新形勢下房地產企業財務管理問題探究

孟雪松 文靜

【摘要】在“房住不炒”大背景下，房地產行業面臨著前所未有的挑戰。我國政府綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等多種調控手段，堅持穩地價、穩房價和穩預期。這對房地產企業綜合實力的考驗越來越大，尤其是資金實力。同時，新冠疫情的爆發，對房地產行業的發展也帶來很大的沖擊。在此背景下，房地產企業的競爭壓力與日俱增，如果不具備較強的市場競爭力，則很有可能面臨淘汰。財務管理在房地產企業管理中具備不容忽視的效用，若企業面臨較多財務管理問題，將對企業良性發展產生很大負面影響。本文結合我國房地產企業的發展情況，分析房地產企業在當前經濟形勢下存在的財務管理問題，并提出相關防范措施。

【關鍵詞】房地產;財務管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、房地產企業財務管理面臨的主要問題

財務管理是指在一定的整體目標下，關于資產的購置、資本的融通和經營中現金流量、以及利潤分配的管理，財務管理包括籌資管理、投資管理、營運資金管理及利潤分配管理等四個方面。簡言之，財務管理即對資金的籌集、使用和分配。由于房地產行業資金投入大且回收周期長，房地產企業財務管理的核心是資金的籌集和使用。結合筆者的實際工作經驗，房地產企業面臨的財務管理問題主要包括以下幾個方面：

1.1資金籌集渠道單一

房地產屬于資金密集型行業，房地產項目一般土地成本高、施工規模大且周轉時間長，使得房地產項目往往投資成本較高，資金回籠周期較長，因此，房地產項目在開發過程中需要巨額資金支持。在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來，銀行貸款都是房地產企業最主要的外部融資途徑。但銀行貸款使用限制條件較多，例如，須在銀行貸款到位之前投入項目建設等。特別是自堅持“房住不炒”政策以來，為對房地產企業融資進行整頓，人行等各監管機構不斷發文，采取了調高銀行開發貸款條件，地價款必須是自有資金等一系列措施。因此在現階段，面對資金瓶頸，房地產企業亟待開拓新的外部融資渠道，如何取得成本低、額度高、用途范圍廣的外部融資，是目前房地產企業在資金籌集方面亟待解決的問題。

1.2資金鏈斷裂風險加大

房地產行業已進入存量時代，購房需求增長緩慢，銷售回款速度下降，資金回籠速度變慢，若沒有強大的現金流支持，房地產企業將面臨巨大的資金鏈壓力。同時，政府對房地產行業的監管也越來越嚴格、調控措施和手段越來越多，例如央行和住建部出臺的“三道紅線”政策，即：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。在三條紅線標準之下，全部踩線的房企有息負債規模將不得增加。這就意味著房地產行業債務融資將嚴重受限，無形中房地產企業的資金管理將面臨巨大的壓力。同時，隨著房地產企業資金周轉越來越緊張，將逐漸形成集中化趨勢，資金慢慢集中在少數幾家大型房地產企業手中，而中小房地產企業將不斷退出房地產領域，造成兩極分化嚴重的局面，這將給房地產企業的資金管理帶來巨大的風險。上述情況的存在使得如果房地產企業資金鏈斷裂，后果將不堪設想。

1.3稅務管理面臨風險

在房地產企業開發運營過程中，所涉及的稅種種類很多，主要包括契稅、增值稅及其附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、環保稅等等。同時，增值稅、土地增值稅、企業所得稅等主要稅種預繳金額大，退稅相對較為困難，因此，稅費對于房地產企業的現金流及成本的影響很大。若房地產企業未對稅費進行全盤統籌安排，且面對國家稅收政策的日趨嚴格，管理手段日漸精細，經常利用大數據進行比對，將會不可避免地產生較大的稅務管理風險。

1.4缺乏專業財務管理人員

房地產行業走到今天，面對高地價與限房價的雙重夾迫，利潤空間極其有限，在如此艱難的環境下，房地產企業若要實現長遠發展，迫切需要專業型人才的參與。人才的專業水平和個人素質能直接決定財務管理工作的水平。目前普遍而言，房地產企業財務管理團隊存在專業型人才缺失、財務管理人員綜合素質參差不齊、財務管理人員整體業務水平有待提高等情況，這可能會導致財務管理工作水平較差，有可能會出現會計核算不準確、成本管控不到位、多繳稅造成無法退回、少繳稅面臨稅務稽查、資金冗余導致資金成本過高、甚至資金鏈斷裂等各種問題。

2、房地產企業財務管理問題解決對策

2.1擴寬融資渠道

為解決資金籌集問題，應注重擴寬融資渠道。為控制有息負債規模，降低財務風險，應優先考慮股權融資的方式?？梢酝ㄟ^上市迅速籌集資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本金永久使用，無固定還款期限，因此，上市融資對于一些規模較大的房地產開發項目具有較強優勢。從企業規模角度，由于上市標準較高，能夠利用這種融資方式的一般是規模較大且信譽較好的大型房地產企業，而對于一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業則可以考慮借殼上市，從而達到增發及配股的要求，實現從證券市場融資的目的。另外，應充分利用自有資金，加快預售房款的回收，在此環節中，應督促業務部門加快證照的辦理速度及工程施工進度。例如，需要建筑主體完成規定的施工階段后，方可取得《預售房許可證》，進行開盤銷售并收取房款;項目封頂后，銀行個人按揭貸款方可放款;工程竣備后，可解除監管資金的95%。因此，需要業務部門與財務部門互相配合，以快速回收房款。

2.2加強成本管控

新形勢下，穩扎穩打的長期主義將取代高杠桿高周轉的模式。在此趨勢下，房地產企業應約束財務結構，降低資產負債率，將房地產開發項目做深、做精、做細，進行精細化管理。由于房地產企業投入成本高且資金回收周期長，因此其各個環節均應具備充足的資金支持，若企業未能有效控制成本，將會降低資金的使用效率。為強化財務成本管控職責，首先，房地產企業在招投標階段應嚴格遵循企業招投標管理辦法，避免出現違規行為，從源頭上降低工程的建設成本;其次，房地產企業應與合作伙伴簽訂戰略合作協議，對于標準化產品直接與戰略合作伙伴簽訂合同，采用戰采價格，能有效降低成本并提高工作效率;再次，房地產企業應建立供應商庫，強化施工隊伍的篩選，從而保證工程建設質量，避免后續工程維?；ㄙM更高的成本支出;最后，應強化施工現場的簽證管理工作，特別是建設中隱蔽工程的簽證工作，以此實現人員行為的約束。就目前的招拍掛土地市場而言，房地產企業對于地價款基本沒有任何議價空間，因此只有通過控制工程類建安成本，以此提升資金的使用效率。

2.3做好全盤稅務籌劃

由于房地產企業預繳稅款種類多且金額高，對于企業現金流的影響至關重要，因此，應合理進行全盤稅務籌劃。在合理范圍內，通過控制預繳稅款節奏，避免全盤超預繳?？梢越柚鷮I的外部稅務咨詢機構，提升企業的整體稅務管理水平。另外，隨著國家不斷推進減稅降稅措施及簡化行政審批手續，財務管理人員也可以通過向稅務專管員咨詢的方式，為房地產開發項目爭取最大的稅收優惠政策。同時，房地產項目開發過程中，需將稅務管理工作深入業務，例如，在進行土增稅籌劃中，由于紅線外支出不得進行成本抵扣，因此在該類支出在簽訂合同時應提前進行籌劃。

2.4培養專業的財務團隊

房地產是一個追求快速周轉的行業，財務管理工作也同樣要求快節奏，因此，房地產企業財務管理工作對財務人員的專業化水平要求非常高，財務人員的職責不僅僅是記賬和出具報表，也需要了解相關法律法規和業務流程，更要對資金安排、成本控制、稅務籌劃等靈活運用。需要對財務管理的工作流程、規章制度以及具體實施過程進行系統性分析，并不斷完善，提高財務管理效率，降低財務風險，最終實現房地產企業競爭力的穩步提升。因此，房地產企業應對財務管理人員給以充分重視，培養專業的財務團隊。對現階段房地產企業專業型人才缺失的問題，應根據財務管理工作的需要，建立完善的人才培養機制，開展定期定時的培訓，使財務管理人員及時了解并掌握最新的財務管理經驗，確保其專業知識的先進性以及專業技能的全面提升。房地產企業的財務管理，需要不斷加強對成本管控、稅務籌劃等方面的系統學習，只有這樣才能與外界不斷變化的宏觀經濟政策相適應。另外，應建立科學有效的監督激勵機制，實行個人薪酬與工作業績掛鉤的獎懲制度，調動財務管理人員工作的熱情，激發其工作的積極性和主動性，為公司服務。

2.5建立嚴格的內部審計制度

房地產企業應建立嚴格的內部審計制度，內部審計部門應對企業經營管理的各環節進行監督，以提高企業財務管理工作效率和水平。要讓審計制度與財務制度充分結合，建立財務內控為導向的內審制度，使審計人員滲透到經營管理各個環節，例如：審計人員需參與企業招投標、工程結算、洽商變更、稅務管理等各環節，及時發現并糾正經營管理中存在的問題，以提高企業經營管理效率。

結語：

本文研究房地產企業財務管理問題，結合筆者工作實際，提出一些解決對策，以期為房地產企業財務管理提供參考借鑒。房地產企業的財務管理，要做好擴寬融資渠道，加強成本管控、做好全盤稅務籌劃、培養專業的財務團隊、建立嚴格的內審制度，從而提高房地產開發項目周轉效率，發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的良性發展保駕護航。

參考文獻：

[1]胡琴.內部控制視域下房地產開發企業財務管理問題研究[J].經濟管理文摘，2021（17）：139-140.

[2]周偉.房地產財務管理風險及其防范[J].商業2.0（經濟管理），2021（11）：201-201.

[3]唐建標.房地產財務管理風險及其防范機制[J].財會學習，2021（4）：64-65.

[4]蔣利漫.房地產企業財務管理問題及對策探討[J].財富生活，2021（6）：183-184.

[5]陸娟.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].中國產經，2020（16）：141-142.

[6]隋洪萍.房地產企業財務管理問題及對策[J].中國市場，2020（36）：52-53.

[7]孫阿敏.房地產企業財務管理的問題及對策研究[J].全國流通經濟，2020（2）：142-143.

[8]蔡博卿.探析房地產財務管理風險及其防控對策[J].納稅，2020（2）：118-119.

[9]李加亮.淺談房地產企業財務管理[J].財會學習，2019

（12）：47-48.

[10]曾子龍.淺談房地產財務管理風險防范與控制[J].經貿實踐，2018（14）：162-163.

作者簡介：

孟雪松（1987-），女，北京，碩士研究生，注冊會計師，中級會計師，主要研究方向房地產財務管理。

文靜（1989-），女，北京，碩士研究生，注冊會計師，主要研究方向房地產財務管理。