物業管理成本控制的有效途徑探索

中山市利和置業有限公司

引言

物業管理成本控制的工作中，應該樹立正確觀念意識，篩選多元化的經營管理方式，營造出較為良好的成本控制文化，打破傳統成本管理工作的局限性，優化各方面的成本控制機制與模式，達到預期的工作目的。

一、物業管理成本分析

對于物業管理而言，相關工作主要是按照與客戶所簽訂的物業管理服務合同，針對社區之內的房屋還有配套公共設施進行日常維護和管理，保證社區環境衛生，并且維護社會秩序，提供高質量的服務。物業管理成本，主要是企業為客戶提供服務過程中的費用支出，一般情況下就是公共設施維護保養成本、綠化管理成本、清潔成本、保安成本、辦公成本、文體活動與法定稅成本等，涉及的內容很多，事務內容煩瑣，成本監督管理的難度較高，很難統一管理標準，也無法有效進行成本核算處理。

二、物業管理成本控制問題分析

近年來在物業管理的行業中，經常會出現成本控制問題，不能確保有效的進行成本管理，難以滿足當前的工作要求。具體問題為：

（一）組織成本難以控制

物業管理企業中組織成本屬于非常重要的部分，一般情況下，組織成本主要是靜態與動態兩種，靜態成本受到物業管理企業自身組織結構所影響，動態成本則是在運作過程中所消耗的成本。目前物業管理企業在實際工作中，尚未制定完善的靜態成本控制計劃，經常會出現多頭領導的問題，管理的層次很多，不能有效進行成本的管理。在動態成本控制方面，相關成本管理人員之間的專業素質較差，沒有制定完善的決策方案，也難以將成本控制決策落實，這樣很容易導致相關的成本控制工作效果降低，難以滿足當前的組織成本管理要求。

（二）缺乏良好的成本控制文化

物業管理企業在實際工作中，尚未樹立正確的成本控制意識，沒有營造出良好成本管理文化氛圍，對各方面的成本控制工作會造成不利影響。在缺乏良好成本管理文化的情況下，很難引導工作人員形成正確的成本控制觀念意識，無法有效進行成本的管理和協調，這樣會導致各方面工作效率降低，無法有效進行成本管理。

（三）經營管理模式單一

物業管理企業在實際工作中，經常會出現經營方式單一的現象，只重視基礎性服務，未能結合自身內部的優勢與實際情況提供增值服務，這樣難以有效通過增值服務獲取到經濟效益，難以從根本上控制自身的成本，對其長遠發展會產生不利影響。

（四）成本管理工作缺乏科技含量

物業管理企業在實際工作中，尚未充分意識到相關成本控制工作的重要性，在工作中沒有合理應用先進科學技術進行處理，導致成本管理的過程中，缺乏科技含量，難以采用先進科學技術開展相關成本控制活動，這樣會對各方面成本控制的效果產生不利影響，難以滿足當前的時代發展需求，無法有效進行成本的管理。

（五）人工成本的控制問題

物業管理行業在實際發展的過程中，沒有合理地進行人工成本控制，缺乏科學化與合理化的工作模式，難以有效進行人工成本的管理。物業管理行業中的人工數量很高，如果不能合理分配人力資源，將會導致各方面的成本管理工作受到不利影響，難以有效協調管理各方面的成本，對成本管理工作的合理實施產生不利影響。

三、物業管理成本控制的有效措施

物業管理企業在實際工作中，必須要樹立正確觀念意識，有效控制成本，全面提升經濟效益。具體成本控制措施為：

（一）組織成本的嚴格管理

組織成本屬于物業管理企業中非常重要的成本因素，也是難以控制的成本，因此，在實際工作中必須樹立正確觀念意識，采用有效措施控制成本，確保企業的整體效益。第一，應該確保組織結構的完善性，對相關組織硬件部分進行合理改革完善，成本管理部門在實際工作中必須要合理設置內部組織機構，嚴格開展各方面的成本管控活動，管理部門在工作中，必須要嚴格控制組織成本，接到物業管理的項目以后，結合項目具體特點和業主的主要需求，制定完善的組織成本控制方案，保證組織結構的科學性與合理性，并按照市場、業主變化情況針對組織結構進行不斷調整。第二，要求針對運行機制進行改革完善，保證軟件部分的符合要求。相關管理部門合理設置內部組織機構，完善成本的控制程序與流程，全面提升整體的成本管控效果，降低具體的運行工作成本，使得企業按照要求執行任務。在此過程中，應該完善相關成本管理的決策工作機制，企業與業主之間相互溝通，制定完善的服務、工作人員激勵等機制，確保成本的有效管理。另外，需要完善相關會計制度，合理設置成本科目，完善歸集工作與管理制度，將會計核算與預算工作有效整合，全面進行成本的控制[1]。

（二）營造良好成本控制的文化氛圍

物業管理企業在實際工作中，必須營造較為良好的成本控制文化氛圍，將企業文化作為成本管理的動力。從根本上來講，企業文化是內部成員在長時間工作中所形成的、被組織成員認可和遵循的、特色性價值觀與行為規范，可潛移默化影響員工的觀念意識。因此，在物業管理企業實際發展的過程中，必須要營造出良好成本控制文化氛圍，引導員工對成本管理形成高度重視，在日常工作中形成對成本控制的認同感，有效控制成本，自覺履行自身的工作任務。在此過程中，應該利用成本管理文化帶動工作人員自覺進行成本的管理，注重維護企業形象的同時，不斷控制運營成本，從根本上提高企業的經濟效益。在實際工作中創建成本管理的文化氛圍，必須要樹立正確觀念，結合具體狀況正確地開展成本管控活動，潛移默化影響企業中的人員形成正確的成本控制觀念，可以在具體工作中合理管理成本，全面提升自身的經濟效益，優化各方面的工作模式，達到預期的成本控制目的[2]。

（三）創建多元化經營模式

首先，物業管理企業在實際工作中，除了為社區提供基礎性的服務之外，還需要充分利用自身現有條件，在社區內合理進行多元化的經營，這樣不僅可以及時發現新的效益增長點，還能滿足客戶的不同需求，與此同時，還可以通過多元化的經營管理方式，有效控制服務成本，全面提升自身經濟效益。企業在創建多元化經營管理模式的過程中，應該結合實際情況，創建出符合客戶需求的經營機制，在滿足客戶多元化需求的情況下，有效進行成本的管理，從根本上降低企業的成本，全面增強其經濟效益，達到預期的工作目標[3]。其次，應該節約各類費用，制定完善的水電統計月報表的相關工作制度，針對各級水電分表還有總表進行統計對比分析，如果存在差異性，就應該明確問題的發生原因，注意進行合理的分析，一旦出現誤差問題，就必須要嚴格管理和控制，以免出現偷電的問題，從而預防因為偷電問題所帶來的高成本。最后，在多元化經營的過程中，應該采用日光燈，安裝節電器設備，合理利用LED燈，在節約電力能源的情況下，全面控制成本并提升經濟效益[4]。

（四）提升成本控制的科技水平

物業管理企業在實際工作中，必須要提升成本控制的科技水平，遵循科學化的工作原則，采用有效措施進行成本控制。首先，必須要增加服務工作中的科技含量，配置科學技術水平較高的基礎設施，在全面提高服務效率的情況下，有效控制運營成本。其次，企業應該謹記采用較為先進的成本管理方式，在科學技術的應用下，全面提高整體的成本管理效果與服務工作水平，系統化的組織開展相關工作，明確管理工作目標，全面進行質量管控，采用現代化的管理措施，以此降低管理工作成本與服務工作成本[5]。最后，物業管理相關企業在實際工作中，應該積極采用先進網絡信息技術，合理預測成本，并有效開展成本分析和評估工作，全面優化各方面的工作模式。需要注意的是，為確保成本的合理管理，企業還需建設高素質的人才隊伍，確保相關人員的專業素質，保證相關工作人員的專業素質符合要求，并對其進行成本管理的教育培訓，培養出成本管理能力較高的優秀人才隊伍，確保有效進行成本控制[6]。

（五）人工成本的管理

物業管理企業在實際工作中，必須強調人工成本的管理與控制，因為在物業管理企業中，人工成本占有60%左右，屬于重要組成部分，要想對整體的成本進行全面控制，就必須要保證人工成本在合理范圍之內。①建議企業精簡相關的部門組織機構，完善組織形式，從而有效控制人工成本支出量。企業在設置職能部門的過程中，應遵循精干原則與高效性的原則，中小學企業的機關部門數量控制為四個以內，人員數量控制在十個以內，無須設施主管職責代理的相關職位，只需要按照社區之內的實際情況，設置值班點，這樣在一定程度上有助于降低人力資源成本[7]。②建議在工作中制定完善的定崗管理工作方案，對人力資源進行整合，按照社區狀況明確編制數量與崗位數量，確定具體的崗位工作范圍、工作數量和能力標準，選擇高素質人員上崗，可以勝任相關的崗位工作，在此過程中還需強化勞動力的考核力度與管理效果，全面提升整體的勞動效率，并有效控制運營成本。③實際工作中必須要強化技防方面的管理力度，合理配置機械設備，降低人工的工作量，并減少人員的數量。在此期間必須要樹立正確觀念意識，采用有效措施進行處理，全面提升整體的人員成本控制效果，優化各方面的工作模式。④應該制定較為完善的物業服務籌劃方案，明確各項工作中需要的人員數量，適當減少人員的數量，從根本上降低成本[8]。

結語

近年來在物業管理企業實際發展的過程中，受到諸多因素的影響，還存在很多成本管理的問題，難以有效進行成本的管控與協調，對自身經濟發展會造成不利影響。因此，在物業管理企業實際工作中，應形成正確觀念意識，打造良好的成本控制文化氛圍，并制定完善的成本管理計劃方案，遵循科學化的成本控制原則，保證將成本控制在合理范圍之內，在提升經濟效益的情況下，從根本上控制整體工程成本。