕微幅度的預測面積和實測面積誤差。

2.3 公用空間變化

房屋建筑竣工后，為了滿足居民生活需要，通常會在建筑內設計一定的公共空間，如消防室、倉庫房、車庫等，也有多棟樓共用的設備房等，如果這些公用空間的設計、施工發生變更，則會擴大或縮小公攤面積，進而引起預測面積和實測面積的誤差。

2.4 測繪方法的影響

測繪人員是按照設計圖紙進行測繪的，設計單位測算面積的方法有很多種，有的是根據房屋軸線測算，有的是按照房屋長寬高測算。在竣工后的面積測繪中，有的是按照最后確定的設計圖測算，有的是進行實地測繪，有些實測就會因為測量和計算過程中的數據誤差而產生最終面積測算誤差。再者，即使測繪部門按照同一標準進行測算，也會因計算方法等方面的差異而使得同一建筑的面積測算出現前后誤差。

2.5 測繪人員因素

隨著科學技術的進步，新的設計理念、設計方案不斷出爐，如商住辦公混合、綜合體、多塔樓通過裙樓連接等，結構和功能非常復雜，對測繪計算提出了更高的要求，測繪人員稍有不慎就可能出現計算錯誤。筆者結合自身工作經驗，對測繪人員常出錯的現象進行了總結：樓梯分攤去向計算錯誤，出現二層以上使用的樓梯分攤給一層或未使用樓層的現象。實際上應為“誰使用誰分攤”；斜屋面房屋預測算時，沒有注意標高，全部按照＞2.2 m 測算，在產權登記辦證測繪時才發現有些地方的高度不足。實際上，計算建筑面積時，斜屋面是按層高≥2.2 m 的方法計算建筑面積的；復式住宅、頂層陽臺遺漏，有的建筑圖紙上標注了露臺，但屋頂上卻蓋有樓板，導致漏看。也有的標準層都是陽臺，但頂層陽臺部分有蓋，部分是露臺，測繪人員全部按陽臺計算；讀錯圖紙，如未落地凸窗按落地測算，排風井、送風井、采光井未注意標高等等。

3.房屋面積預測和實測誤差的控制措施

3.1 加強測繪圖紙審核

設計圖紙是預測建筑面積的必需資料，圖紙的準確性直接關系到建筑面積預測的準確性，測繪人員應注意檢查圖紙資料是否有設計單位的蓋章，是否是全套設計施工藍圖。有的單位提供的是未經規劃部門核準擴初設計的圖紙，這類圖紙經常出現變更，并不能用于預測。一套完整建筑施工圖應包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、陽臺圖、樓梯圖、總平面圖等，若附有建筑設計CAD 光盤則更好。測繪人員應注意檢查平面圖的尺寸、套型等是否標注清楚，若不清晰則無法進行平面圖繪制；還應檢查圖紙對水泵房、發電機房、配電室、制冷機房等公共配套設施的說明，確定公共配套設施能否分攤。尤其要注意圖紙的文字注釋，如架空層、連通陽臺等，全面詳細地把握圖紙上的各個要素。

3.2 做好施工協調

有一些誤差是施工過程中引起的，因此可以通過提升施工單位的施工質量來縮小誤差，施工單位應提升技術水平，確保工程質量。政府相關部門要通過抽查、問詢、巡視等嚴把竣工驗收關。監理部門要加強對各個施工階段的監督，堅決制止違法施工、不按圖紙施工的現象，最大化地減少施工過程引起的預測、實測誤差。

3.3 提升測繪質量

很多設計圖上的尺寸包括柱軸心尺寸、結構外墻尺寸等，這些數據需要進行換算才能測算所需的墻體中心尺寸、墻外邊沿尺寸等數據，因此測繪人員在作業時應看清圖紙上標注的是哪些位置的尺寸。在用面積預測換算邊長數據時，要考慮到竣工后的實際情況。例如，設計墻厚20 cm，加上墻體兩側粉灰層厚度各2 cm，實際上是24 cm。也有的房屋沒有標注邊長尺寸，測繪人員也能通過查閱結構圖來得出相關數據，像陽臺、樓梯等在平面圖上的尺寸可能不準確，此時就必須以大樣圖為準進行計算。另外，通過建筑設計CAD 光盤來獲取數據也是一個快捷途徑，測繪人員應看清楚設計圖上各個層的結構關系，如大廳高度、坡面屋頂層高、陽臺頂蓋、樓層高度等。

3.4 做好人員培訓

針對測繪人員技術引起的誤差，有必要持續提升測繪人員的技術水平、責任感，并優化測繪方法，在全面自查、互相審核的基礎上，組織測繪作業專職檢查人員進行產品過程檢查，并由總工進行審定，各環節環環相扣。技術部門應不定期對測繪產品進行野外抽查，做好記錄，對典型案例進行重點分析、討論和總結。測繪人員應對整套圖紙的平、立、剖、樓梯、陽臺、飄窗等進行詳細解讀，單位內部也要經常性地組織技術交流，對新規則、新情況進行交流溝通，共同進步，確保每個人對細則都理解到位。另外，測繪單位也應建立健全責任制度，對屢次、頻繁出現計算錯誤的人員給予一定的處罰，通過獎優懲劣的方式促使測繪人員增強責任心和注意力，不斷提升測繪水平，減少技術因素引起的測繪誤差。

3.5 做好誤差解釋

在竣工驗收階段，如果兩類面積測繪的差異較大，尤其是預測面積明顯大于實測面積導致開發商可售面積減小時，測繪人員應依據相關規范向開發商進行解釋。當預測面積小于實測面積時，測繪人員應首先核對相關數據的正確性，在確保數據正確的前提下通知開發商，做好各方的有效溝通。

4.結語

總而言之，在房地產開發和建設中，多種因素都會引起預測面積和實測面積的誤差，對此，測繪部門、開發部門、施工部門、房產管理部門應齊心協力，共同采取措施控制測量誤差，提升房產面積預測的準確性，促進房地產實測的健康和穩定發展。