不動產登記數據整合方法探討

張海龍

【摘要】由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實，是不動產登記這一法律制度的基本概念。當前，我國現行的不動產登記條例對數據信息的登記與管理工作提出了規范要求，數據內容的登記需要滿足一致性、完整性的要求，在參考空間保持一致、歷史信息完整的情況下，形成數據關聯、關系正確的登記數據。精準分析信息平臺提供的不動產登記數據支撐，以便為不動產統一登記工作的有序進行提供可靠保障。

【關鍵詞】不動產登記;數據整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，包括土地、房屋、草原、林地、海域等。不動產登記檔案是對不動產自然狀況和權屬狀況真實的記錄和反映，具有復雜性、專業性、民生性、實時性等特點。其在保護權利人合法利益、構建良好的市場交易環境及促進城市發展方面具有重要作用。

1、不動產登記數據整合的數據準備

1.1整合流程

整合不動產的相關測繪數據時，所需的登記數據多會分散在各個部門，工作人員需要將已有的工作成果全面集合起來，為后續的整理奠定堅實的基礎，通過篩選可獲取的登記信息整合各類數據結果，構建不動產數據集，逐步形成高效、統一的數據整合流程[1]。在組織開展整合工作前，應重點做好對相關工作人員的技術培訓工作，以不動產登記數據整合的規范要求為基準，貫徹落實業務培訓工作，加強各部門的交流與溝通，做好技術交底，全面提高工作人員的專業素質與業務水平。此外，還需建設中間庫，立足于不動產數據登記與整合工作的真實需求，以及實際作業情況，針對土地類、房屋類、林權類、不動產類等多類型數據的整合與管理要求，分別構建對應的中間庫。在逐步完善不動產登記平臺建設的基礎上，結合各部門登記管理工作的實踐需求，重點整合空間數據與非空間數據。

1.2細化歸檔范圍

各地相關部門施行了不動產登記檔案管理策略，細化了歸檔范圍。歸檔范圍小會導致檔案歸還時有所遺漏和缺損，不能保證檔案的完整性;歸檔范圍擴大會導致資源流失，降低了管理效率，所以應該細化歸檔范圍，進行合理安排。

1.3不動產單元統一編碼

對不動產單元進行統一編碼應參照土地調查數據等基礎數據，嚴格按照全國統一的編碼規則，通過開發系統以獲取專用型的編碼系統[2]。然后以國家相關標準及不動產單元的設定規則、代碼編制規范等，按照順序對各個地區的不動產單元進行統一編碼。在此過程中，除了要參照土地的實際坐落情況外，還要結合每一地籍子區的宗地管理規劃，確保編碼工作的開展與現行的不動產單元號編碼順序規則相符。在統一編碼自然幢等不動產單元時，應綜合考慮自然幢的坐落宗地及地區不動產單元號的編碼順序。統一編碼以戶為單位的不動產單元，應綜合戶所在的具體樓盤表，嚴格遵守不動產單元號的編碼順序。

2、不動產登記數據整合辦法

2.1完善管理機制，規范操作步驟

數據的分散，整合度不高問題不僅僅需要技術支持，還需要管理機制進一步完善[3]。首先，要明確不動產登記信息檔案的目標，是為了有效查詢權利人所屬不動產，為了更好地協助不動產登記工作。其次，要對現有的檔案進行有效地規范整合，將實體檔案盡量轉化為可以長久儲存、方便檢索的電子檔案，存入電子數據庫，從而有效提升數據檔案管理的效率。同時，也需要保護好實體檔案，以防在電子數據被非法篡改或損毀時，實體檔案可以作為另一種有效的證明方法。最后，要對現有的檔案建立統一的管理制度和管理規范，為不動產檔案管理工作提供保障和全面的信息服務。

2.2建立防范風險機制

互聯網帶來信息便利，但隨之而來的是互聯網的共享性和信息的不安全性，在這種大環境下，不動產登記檔案的管理上也面臨著很多威脅，基于信息資源的不動產登記檔案信息安全風險也不斷加大，其中存在著很多安全隱患[4]。信息資源的復雜性、集成的周期性和人為因素使得信息安全問題變得越來越重要。不動產登記檔案信息資源的統一管理是利用整合后的檔案信息資源，通過協同信息平臺滿足用戶的信息需求，因此迫切需要解決信息安全問題[5]。建立統一的社會信用代碼體系和房地產信息公開查詢系統是解決信息安全問題的關鍵。公開查詢系統要將內部信息和外部信息進行劃分，對窗口查詢進行優化設計，建立部門內部的信息共享通道，加強保護機制，實現內部信息共享，對于外部信息可以設置網絡平臺查詢，對能查詢到的內容進行限制，實現各渠道的基本信息共享，能夠辦理基礎業務即可，與此同時，要設立多重密保驗證，做好風險防控，嚴做保密措施。

2.3房地產數據整合

自然幢的數據信息在來源方面可能存在較大差異，數據信息可能來源于房地產登記數據庫，也可能來源于農村確權數據庫[6]。要將不同的信息內容向同一個圖層內進行合并，需要統一空間參考并對其進行度帶轉換。在檢查方面，主要依托于外業檢查點，嚴格檢查自然幢的精度，在精度水平達標的情況下即可將這一自然幢數據應用到正式的使用過程中[7]。如果自然幢圖層的精度較差，未能達到標準要求，即可借助于外業測繪的作業形式，獲取更為準確的自然幢圖層[8]。在此階段內，工作人員需要注意清理不含有自然幢信息的無效數據[9]。通過實地核查等方式方法，外業應修、補、測缺少圖形數據的自然幢數據[10]。全面整合處理自然幢空間圖形后，可以利用房地產市場信息系統對自然幢的屬性數據信息進行查詢，如地上層數、幢用地面積及總層數，或者是房屋結構、規劃用途、坐落點及幢占地面積等。除此之外，還可以獲取建筑物的總套數、狀態及用途等基本信息。

2.4開發新的存儲系統

采用新的檔案數據儲存方式，由紙質版檔案轉為電子版檔案，要開發檔案數據儲存系統，對現有系統進行改革和完善，不斷研發，在技術上把控檔案信息共享渠道，降低安全風險[11]。

2.5空間數據庫與非空間數據庫的關聯

空間數據與非空間數據雖然存在較為明顯的差異性，但也存在一定的關聯關系，靈活利用空間數據庫與非空間數據庫間的關聯，可以有效拓展對所需信息的查詢途徑，工作人員可以參照圖形屬性對所需內容進行精準查詢，也可以結合屬性定位圖形獲取想要的數據內容[12]。這樣，圖形、屬性和實地間能夠實現高度統一。當前，不動產單元號屬性項在不動產登記數據整合工作中得到較多的應用，其主要參照不動產登記空間、宗地數據與非空間的宗地數據進行庫表間關聯。與此同時，也可以利用宗地代碼屬性項，將地籍數據庫與不動產登記宗地空間庫進行關聯處理。如果需要站在自然幢數據的角度上關聯非空間表數據與不動產登記空間，則可應用邏輯幢號、自然幢號及不動產單元號等多樣化的屬性項[13]。宗地代碼也可以利用到空間數據庫與非空間數據庫的關聯處理中，其主要用于關聯不動產登記房屋非空間表與宗地。

2.6提高信息技術水平

要想確保不動產登記信息不被損毀篡改，首先要提高信息技術水平。建立完善統一的信息平臺，完善網絡風險防范機制[14]。既需要借助互聯網實現對不動產登記檔案的數字化管理，也需要在建設檔案數據庫時保證電子文檔的規范性，確保信息真實、全面。同時，還需要做好檔案數據的備份工作，避免數據被偷窺、損毀、篡改等現象發生。因此，不動產登記檔案信息管理必須對檔案采取嚴格的保密措施，建立網絡風險防范機制，保證不動產登記檔案數據安全。只有有效保護權利人的隱私，才能進一步談及管理模式的更新升級。

結語：

優化不動產登記數據的整合，目的在于為不動產的登記與管理工作提供便利條件，完善各類數據信息的管理與應用模式，規范化地清理不同類別的數據內容，推動不動產登記數據管理工作的規范化與高效化發展。

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