土地儲備成本審核中的實踐與思考

王潼飛

【摘要】土地整理儲備成本控制對于土地資源的合理利用和有序健康發展至關重要，也是政府對土地資源有效管理的重要一環，如何更好地實現土地儲備成本的高效合理的審核成為政府需要考慮的重要工作。文章基于多年對于土地儲備成本審核的實際工作，介紹了土地成本審核的發展和實際工作中遇到的問題，指出土地信息化建設滯后、土地審核專業人才缺乏、人才培養不足和土地審核相關部門協調有待提高等問題，并對如何進一步優化土地儲備成本審核工作提出了建設性的措施和建議。

【關鍵詞】土地儲備成本;成本審核;土地開發

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、引言

土地整理儲備制度是指由政府通過回收、收購、置換和征用等方式取得土地，直接或間接進行前期開發儲備，并以出讓等方式配置國有土地使用權的制度[1]?，F階段，在地方政府財政收入中，土地收入仍占據十分重要的組成部分，據研究，從全口徑財政支出角度看，在教育、醫療、社保、住房保障支出中，土地出讓收入貢獻了近12%，在包括城建在內的一般經濟事務中，土地出讓收入貢獻了45%[2]。尤其黨中央提出“房主不炒”的要求后，如何實現有效地土地儲備成本審核，降低土地整理儲備成本，對于政府稅收至關重要。作者根據自身的實踐和經驗，對土地整理儲備成本現在問題進行說明，并提出自己思考和優化建議。

2、土地儲備成本審核中的問題

2.1土地信息化建設滯后，降低審核效率和造成成本的浪費

過去，由于土地整理儲備成本工作相對較少，并沒有建立專業土地儲備成本審核數據辦公系統的迫切需求，但隨著土地儲備制度的逐步建立和發展，尤其過去幾十年中國城市化進程的加速和深化，土地儲備工作大幅增加，如何建立一個簡單、高效、實用的土地儲備成本審核專用的辦公系統越來越必不可少，且又是大勢所趨。而且天津市土地工作范圍逐步從室內六區擴大到全市，工作量暴增，全市范圍內現場采集和驗收工作的時間成本大幅提高，這對利用現代化的互聯網、視頻會議和衛星勘查等先進技術和專業的工具提出了要求，如何更高效率的服務土地審核，快速且有效地實現成本審核工作至關重要。而且現階段仍采用傳動的工作方式，不僅工作人員效率低，工作強度大，更為關鍵的是土地儲備成本審核周期長，考慮到土地儲備整理資金量巨大且往往需要融資貸款，往往一個項目少則幾億，多則數十億甚至更多，土地整理單位需要貸款完成前期的整理工作，過長的周期也意味著更多的利息，即更高土地儲備的成本。

2.2專業和經驗豐富的土地儲備人才缺乏

土地整理儲備成本審核人員缺乏問題既有我國土地儲備審核工作發展較晚，與國外發達國家相比發展還不夠成熟和充分的大環境有關，也有相關主管部門重視不足有關。土地儲備及成本審核工作在西方發達國家已經有上百年的歷史，據研究，土地儲備首先興起于荷蘭，隨后逐步推廣到法、德、美等國政府，歐美等國家將土地儲備成為“Land Bank”[3]。然而在中國屬于新生事物，發展時間不長，國內高校建立此專業的高校更是屈指可數，社會人才更是鳳毛麟角。其次，由于土地儲備成本相對來說也是新事物，以天津市為例，天津市土地儲備整理成本審核中心作為專業工作部門獨立出來也不過七八年，土地儲備成本審核人員主要從內部調動和外部招聘人員組成，尤其以前涉及土地審核專業業務人員少之又少。

2.3現有土地儲備人才培養不足

現階段，土地了整理儲備成本人才大多由其他部門普通的會計人員轉崗而來，雖然已經具備成本審核基礎理論知識，但是對于土地儲備成本審核特性問題仍不夠了解，缺少實踐和相應專業的理論知識的學習，往往需要自己花費很多時間自我學習，但仍需要較長時間才能獨當一面，個人學習需要自己逐漸地摸索也往往事倍功半。另外，對于已有一定經驗的審核人員，容易固守自己現有方法和流程，而不能結合市場經濟和社會發展，及時更新自己的成本核算方法和成本管理理念，使得工作人員使用一種傳統的思維模式進行審核工作，新的管理要求和控制目標如何快速體現在工作中往往是難點問題。最后，由于土地儲備工作沒有得到足夠的重視，缺少培養資金支持也是一個重要方面，造成培養機制一直不能順利運行，內部和外部培訓機會不能把握和實施。

2.4土地審核相關部門協調有待提高

土地儲備是一項極為復雜和系統的工作，涉及范圍廣，需要溝通協調的問題多，例如土地審核一般需要與規劃部門、交通部門和財政部門等溝通交流，不同的土地審核階段又各有各自的特點。但是這些部門分別屬于不同的系統，如財政體系、規劃體系和國土體系均有各自的要求和法規，實際中出現遇到不同部門要求互相沖突的問題，往往需要較長時間和成本才能協調相應工作，表現為協調成本高，溝通渠道少，配合效率低。

3、關于土地儲備成本審核的思考

3.1加快土地儲備成本審核信息化建設速度

土地儲備成本審核的信息化建設有其特殊性和復雜性，需要土地儲備成本審核的主管人員付出較大努力，首先從思想上重視，可以將土地信息化建設作為主要工作目標，有必要可以設置專門的部門，獨立負責對土地儲備成本審核信息化系統的進行開發和維護，并且負責對系統的持續維護和更新。另外，信息化建設要結合土地成本審核的使用人的實際需求，積極接納土地儲備成本審核人員的意見反饋，切實履行信息化系統高效、簡化工作的目的，而不僅僅是為了信息化而信息化，防止信息化的結果反而降低效率，同時，信息化系統應該制定升級流程，經過多個版本的不斷迭代和升級，逐步增強信息化系統的科學性和合理性，并結合信息技術的發展，及時更新和應用最新技術，并結合不同時期的實際情況制定相應的信息化升級。

3.2多措施增加土地儲備審核人員培養

土地儲備審核人員的培養需要全社會的共同努力，首先依靠高校教育體系增加土地儲備成本人才的培養，尤其有必要可以與部分高校聯合培養，在高校的會計專業中獨立出一部分資源，作為土地儲備審核工作的專業化定向培養，增大人才數量供給，這樣既解決土地儲備審核專業人才供給不足的問題，又解決部分高校畢業生的就業問題，一舉兩得。其次，保持與高校的緊密聯系，支持學校對土地儲備審核課程進一步優化，使課程更加接近實際土地儲備成本審核工作，并且根據實際發展定期更新課程內容，另外，加強教學和實踐的結合，增加學生到實際項目中的實習機會，通過接觸實際項目更好地理解土地儲備審核工作的需求，提高學生對工作的理解和認識。最后，有經驗的實際審核人才到學?，F身說法也是一個有效方法和手段。

3.3多方面提高現有儲備審核人員專業能力

土地成本審核工作是專業性非常強的技術工作，培養和提高土地儲備成本審核人員的素質和能力，對于加強我國土地儲備審核工作，降低無效資源浪費，提高政府更好服務地方人民的能力等多個方面都是百利無一害。具體工作中，各級領導部門和機構都應該加大對土地儲備審核工作的重視程度，在政府業務內部形成對于土地儲備審核工作的理解和支持的氛圍，同時應該增加土地儲備審核工作的預算和人員編制，積極引進一批專業化的人才隊伍，并加強對審核人才的培養支持，例如每年預留一定的費用支持人員去兄弟審核單位參觀學習，或者邀請學校內的專家學者通過集中授課培訓等方式，不斷提高審核人員的素養和能力，有必要的可以安排脫產學習，考核合格后才能返回工作崗位。另外還可以通過項目總結和反省方式，通過對典型項目進行梳理和總結，對于普遍存在的共性和難點問題，由經驗豐富人員對其他人員進行培訓和講解，后期遇到類似問題各個審核人員就可以清楚如何溝通處理，有效提高團隊人員的整體素質和業務能力。

3.4部門內部整合和多部門協調機制建立

加強領導對土地儲備工作重要性的認識，在土地部門內部各個部門之間建立有效的協調機制，以完成統一的土地儲備工作為大局，通過內部改革消除部門利益沖突，統一內部各個部門的利益訴求，嚴格貫徹落實市委對于土地審核工作的要求和相關文件的精神，保證所有土地儲備審核工作在統一、公開、公平、公正、高效地實施和完成。同時，加快多個相關部門之間問題的協調能力，主要通過市委領導牽頭建立協調機制，如以例會形式組織多部門定時溝通，形成一致意見后推動土地審核工作的快速完成;其次，對于已完成工作，建立“備案制度”，即對于土地審核問題中典型個案，增加到問題備案中，后期遇到類似問題將按照備案照例執行，即保證土地審核工作的速度，又滿足了相關制度和決議。

結語：

土地儲備成本審核工作是我國土地管理和發展工作重至關重要的一環，足夠和優秀的土地儲備成本審核人才隊伍的建立和發展，對于保證成本審核工作的健康發展有著積極作用。為了更好服務社會，應該從土地儲備成本審核信息化建設、土地儲備審核人員培養和能力提升，以及提高多部門的協調等多個方面努力提高和發展，為我國建立完善和成熟的土地儲備成本審核制定做出更多的貢獻。

參考文獻：

[1]左娜.城市土地儲備規模及成本問題研究[碩士學位論文].上海：華東師范大學，2010

[2]潘艾敏，溫雅清.城市建設資金的穩定來源及結構性調整.城鄉建設，2013（09）：43-46

[3]曾玉丹.國內外土地儲備研究進展綜述及展望[J].國土資源導刊，2007，4（3）：72-74. DOI：10.3969/j.issn.1672-5603.2007.03.024.