債權讓與時不動產抵押權轉移規則研究

陳芷苓

（南昌大學 江西 南昌 330031）

在現代經濟高速發展的背景下，經濟往來愈發頻繁，常涉及債權流通中的相關法律問題。在主債權發生轉讓時，從屬于主債權的不動產抵押權的轉移是否需要辦理登記、登記的效力為何等問題，引發了理論界較大的爭議，司法實踐中也存在不同態度。對此，筆者通過梳理我國與之相關的制度變遷，在分析權利性質的基礎上，對現有規則背后的理論內涵展開研究，并進一步對登記效力進行探討。

一、我國相關立法沿革

1995年施行的《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱擔保法）首次明確了抵押權對主債權的從屬性。隨后，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）均在其基礎上進一步完善了有關抵押權的從屬性規定。此外，物權法還規定不動產物權變動原則上以登記為生效要件，且不動產抵押以登記為設立要件。但對于債權讓與時，不動產抵押權的轉移是否以登記為生效要件的問題，三部法律均未做出明確回答。

自擔保法施行之后，我國先后頒布了一系列部門規章，如《土地登記辦法》《城市房地產抵押管理辦法》《房屋登記辦法》及《不動產登記暫行條例實施細則》，對債權讓與中不動產抵押權移轉登記的具體程序進行規范。其中，《房屋登記辦法》規定了辦理登記時應提交的材料；《土地登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則》均闡明當抵押權隨主債權轉讓時，可申請辦理轉移登記。而僅有《城市房地產抵押管理辦法》中明確做出強制性規定：債權讓與時，隨之轉讓的抵押權應當辦理相應的登記變更手續。但這些規章并不能作為規范基礎，一方面，在法律層級上它們屬于部門規章，其頒布主要是為了對不動產登記程序進行規范，僅具有程序上的效力；另一方面，這些規章的規制范圍有限，范圍外的不動產抵押權轉移仍未得到明確規范。[1]

2001年，最高人民法院出臺《最高人民法院關于審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產的案件適用法律若干問題的規定》，第九條明確規定：金融資產管理公司取得隨主債權移轉的抵押權時，不需辦理登記。但該規定的適用主體僅限于金融資產管理公司和國有銀行，不具有普遍適用效力。

2019年，最高人民法院發布《全國法院民商事審判工作會議紀要》，對債權讓與時不動產抵押權轉移的相關問題做出回應：從屬于主債權的抵押權同主債權一并發生轉讓，若債權受讓人未辦理變更登記，在其主張抵押權的實現時，抵押人也不得以此作為抗辯的理由。由此，債權受讓人取得抵押權不以辦理轉移登記為要件。

2021年1月1日起施行的民法典第五百四十七條在合同法第八十一條的基礎上，做出新增規定，首次從法律層面明確了抵押權隨主債權一并轉讓時，未經登記不影響抵押權效力，從而填補了法律漏洞。

二、債權讓與時不動產抵押權轉移的性質分析

（一）不動產抵押權移轉的基礎

物權的變動，指的是物權的發生、變更與消滅，系由相關的法律事實引起。依據法律事實的不同，其可劃分為基于法律行為的變動與非基于法律行為的變動。

基于法律行為的物權變動，是指依據當事人意志而發生的物權變動。在此種類型的物權變動中，當事人之間不僅需達成意思合意，還要以一定的方式進行公示。這是因為物權具有對世性，其變動會對社會第三人產生影響，需要通過相應的方式使其從中知曉物權變動的事實，維護交易的安全；因此，依法律行為的物權變動經公示方能發生物權變動的效果。

非基于法律行為的物權變動，則是指物權的變動由法律行為以外的原因（如公法行為、法律規定和事實行為等）引起，而非當事人之間的意思表示，法律直接把物權效果分配給權利取得者。在此種情況下，不需要考慮公示方面的要件跟進。一方面，不受登記生效主義的嚴苛束縛，能夠提升交易便捷度，保障權利人的利益；另一方面，該類型下的物權變動或有明確法律依據，或有國家公權力機關介入，無須相應方式即可體現物權的公示原則。

民法典第四百零七條規定：“債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！钡谖灏偎氖邨l規定：“債權人轉讓債權的，受讓人取得與債權有關的從權利，但是該從權利專屬于債權人自身的除外?！眰鶛嘧屌c時不動產抵押權的轉移，是基于法律的明確規定，是債權轉讓行為的法定效果；受讓人取得主債權時，依據法律規定可一并取得從屬于主債權的抵押權。因此，此處抵押權的轉移屬于非依法律行為引起的物權變動。

（二）不動產抵押權的從屬性

擔保物權是一項以確保債務之清償為目的的從權利，這就決定了其對于主權利而言具有附隨性；因此，擔保物權在發生、移轉及權利消滅上均具有從屬性，其命運受主權利的牽連。[2]

不動產抵押權作為一項典型擔保物權，當然也具有其從屬性的特征。依據民法典第四百零七條，抵押權應與其所擔保的主債權一同轉讓，且不得脫離主債權而擔保其他債權，若其進行單獨轉讓或單獨作為其他債權的擔保，則必然導致無效的后果，不動產抵押權轉移的從屬性從而得以明確，即當被擔保的主債權發生轉讓時，作為附屬于主債權的一項從權利，抵押權當然伴隨著主債權的移轉而轉移。因此，主債權讓與時，不動產抵押權應當隨主債權的轉讓而移轉于受讓人。

（三）不動產抵押權的不可分性

所謂抵押權的不可分性，是指在主債權未全部實現的情形下，抵押權人能夠就全部抵押財產行使抵押權。抵押財產被分割、部分轉讓或滅失，或者被擔保債權被分割或部分讓與，均不影響抵押權的效力。[3]也就是說，抵押權仍為擔保債權的各個部分而存在，抵押財產的各個部分仍為擔保全部債權的實現而存在?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》中第三十八條和第三十九條即為闡明關于抵押權不可分性的條文。

債權讓與中不動產抵押權的不可分性表明，不動產抵押權始終依附于主債權，在抵押財產經分割或部分讓與時，抵押權人仍得就全部債權對全部抵押財產行使權力；被擔保債權受到分割或產生部分讓與時，抵押權并不受此影響或部分消滅。

三、“登記不必要”的合理性分析

（一）“登記生效”的弊端

1.“登記生效”在邏輯上存在缺陷

倘若原債權人已將債權轉移至債權受讓人，但未辦理轉移登記，此時受讓人因未辦理登記而無法取得抵押權，僅取得主債權；而原債權人已將債權轉移而不再享有債權，因此原債權人也不再享有抵押權。那么，在債權轉讓完成到不動產抵押權辦理轉移登記的這段時間，抵押權缺少擔保的債權，因違反了從屬性而消滅。[4]此種消滅既非當事人間的合意，又非基于法律的明確規定，在法學邏輯上存在漏洞。

2.“登記生效”在實踐中難以走向常態實施

在實踐中，若原債權人已將債權轉移，卻因抵押人拒絕配合辦理轉移登記手續，使整個移轉進程難以推進，債權受讓人取得抵押權也必然受此影響，這不僅對于受讓人不公平、不合理，交易效率和便捷度也會大大降低。

（二）“登記不必要”之可行性

1.降低交易成本，提高效率

首先，規定債權讓與中不動產抵押權轉移無須登記能夠降低交易成本。當事人申請辦理登記需支付費用，登記機構進行運作也需要經濟支持，這些都構成了辦理不動產抵押權登記的成本。債權讓與中，債權受讓人無須登記即能享有抵押權，在免去登記費用的同時，也避免了不動產抵押人因抵押權的轉移被迫支付附加費用的可能，從而節省了交易成本。

其次，“登記不必要”的規定能夠節省當事人的人力物力，提升交易便捷度。若規定債權轉讓時不動產抵押權的轉移經辦理登記方能生效，那么在每一次債權讓與時，當事人雙方都需攜帶材料到登記機構進行登記，這不僅使當事人付出大量精力和時間，也增加了登記機構的負擔，造成社會資源的浪費。在現有規定下，不動產抵押權的轉移僅依據當事人之間達成的債權轉讓合同即可實現，這為交易的迅捷無阻礙創造環境，促進了社會經濟的發展。

2.尊重當事人意思自治

在債權讓與發生時，可能會出現原債權人與受讓人約定了轉讓不動產抵押權而未約定辦理登記、雙方怠于辦理登記或未約定不動產抵押權的一并轉移等情形，此時在交易中可能產生潛在的風險，受讓人的權益或因此受到損害。在是否需要辦理登記以消除風險的問題上，債權受讓人應做出自己的評估和考量，如辦理轉移登記的成本、耗費的時間及精力；或者受讓人出于對原債權人的信任或是僥幸心理，認為原債權人不會多次轉讓債權，因而選擇不辦理轉移登記，自愿承擔潛在的風險，那么法律無須為了保護其利益而設置強制性規定，干涉其自由；因此，“登記不必要”的規定給予交易當事人自由選擇的余地，是對當事人意思自治的尊重。

3.不違背公示原則，不影響交易的安全與秩序

不采取“登記生效”并不會導致對物權公示原則的違背。盡管民法典明確規定不動產抵押權自登記時設立，但無法類推得出不動產抵押權的轉移也須以登記為生效要件，才符合公示原則。不動產抵押權在設立時有必要辦理登記，此時登記的意義在于公示抵押財產發生的價值變動和權利狀態。但在其設立后，是否存在不動產抵押權、債務總額，以及抵押權的擔保期限等是潛在的交易方所關注的信息，而抵押權人的變動幾乎不會對第三人的利益造成影響，也不妨礙其對抵押財產的評估；且債務人作為主債權得以實現的中心，所承擔的債務也不因債權人和抵押權人的改變而發生變化，因此后續的轉移不會使抵押財產的價值受到影響。[5]

不采取“登記生效”同樣也不影響交易的安全與秩序。未辦理轉移登記，會導致真正的不動產抵押權人與登記簿上登記的權利人不符，但如上文所述，受讓人應自行決定是否需要通過登記來更正錯誤，并承擔不登記帶來的風險。而此種風險通過債權受讓人的謹慎和評估能力即可避免。

綜上所述，債權讓與時不動產抵押權的轉移采取“登記不必要”，不僅不會違背物權的公示原則、影響交易安全，還能夠促進交易便捷，貫徹民法的意思自治精神，相比于“登記生效”更為合理，更符合當今社會的交易模式。

四、債權讓與時不動產抵押權轉移登記的效力

如上文所述，債權讓與時不動產抵押權的轉移屬于非基于法律行為的物權變動，但這并不意味著辦理轉移登記不起任何作用。相反，債權讓與時不動產抵押權的轉移，通過辦理轉移登記手續，能夠發揮登記強大的公示效力，使該類不動產抵押權的變動公之于眾。[6]否則，若不變更登記信息，進行有效公示，為公眾所知悉，就容易產生在第三人不知情的情況下抵押權難以有效主張，或者原債權人未通知債務人，導致債權讓與對債務人無法律效力等不利情況，對受讓人的交易安全產生威脅。此時辦理轉移登記的效力主要在于宣示，通過登記，不動產物權變動的情況被反映到具有推定效力的不動產登記簿上，使外界及時得知真實的物權狀態，從而達到了維護交易安全和效率價值的效果。

雖然債權讓與時不動產抵押權的轉移不以登記為生效要件，但如未辦理登記，不動產登記簿上所登記的權利信息與現實不符，且債權受讓人更希望其受讓的是沒有瑕疵的權利。因此，筆者認為，協助債權受讓人完成辦理變更登記手續可作為完成債權轉讓的一項附隨義務，受讓人可依法要求債權讓與人履行該附隨義務，使不動產登記簿上記載的信息與真實的權利情況保持一致，從而保證其受讓的權利不會產生權屬方面的糾紛。這不僅是對債權受讓人完整權益的維護，也是對誠實信用原則的遵守。[7]

五、結語

民法典第五百四十七條的新增規定，明確了債權讓與中抵押權隨主債權一并轉讓，不以登記為生效要件，平息了理論界和實務界爭議。但從債權受讓人的權益保障和交易安全的角度出發，辦理登記能夠保證不動產登記簿記載的信息和實際權利相符合，消除風險負擔；因此，債權受讓人也應盡量及時申請不動產抵押權轉移登記的辦理。與此同時，相關不動產登記制度也應得到完善，使債權讓與中不動產抵押權轉移登記的規則和程序得到規范和明確。