探討房地產企業預售房款會計核算存在的問題及對策

淄博博晨置業有限公司

引言

房地產開發企業銷售不動產收入的確認和一般的企業存在差異，房地產的開發周期比較長，并且在前期需要投入大量的資金。企業在《土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》這“五證”辦理完畢之后就可以進行對房產的銷售。這“五證”的辦理過程具有特殊性，且流程較為復雜，如果處理不當，會給會計核算帶來額外的工作負擔，因此需要房地產開發企業處理好預收房款的相關信息，保證后續工作的順利開展。

一、房地產企業預收房款會計核算的現狀和分析

（一）房款誠意金、會員費的會計核算

誠意金指的是客戶有意向購買相關單位的房產，并且在房產預售時期交納一定的費用就能在房產正式銷售的時候得到一定的優惠。會員費主要指的就是，消費者在購置房產的時，加入了房地產企業成立的俱樂部，想要成為俱樂部的會員，需要向房地產企業支付一筆入會費用，在支付費用之后，自動獲得購房資格，并且在預售房正式銷售時，會員可以享受優惠。在客戶與房地產開發企業簽訂會員費和房款誠意金合同的時候，有這樣一個條款規定如果客戶將來選不到滿意的房，之前繳納過的會員費和誠意金就能全額退款。當開發商收到誠意金和會員費之后，往往就會掛在往來賬里，計入“其他應付款”。在房地產企業開始房產正式銷售之后，如果客戶在看房的過程中，有心儀的房產，并且按照房地產開發企業的相關規定簽訂了《商品房認購協議書》，那么房地產企業在會計核算時，就會將“其他應收款”轉入“預收賬款—銷售定金”；如果客戶在看房的過程中，沒有滿意的房產，開發商就會把相應的會員費和誠意金退回給客戶，紅字沖銷“其他應付款”。

在開盤之后，開發商和消費者需要確認房產的相關信息，在所有信息和條件都準確無誤之后，雙方共同簽訂《商品房認購協議書》，在協議書簽訂完畢之后，客戶需要繳納一筆費用，這筆費用就是銷售定金。只有房地產企業取得了《商品房預售許可證》之后，才能收取客戶的銷售定金，否則就是違規行為。并且我國法律中明確規定，預收款項包括了預售定金，因此房地產開發企業在獲取銷售定金之后，需要把這比費用計入“預收賬款—銷售定金”，當消費者和開發商簽訂了《商品房銷售合同》之后，就可以把銷售定金轉入“預收賬款—首付款”。

（二）首付款、銀行按揭款以及分期付款中收到款項的會計核算爭議

在房地產開發企業會計核算的過程中，有一個飽受爭議的問題：在客戶碰上心儀的房產并且和開發商簽訂了《商品房銷售合同》之后，會利用首付款或者分期付款的方式向開發商支付費用，這一筆費用應該計入“預收賬款”還是“主營業務收入”科目。一直沒有得到有效解決。

（1）在房地產公司取得預售房款之后，按照規定的合同簽約時間來確認為收入。在簽約了《商品房銷售合同》之后，房地產公司已經把房地產的所有權轉移給了客戶。雖然這種方法沒有被會計的相關法規采納，但是在現實的房地產銷售過程當中，有很多房地產公司都會采用這種方法。

（2）房地產公司取得預收房款，按照完工的進度來確認為收入?？蛻艉炗喠恕渡唐贩夸N售合同》之后就不能隨意出現更改或者撤銷的情況，簽訂相關的條約就默認了房地產公司已經將所有權上的主要風險轉移給客戶本人。在商品房開始建設之后，基本結構已經不會發生任何的改變。

（3）房地產公司取得預收房款，不確認收入，計入“預收賬款”科目。對這個觀點持贊同態度的人認為，就算客戶簽訂了《商品房銷售合同》，但是實際情況是房子還沒有建造完成，房屋的建筑還沒有竣工，開發商仍然對其商品房擁有者控制權和解釋權。

二、房地產企業預收房款會計核算存在的問題

（一）收入核算制度不完善

房地產行業具有一定的特殊性，這些特殊性就造成了房地產企業預收房款的會計核算和其他行業不太相同。財務工作人員在進行房地產企業預收房款會計核算工作時，往往會遇到很多困難，從而降低了會計的核算效率。其主要原因在于收入核算制度還不夠完善。造成收入核算制度不完善主要有兩點原因。第一，我國目前很多房地產公司都采用的是預售方式來進行商品房的銷售，雖然房地產企業會計核算人員在制定核算科目的時候是嚴格按照標準來進行的，但是實際情況是，業務部門和財務部門兩者之間會存在著信息的偏差。影響了財務部門在現存貨狀況方面的判斷。比如房屋具體的建筑面積和適用面積，以及項目的單價。

（二）缺乏合理的銷售收入標準

受到建筑行業發展特點的影響，預售制度在房地產銷售過程中十分常見，這也就表示在房屋建造的過程中，開發商就向客戶收取了相關款項。也有不少客戶在購買房地產的時候會采用按揭付款，采用分期付款的方式，在同一套房產眾多次付款，這種付款方式為客戶帶來了便利，也有利于減輕客戶購房壓力，但是為房地產企業會計人員增加了工作量。并且新會計制度的實行，也為商品房銷售制定了新標準，在收入確認方面，把風險和報酬的轉移作為了新準則。一部分房地產企業混淆了銷售收款和銷售收入核算，導致會計核算人員沒有合理的銷售收入核算標準。這樣會大大影響房地產企業的財務核算情況，為企業的財務帶來不良影響。

（三）內部控制體系不規范

房地產企業預收房款會計核算作為內部控制體系的一部分，會受到內部控制的影響。就目前情況來看，我國很多房地產企業對于內部控制制度還不夠完善，會給房地產開發商帶來財務隱患。主要是通過這幾個方面表現出來的：首先就是房地產商品房的預售和銷售沒有固定的流程，也沒有規范的制度對其進行管理。其次就是在管理的過程當中，沒有約束力。舉個例子，如果房地產銷售人員在實際的工作過程當中，沒有把具體的工作內容及時的上報給財務管理人員，而是在簽完合同之后把合同進行保送留底。這樣的做法既違背了房地產企業內部控制的制度，又導致了相關費用不能得到合理的分配。

三、房地產企業預收房款會計核算優化策略

（一）以新會計制度下確認銷售收入的原則為依據

在實際的房地產商品銷售過程當中，房地產企業財務部門的人員存在著經驗和教育背景上的差異，因此，對于同一事物，不同人員具有不同的想法和意見，讓企業財務報表不具有準確性。只有正確的理解新會計制度的內容，并合理利用。把新會計制度和房地產銷售進行結合。在新會計制度的標準下，只有同時滿足這幾個條件的賬款才夠資格確認為收入：① 房地產開發企業在銷售房產的過程中，已經和客戶完成了商品房所有權的風險轉移；② 房地產開發企業沒有保留繼續管理權，對于已售出的房產也沒有繼續控制；③ 在商品房銷售過程中產生的一切經濟效益都最終的流向都是房地產開發企業；④ 能夠準確計量商品房的收入和成本信息。

（二）以房屋竣工并經有關部門驗收合格時確認收入

在房地產公司進行商品房的預售時，在客戶和房地產開發商簽訂《商品房銷售合同》之后，合同就具有法律效應，這就表示開發商已經把房產的所有權和使用權轉移給了客戶；在房屋竣工并且經過了專業部分的驗收，驗收的結果也是合格的話，開發商就已經具備了足夠的房產轉移條件，可以把房產轉移給客戶。這時候，雖然實際測繪面積結果的發放可能會具有滯后性，但是根據房地產行業發展這么多年以來的相關經驗來看，實際測繪面積和合同上描述的面積存在的差異并不會太大。開發商和客戶進行房產的交付時，如果存在著面積上的差異，那么可以和客戶進行溝通，實現多退少補。在成本方面，竣工決算的金額還沒有確定但是整個項目的實際成本至少已經支付了接近百分之九十的工程款。所以說，房地產企業預收房款會計核算人員可以根據實際情況來進行相應的調整，因此成本總體上是能夠可靠計量的。

房地產公司預收房款的會計核算相對來說比較簡單，首付款、預售定金或者銀行按揭付款的計入“預收賬款”科目；在房地產公司預收房款經過國家和有關部門的檢驗之后，房地產企業預收房款會計核算人員就可以把“預收賬款”轉入“主營業務收入”。在開發商和客戶進行房產的交付時，多出來的面積補差款項結轉收入，涉及的多退少補方面的資金就可以通過“預收賬款”來進行紅字沖減，最后再結轉收入。

（三）通過信息化技術實現會計核算

對于房地產企業預收房款會計核算而言，根據市場行情來優化成本核算方法是十分有必要的。在進行成本核算的時候，應該結合房地產開發的時間、地點、規模、房地產開發處理方式等因素進行考慮，通過建立作業成本核算方法，實行動態化監控。與此同時，還可以利用ERP軟件，這樣有助于會計核算人員對房地產行業的發展進行動態追蹤。信息化軟件的應用，能夠幫助會計核算人員對會計信息的實時核算，在對房地產企業進行核算的基礎之上，能更好地幫助企業進行發展計劃和發展目標的制定。

（四）明確房地產企業收入核算的范圍

在進行房地產企業預收房款會計核算的時候，一定要明確核算的范圍，對核算的范圍進行確定?！颁N售收入”這個會計核算科目包含了周轉房出售和回遷房出售。其次，還要不斷加強房地產企業預收房款會計核算人員對于新會計制度的學習，提高會計人員和財務管理人員的綜合素質，不管是在預售合同的簽訂還是正式合同的簽訂，房地產企業的會計人員都必須要嚴格按照國家和有關部門的相關規定來執行。

房地產企業的主要收入包括房屋銷售、物業租金等。作為房地產企業收入的核心環節，房屋銷售分為兩種：銷售收款和銷售收入的核算，雖然都和銷售有關，但兩者的概念完全不同。房地產企業在進行核算的時候一定要明確核算的方法。在收取會員費和誠意金的時候，房地產企業應該通過其他應收款進行核算。如果是定金和預收款，應該歸于預收賬款。在房屋建筑工程竣工之后，房地產企業要安排專業的部分進行驗收，在房屋驗收工作完畢之后，消費者可以根據《商品房銷售合同》中的有關規定進行房屋的交接工作。

（五）房地產企業需要加強信息的透明公開

信息的透明程度會一定程度上影響企業決策。因此，需要采取相關的有效措施，增加信息的透明程度，可以從以下幾個角度出發：首先，做好土地儲備量的披露工作。在房地產開發之前，會有大量的資金投入，也會產生很大的土地成本，這對房地產企業未來的發展起著重要的影響作用。有利于企業和消費者實時掌握土地披露情況；另外，還可以對現金流量進行實時的監督管理，在商品房進行建設之前，要加強安全工作。

結語

綜上所述，要根據實際情況調整成本核算方式、優化核算流程、按照法律和相關規章制度開展會計核算工作，要不斷規范房地產企業銷售確認的標準，避免因為判斷標準不同而形成不同的結果，讓房地產企業預收房款會計核算的信息失去可比性。