宏觀調控下房地產企業金融投資模式

苗延科

【摘要】近年來，受宏觀經濟形勢以及國家“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”等政策的影響，房產企業的運營、生存壓力都日益增長。為了進一步獲得利潤，房產企業在投資領域上投入了更多的資本，但高資本雖可能帶來高收益，也不可避免地會使企業面臨高風險。本文主要分析了我國國內房地產企業主動配合宏觀調控調整金融投資模式的必要性，并指出了目前我國部分房地產企業金融投資模式的缺陷，總結了改善房地產企業經營模式、拓展投資渠道的正確方法與合理路徑。

【關鍵詞】宏觀調控;房地產企業;金融投資【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產企業的發展離不開金融市場內部投資的支持，為了控制房地產市場中資金的流通速度與具體投融資渠道，有關部門應當鼓勵參與市場交易的房地產企業主動使用經過司法部門認證的專業性投融資工具與標準化渠道，進行一系列受到監督與控制的市場交易，商業銀行可應房地產企業的要求，為其提供低息或無息的貸款與信用服務，滿足房地產企業的客觀資金需求，在理解房地產行業客觀需求與主觀經營動機的前提下，合理調配稀缺的金融資源，進行嚴格的資格審查，控制土地出讓項目的具體招標范圍與內部作用機制，革新房地產業的金融投資渠道。

1、房地產企業投資管理的現狀和不足

1.1投資規模大，投資行為不合理

房地產行業是資金密集型行業，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業整體的資本負債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應也居于行業首位。就目前的情況來看，雖然全國百強的房地產企業擁有融資優勢，但房地產商整體負債比率仍然較大，行業內普遍存在投資規模大、資本結構不科學、財務杠桿利用不合理等問題。大部分地產商的財務杠桿水平都超過限定指數，企業的盈利很容易通過債息轉移至負債方，融資風險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經過疫情后，部分企業面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現不少為求高收益而承擔過高風險的不理智投資行為，這不僅會導致企業資金被占用，錯失投資的良好時機，更可能致使企業的發展陷入破產危機之中。

1.2投資組合利用不足，現金流有風險

通過考察房地產企業的投資現狀可知，很多企業雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風險與收益結合起來綜合考慮。對于在特定風險情況下將財富進行分配，在不同的資產組合下獲得最大化收益和最低風險的研究都明顯不足。同時，資本結構的不合理導致房地產企業過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內使企業獲得充足的資金，但銀行借款占據資金總額高達70%的比例也使得地產商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業的籌資風險較高。此外，當企業的流動比率、速動比率都低于正常水平、無法抵御常見風險時，資金的周轉速率就會明顯降低，致使現金流出現問題，流動性風險也隨之上升。

1.3財務分析方式單一，缺乏針對性

財務分析方法是房地產行業在進行投資決策時常用的可行性分析方法，通過該方法可以直觀量化目標項目的潛在風險，在多個項目中找尋到最具經濟效益的選擇。但是，當前的可行性分析主要采用內部收益率和凈現值兩個參考指標，選用這兩個指標本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務分析的整體應用，使得最終的評價效果難以達到預期。比如，在計算凈現值時，房地產行業不同企業選擇的折現率大多是根據資產定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業現實的融資成本、預期效益、預期風險等情況相結合，測算出的折現率和凈現值的針對性不強，導致實際的可行性分析效果不佳。

2、房地產項目投資風險的特性

2.1多樣性與組合性

房地產投資項目投資周期較長，會受到外部因素的干擾，且這種干擾遠大于其他投資因素，如經濟態勢、宏觀經濟動向、城市需求、行業競爭、法律法規等，這使房地產項目投資風險具有多樣性與組合性特征。

2.2不確定性

房地產投資的周期長、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個特點。簡而言之，無法準確地對其進行預估和分析。另外不可抗力和經濟危機等因素，也會對房地產的投資產生影響，因此房地產投資風險具有不確定性。

2.3變現性差

在房地產項目投資建設過程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實現營收的方式較為單一，主要是通過銷售變現，以實現盈利，且大量回款需受資金監管無法及時取用，其與債券、股票等隨時可以變現的方式具有很大的差異，要想短期變現，很可能會造成嚴重損失，即變現性較差。

2.4激勵性強

在需求端層面，房地產投資依然是消費者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項目周邊既有的配套，遠期規劃的想象空間，依然是商品房二級市場的有力支撐。由此可以印證高風險行業可以帶來高利潤的特征，一般而言，房地產項目投資風險也會給投資者很強的激勵性。

3、拓展融資渠道促進房地產企業健康發展的建議

3.1組建能夠提供穩定預期的私募基金項目

房地產企業為了拓展自身的融資渠道，滿足投資者對經營方式與投資回報率的要求，必須根據實際情況對投融資路徑做出調整，在專業性的金融機構的幫助下建立具備較強競爭力的私募基金，為房地產企業的資產收購、項目開發、資金周轉、線下銷售等活動籌集更多可利用的資金，全面提升資金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如靈活性較強、具備配套推出機制、經營成本較低等特點，讓房地產私募基金為企業創造更多浮動性的經濟收益。為了控制市場波動的幅度，消除多數市場中投資者的顧慮，企業應當選擇固定的收益分配模式，面向投資者分配多數經營成果，盡可能地分散房地產企業的資金風險與經營壓力，逐步擴大房地產企業所推出的私募基金的覆蓋面與受眾群體的規模，推出不同層次的投資方式，保證多種類型的投資方式能夠滿足市場上不同等級的投資者的需求。房地產企業必須組建專業化的經營隊伍，做好關聯性的經濟交易，規范具體的操作流程。為了防止部分缺乏經營資質的金融企業或投資人違反行業規則進行套利，必須加大對相關監管活動的力度，針對項目投資形式與資金使用方式開展系統性的嚴格調查，分析投入項目經營活動的資金是否安全。

3.2構建證券化投資路徑和融資渠道

推動新時代我國房地產經濟的發展，為房地產企業創造良好的經營環境與可靠的融資渠道，必須主動將房地產經營項目的期權與股權轉化為可交易的有價證券，投資人可在金融市場上根據自身的需求將個人持有的房地產物權轉變為可交易的數字化證券，讓針對房地產經濟的投資成為可交易、可置換、可流通的虛擬化資產，保證參與交易活動的證券商、投資人、房地產企業經營者均可在此類證券交易活動中獲得充分的經濟收益，這種全新的投資方式能夠創造全新的經濟增長點，拓展房地產有價證券的使用范圍與流通渠道。房地產證券化發展必須秉承資產證券化的經營理念，主動抵押貸款證券，面向金融市場發行多種類型的有價證券，以我國房地產行業的投資信托作為主要的信用擔保者，將市場上各類投資者對地產項目的投資轉化為具備商業交易價值的證券，將現有的物權持有關系轉變為新形態的債權關系，以此活化金融市場，提升金融交易資源的利用價值。

3.3構建房地產信托與債券融資機制

為了促進我國房地產業的發展，使之獲得足夠的可利用市場資金，房地產企業必須主動與社會上的信托投資公司進行跨領域的合作，受到房地產企業委托的信托公司必須組織相應的活動，在短時間內籌集更多可利用的資金。通過推出房地產信托服務，房地產企業可拓展金融投資路徑，快速轉移地產商品的所有權，緩解自身所承受的經濟風險，房地產產業的持有者可將自身所持有的地產產品的經營權委托給專業性的經營團隊，經營團隊可將資金投入到房地產經營項目之中，并開展高水平的管理活動，吸納來自不同渠道的資金與社會化資源，根據較為完善、系統的經營計劃與運作方案，消解此類融資與經營活動所造成的風險，讓房地產企業獲得更多流動資金，降低企業所承受的資金風險與經營壓力，避免在融資的同時增加企業的債務，這種方法能夠改善企業的財務狀況，保證金融市場中可利用的資金流入房地產市場，全面提升房地產市場的活躍度。房地產企業可根據自身的融資需求與金融市場的變化，獲得流動性層面的支持，拓展商業化地產期權交易業務的實施方式，防范國家相關行業的金融風險，與其他行業的資產經營平臺進行跨領域的合作，部分擁有大量盈余資金的資產持有者可根據自身的需求購入不具備較強流動性的地產商品，可降低房地產企業獨自操盤所承受的經濟壓力，符合國家所制定、推行的房地產市場調控政策。

結語：

對房地產企業而言，分析其投資行為的可行性并進行風險規避至關重要，對于維持企業良性發展有重要意義。房地產企業管理者必須主動調整企業的外部融資渠道，把握政策調整所帶來的戰略性機遇，推出形式新穎、具備較強競爭力的特殊業務，將主動型管理模式與被動型融資模式融為一體，立足于自身豐富的投融資經驗，拓展房地產企業的金融資源利用路徑，保證企業能夠滿足參與商業化公司收購業務的資質要求，幫助有關部門化解房地產交易市場中潛在的金融風險。

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