旅游業與房地產業耦合機理及協調發展研究

摘要：采用熵值法與耦合協調度模型對云貴川渝地區旅游業與房地產業耦合協調性進行了探究，剖析耦合機理，并結合資源稟賦、國民經濟、第三產業基礎等因素提出兩產業耦合協調發展的政策建議。研究發現，旅游業與房地產業的耦合作用主要體現在資源、產品、企業、市場四個方面。目前四川達到優質協調狀態，重慶、貴州、云南處于初級協調狀態，旅游業與房地產業耦合發展受多元因素驅動，公共服務設施建設、交通運輸建設、資源深度融合、政企合作有助于推動二者耦合協調發展。

關鍵詞：旅游業;房地產業;耦合協調;產業發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0033-39 收稿日期：2021-07-21

1 引言

近年來，云南、貴州、四川、重慶（以下簡稱云貴川渝）依托豐富的自然資源和文化遺產，借助智能手機和網絡自媒體平臺的宣傳，吸引各地游客紛紛前來網紅景點打卡觀光，帶動了交通、餐飲住宿、房地產等相關行業的發展。例如以“山城”著稱的網紅城市重慶，其2019年旅游總收入為5734億元，僅次于首都北京。1998年實行住房制度改革以來，房地產業作為國家新的經濟增長點，受到了高度重視和培育。2019年，我國房地產開發投資達132194億元，云貴川渝地區累計18154.76億元，占全國房地產開發投資總額的13.73%，足以彰顯云貴川渝地區房地產業的投資發展潛力。兩者均為國家的重要支柱產業，在各自發展過程中表現出相互影響、融合的趨勢。

基于以上背景，本文將以云貴川渝地區為研究對象，剖析旅游業與房地產業的耦合機理，并構建二者耦合發展的評價指標體系，對云貴川渝地區旅游業與房地產業的協調發展關系進行分析和探究。

2 數據與方法

2.1 指標體系

本文按照系統性、科學性和數據可獲得性原則，結合云貴川渝地區房地產市場和旅游業發展現狀及已有研究成果，提出了如表1所示的指標體系，以此從不同方面評測旅游業和房地產業的發展水平。

本文數據來源于2011-2020年《中國房地產統計年鑒》《中國文化文物和旅游統計年鑒》以及各省市統計年鑒。

2.2 數據標準化

為保證各個不同量綱、量級的指標具有可比性，需對所獲數據進行標準化處理，處理公式為：

公式中i為評價指標序號，j代表第i個指標下的第j個數據，xi為指標原始數據，rij為指標標準化值，min （xi）和max （xi）分別代表第i個指標的最小值和最大值。

2.3 研究方法

2.3.1 熵值法

本研究通過對標準化后數據進行加權求和來測度云貴川渝地區旅游業與房地產業發展水平。熵值法是一種客觀賦權法，可有效規避人為因素及主觀判斷引起的誤差，相較于德爾菲法、層次分析法等主觀賦權法具備更高的可信度。

熵值法計算步驟及公式如下：

（1）第i項指標下第j個樣本值的特征比重

（2）第i項指標的熵值

（3）差異性系數

（4）各項指標的權重

（5）綜合指數

2.3.2 耦合協調度模型

本文將旅游業和房地產業視為相互作用、相互影響的兩個子系統，運用耦合理論，構建旅游業與房地產業之間的耦合度模型：

式中：C為耦合度;U1、U2為旅游業、房地產業系統發展水平綜合評價指數。C的取值范圍為0～1，C越大則表明二者間相互影響程度越高。

然而，耦合度模型不能全面反映兩系統間的真實耦合水平，即當某地區旅游業與房地產業發展水平均較低時也會表現出高耦合度。因此，本文引入耦合協調度模型，用以綜合評測旅游業和房地產業的協調發展程度。耦合協調度模型如下：

式中：D為耦合協調度;T為旅游業與房地產業的綜合評價指數，α和β為待定參數，α+β=1。根據文獻研究，α和β取值均為0.5，即認為旅游業與房地產業同等重要。D的取值范圍為0～1，D越大表明旅游業與房地產業耦合發展的協調性越好，反之失調性越差。參閱前人研究，耦合協調度等級劃分如表2所示。

3 旅游業與房地產業耦合機理

耦合源于物理學的范疇，原指兩個或以上的電路元件或網絡的輸入與輸出之間存在緊密配合與相互影響的現象。而今，耦合被廣泛應用于社會科學研究，產業耦合是指兩個產業之間相互影響，進行資源、人力和信息等要素的交換與循環，并在生產、流通和銷售領域進行競合與聯動，形成良性共振發展的關系。

旅游業與房地產業發展的外部性基礎對其耦合協調表現出正向作用。首先，旅游業和房地產業易受政治、經濟等方面政策影響，穩定的政治經濟環境有利于兩產業耦合，我國房地產業和旅游業政策出臺十分嚴格謹慎，國民經濟保持健康發展，具備良好的政治經濟環境。其次，旅游業與房地產業交叉滲透，關聯性較強。房地產業的影響力能輻射到建筑業、建筑材料業、設計咨詢、金融證券等行業，而建筑建材業的發展又涉及機械、鋼鐵、石油等若干工業部門。旅游業的繁榮能推動交通運輸業、餐飲業、住宿業等多種服務業發展，修建更多的交通道路、飯店、酒店及娛樂休閑場所等公共服務設施，從而促進建筑建材業及相關工業部門的發展。旅游業和房地產業在各自發展過程中交叉滲透，產業基礎存在重疊部分，為兩者耦合發展提供了有力保障。

旅游業與房地產業的內部性基礎，決定兩者之間存在極好的耦合條件。其一，旅游業對房地產業具有正向拉動效應，提升其產業內涵與外延。開發商充分利用旅游資源，吸引游客進行游覽、休閑度假、居住等消費行為，能為房地產項目開發提供機遇。新興的旅游元素持續向房地產業滲透，賦予房地產產品獨特的旅游內涵并促使開發商進行產品創新，例如深圳華僑城的世界之窗，滿足旅游消費者的多元化需求，提升旅游滿意度。其二，旅游業的發展能為房地產開發項目提供宣傳平臺，有助于房地產市場規模的擴張。會展旅游和文化博覽會等旅游活動的舉辦，能有效提升城市知名度，增強房地產開發項目的競爭力。其三，全域旅游背景下，兩產業的耦合作用必將刺激相關邊緣企業，萌發一系列新產品和服務，實現產業結構優化和升級，比如當下盛行的文創雪糕。

旅游業和房地產業間的耦合作用主要體現在資源、產品、企業和市場4個方面如圖1所示。資源方面，作為生產要素的地方風景名勝、民族傳統文化等稀缺共享資源，是推動旅游業與房地產業耦合發展的物質基礎;產品方面，文旅小鎮、度假村等具有旅游和房地產雙重屬性的產品能滿足消費者共同需求，從而實現跨行業聯動發展;企業方面，旅游業與房地產業相關的企業彼此尋求跨界合作對象，進行企業內部組織架構重組，促使跨行業新型企業的出現，實現價值鏈的多元延伸;市場方面，旅游市場和房地產市場相互滲透，打破行業之間的約束，進入更深層次的融合發展狀態。

4 旅游業與房地產業協調發展分析

4.1 旅游業與房地產業發展水平測度與分析

根據熵值法所確定權重及標準化后的指標值分別計算云貴川渝地區2010-2019年旅游業和房地產業發展綜合評價指數，并繪制綜合評價指數變化圖如圖2、圖3所示。

2010-2019年，云貴川渝地區旅游業發展水平呈穩步上升狀態，僅2012年云南出現下降情形;2016年后，增長率顯著提升，即各地旅游業得以快速發展;四川、云南趨向相同且發展水平顯著高于貴州、重慶;2016年前，重慶略高于貴州，兩者增長速率基本保持一致，2016年時出現交點，即重慶、貴州旅游發展水平相等，2016年后貴州超越重慶并表現出強勁增長趨勢。旅游業總體呈現迅猛發展態勢，究其原因，其一，國家大力發展旅游業，通過眾多政策扶持，充分保障了公民的旅游休閑時間，提倡公民進行旅游觀光消費，同時不斷豐富旅游產品，為旅游業發展鋪設康莊大道。其二，在互聯互通的網絡時代，信息共享已成常態，網絡作為傳播旅游信息的最佳媒介，伴隨著移動智能終端的普及，消費者可快速獲取航班、景區、酒店等旅游信息，這為旅游業發展提供了蓬勃生機。其三，交通運輸、基礎設施是旅游業發展的先決條件，隨著“西部大開發”戰略的實施，云貴川渝地區正大力推進鐵路、航空、公路運輸建設，為游客解決了從客源地到達旅游地的難題;各城市地鐵、公交、旅游專線客車等基礎設施的興建，為游客解決了從旅游地到旅游景區的難題。

2010-2019年，云貴川渝地區房地產業發展水平呈波動性增長狀態如圖3所示。各地區房地產業快速、穩定、健康發展的原因，一是與政策宏觀調控息息相關，在房價漲幅過快時實行政策收緊，經濟增速放緩時適當刺激房地產市場，政策放松。二是在宏觀經濟形勢良好的背景下，房地產作為拉動地方GDP增長的重要產業，一直受到高度重視，即房地產業的興盛是順應經濟發展的必然結果。三是隨著城鎮化率的不斷提高，大量人口向城市的涌入勢必會有居住和消費需求，剛性需求驅動下，房地產業得以蓬勃發展。

4.2 旅游業與房地產業耦合協調度評價與分析

運用耦合協調度模型，通過式（7）、式（8）分別計算云貴川渝地區2010-2019年旅游業與房地產業耦合協調發展水平如表3和圖4所示。

2010-2019年，云貴川渝地區旅游業與房地產業耦合協調度呈穩健增長狀態，四川的耦合協調度顯著高于其他省市。2010年，重慶、貴州、云南呈不同程度失調，僅四川勉強協調，直至2017年，4個地區達到勉強協調以上。2018年前，重慶、云南的耦合協調度趨于一致且顯著高于貴州，2018年起三省市差距逐漸縮小。2019年，四川實現優質協調，云南、貴州、重慶均處于初級協調狀態，兩產業耦合發展勢頭較好。耦合協調度的高低決定了兩產業的互動情況，耦合協調度較高表明兩產業處于良性互動中，有助于社會經濟效益的提升，耦合協調度較低則意味著兩產業發展條件不充分或規模方向不匹配，對社會經濟效益提升無顯著作用。

結合兩產業發展綜合評價指數分析，四川的旅游業滯后于房地產業，但兩產業自身發展水平均較高，耦合協調度始終位居第一，與其本身的地理位置、經濟發展水平、政府對于旅游業和房地產業的支持力度等關系密切。四川作為西南地區經濟總量最大、人口最多以及旅游資源極為豐富的省份，在兩產業耦合發展時具備優越的基礎條件。重慶、云南耦合協調度趨于一致，但兩產業發展水平截然相反。對重慶而言，作為直轄市及國家重要中心城市，其房地產業得以高速發展，旅游業發展水平較低。對云南而言，房地產業發展水平較低，以旅游業作為主要經濟增長點暫無法支撐房地產業快速、穩定的發展。貴州擁有豐富的旅游資源和少數民族文化，受限于旅游業和房地產業發展水平較低，且基礎服務業不夠完善，導致兩產業耦合協調程度較差，但隨著國家和地方政策扶持，2015年起兩產業耦合協調度增勢良好。

5 旅游業與房地產業協調發展對策建議

5.1 因地制宜，實施差異化發展戰略

各省市地理位置、資源稟賦、經濟發展水平迥然不同，應根據其旅游業和房地產業的發展階段及耦合協調度，結合自身實際情況制定對應發展戰略，因城施策方可解決關鍵問題。對于四川省，應充分把握資源優勢和雄厚經濟基礎，竭力培養旅游業、房地產業高端復合型人才，打造業界知名品牌，提升中國旅游業、房地產業的國際影響力，與此同時加強兩大產業的信息化建設，積極探索“互聯網+”等戰略進行模式創新。對于重慶市，旅游業相較于房地產業滯后，應加快特色旅游項目建設，規避與主城區各網紅景點的同質化競爭，同時關注旅游業與房地產業的動態變化，保障兩產業健康平穩發展。對于云南省，房地產業滯后于旅游業，資源區域集中現象顯著，應在建設核心城市（昆明）時加強與其他城市之間的資源整合流通，帶動各城市房地產業發展。對于貴州省，應明確兩大產業耦合發展的經濟門檻，知曉地理環境造成的交通便利和經濟開放等方面的固有弊端，竭力改善劣勢，量力而行地發展旅游業和房地產業，或尋求更適合當地社會經濟環境的產業方向。

5.2 精準識別，把握關鍵驅動要素

旅游業與房地產業的耦合協調受多因素驅動，要促進其融合發展需要把握核心驅動力。第一，加強兩大產業的公共服務設施建設，為產業發展夯實基礎;在全域旅游新格局下，旅游業發展需依托優質的公共服務，保障公共交通、教育、醫療、旅游集散咨詢等服務設施供給是房地產業和旅游業耦合的前提。第二，加快交通運輸建設，尤其是不同區域之間的鐵路建設及區域內的公路建設，旅游活動具有明顯的異地性特征，游客必須通過交通工具來完成旅游活動，且城市交通的建設有助于提高周邊房地產價值，交通運輸業的繁榮不僅有助于旅游業和房地產業的發展，還能促使三個產業相互滲透，實現多元耦合。第三，推動兩產業的資源整合，進行資源共享，促進產業耦合發展。旅游房地產項目對消費者的吸引力在于旅游資源，整合區域各方旅游資源，實現資源深度融合，形成項目核心競爭力，同時重視旅游資源保護，以旅帶房，以房促旅，實現兩產業協調可持續發展。

5.3 政企合作，實現互利共贏

加強政府與開發商的合作，互利互惠，促進兩產業耦合發展。旅游項目和房地產項目在實現開發商投資回報的同時，有助于地方旅游業及經濟發展，帶動餐飲、交通、住宿等行業，優化地方產業結構，緩和居民就業難題，政府部門和開發商均能從中獲益。對于開發商，要牢牢把握中央政府關于旅游業和房地產業的政策方向，在宏觀政策上順應國家發展道路。此外，開發商應深刻領悟地方的區域規劃和產業發展政策，前期策劃時注重項目社會效益，爭取形成政企合作的良好局面，以獲取政府大力支持。對于政府部門，在發展過程中應發揮主導作用。一方面，政府應制定有助于旅游業與房地產業耦合發展的相關政策，在政策上提供有力保障與支持。另一方面，政府應充分發揮宏觀指導作用及監管作用，對旅游業與房地產業的耦合發展進行規劃指導，動態監控兩產業的耦合形勢，適時給予干預和調整，進一步促進二者耦合協調發展。

6 結論與展望

在國民生活水平提高、旅游方式轉變以及房地產企業多元化發展戰略等背景下，旅游業和房地產業得以蓬勃發展，兩產業在各自發展過程中呈現相互影響、相互融合的態勢。本文通過構建旅游業與房地產業發展綜合評價指標體系，剖析兩產業的耦合機理，運用熵值法和耦合協調度模型探究了云貴川渝地區兩產業耦合協調水平，并結合地理位置、資源稟賦、國民經濟、第三產業基礎等因素提出各地方促進兩產業耦合協調發展的政策建議。

研究發現：（1）旅游業與房地產業之間存在必然的耦合趨勢，兩產業的耦合作用主要體現在資源共享、產品聯動、企業競合、市場滲透四個方面。（2）目前四川達到優質協調狀態，重慶、貴州、云南處于初級協調狀態。四川、重慶旅游業滯后于房地產業，貴州房地產業滯后于旅游業且兩產業發展水平均較低，云南房地產業滯后于旅游業。（3）兩產業耦合協調發展受多元因素驅動，因地制宜實施發展戰略，公共服務設施建設、交通運輸建設、資源深度融合、政企合作有助于推動旅游業與房地產業的耦合協調發展。

限于數據可獲得性，本文僅收集到2010-2019年的數據，僅對云貴川渝地區進行探究，研究時間跨度短及區域范圍小，這是本文的不足之處。后續研究可考慮增加時間跨度和區域范圍，探究旅游業與房地產業發展時空演變特征及影響因素，從而提出更精確的產業耦合機理和發展途徑。

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作者簡介：楊云濤，重慶大學管理科學與房地產學院。